国家税务总局湘西高新技术产业开发区税务局后勤服务物业管理购买服务项目对招标征求采购意见

一、本次采购的依据

本次招标依据《中华人民共和国政府采购法》《中华人民共和国政府采购法实施条例》《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》和《保安服务管理条例》等相关法律法规。

二、本次采购项目预算

按年支付金额：*元/年（以实际中标金额为准）、投标总预算*元。

三、服务年限

服务期限两年（以签订的合同起止时间为准），合同一年一签。

四、服务范围

国家税务总局湘西高新技术产业开发区税务局（ (略) (略) 113号）。

五、服务内容及目标

1.服务内容：后勤服务（含物业管理）： (略) 内秩序维护、车辆停放、保安、保洁、水电管理、电梯管理、中央空调管理、监控管理、绿化管理、消防管理、院区管理、疫情管理等综合劳务（物业）服务；后勤服务：会务服务、文印服务、网络安全（含舆情管理）服务、食堂餐饮服务、驾驶服务、物资管理服务。

2.服务总体目标：通过实施后勤（物业）服务，达到管理有序、卫生清洁、设施设备运行正常、安全可靠、环境优美、形象良好的政务服务机关目标。

六、项目概况

（一）国家税务总局湘西高新技术产业开发区税务局机关物业基本情况

1.国家税务总局湘西高新技术产业开发区税务局机关综合劳务（物业）服务外包服务项目，证载面积： * m2。其中办公大楼1栋,建筑面积*.54㎡， 办公大楼共8层（含地下1 层），大会议室1个，小中型会议室共4个，视频会议室1个；宿舍14栋，面积*㎡。公共绿化面积7000 m2左右。院内出入口1个。

2.配套设备设施:

（1）电梯系统:客梯2台；

（2）空调系统:中央空调系统；

（3）照明系统:办公大楼所有照明设备；路灯景观灯照明设备；

（4）室内给排水系统:办公大楼所有公共卫生间给排水系统，食堂给排水系统；

（5）消防控制中心及监控中心1个，设在岗亭；

（6）消防系统:消防报警系统1套、自动喷淋系统1套；

（7）监控室: 监控镜头约132个；

（8）高压配电室:1间，变压器（1000KVA）2台；

（9）热水系统:空气能热水系统14套；

（10）电子显示系统:大屏幕电子显示系统3套；

（11）水泵房1个，其中生活水泵4台，消防水泵4台；

（12）屋顶消防水池1个，屋顶消防水箱1个；

（13）办公楼化粪池及 (略) 内化粪池、排污井。

七、总体后勤服务（含物业管理）的具体范围和内容

（一）维护养护和管理

1.区域内房屋建筑本体、公共部分的维护、管理（包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等），院区内各类施工、装修备案及管理，配合业主做好各项目工程、维修、维保项目的跟踪管理、现场监管、事后管理工作。

2.区域内办公大楼及配套设施设备的维护和管理：包括：上下水管道、落水管、照明、天线、门禁、楼内消防设施设备、配电设施设备、发电设备、电梯、中央空调及监控系统等设备的维护和管理，其中特种设备类（电梯、中央空调、消防系统）为协助维保方管理，特种设备类外包费用由业主方承担。

3. (略) 政公用设施设备和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理， (略) 、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场。

4.区域内附属配套建筑和服务设施的维修、养护和管理。

5.区域内车辆存放，停车指挥管理。

6.水、电、管网日常管理及小型维护维修。

（二）安全和消防

1. (略) 内、办公大楼门岗、护卫、监控值班、巡逻、来访登记。

2.区域内公共区、宿舍区保安护卫。

3.区域内消防、监控管理。

（三）清洁卫生

1. (略) 、楼宇内（含食堂）走廊、通道、电梯间、楼内外上下水管道的清洁卫生。

2.区域内宿 (略) 、楼宇外墙、楼宇内公共走廊、通道、楼盖、屋顶、楼梯间、室内外上下水管道的清洁卫生。

3.公共区（含食堂外围及拐角）、电梯轿厢、电梯门、门缝、停车场、公用厕所的清扫保洁及消毒。

4.化粪池（流泥井）的淤塞清掏及室内外垃圾的分类收集、清运至转运站等。

5. (略) 内绿化带日常保洁服务，花池草地无垃圾杂物。

6. (略) 内公共范围内定期杂草清除。

7.领导办公室和接待室及会议室等室内的清洁卫生工作。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

（四）事务性服务

1.传达、报刊杂志分发、网购邮件管理。

2.物业及物业档案资料收集、管理。

3.办公大楼会务服务（含桌椅、桌牌的摆放、会标制作，提供茶水、卫生、音响设备调试等必要的会务服务）

4.办公室内外灯饰管理。

5.区域 (略) 内水电管理。

6.维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等、宿舍区与办公大楼的交通与车辆停放、停车秩序管理。

7. (略) 内水、电、物业费的收缴。

8.快递邮件管理。

（五）会务服务

1.会务服务工作范围：所有会议服务（含会场布置、整理保洁、茶水供应和空调、音响、灯光的调试和维护）。

2.会务服务工作目标：为办公楼会议室提供茶水、服务接待、空调开放、音响开放、灯光、卫生清扫保洁、会议室整理以及按要求提供座位条、会标（费用由业主方承担）等服务，确保会务和接待工作标准上乘。

3.会务服务工作重点和要求

（1）服务人员必须具有较高素质、统一服装，懂得水电和音响使用知识以及基本礼仪。

（2）为机关各种会议提供会场布置，会场茶水，空调、音响、灯光的调试和维护，会议室整理和卫生保洁等服务。

（六）驾驶服务

1.服务范围：车辆的运行日常看护，市内驾驶服务和外出驾驶服务。

2.服务要求：驾驶员不得超龄，做到文明驾驶、安全驾驶、做好日常车辆卫生清洁。

3.其他要求：不得聘用有酒驾及重大交通事故记录的司机，视力不得低于1.0，驾龄不得低于5年。

（七）其他服务内容及要求

1.24小时安全护卫管理，因物业服务企业管理责任造成的车辆丢失和毁损，物业服务企业应承担相应的经济损失并进行赔偿。

2.公共场所绿化的日常保洁管理。

3.办公区域花卉租摆由业主方负责，物业服务企业须及时通知花卉养护管理及更换情况。

4.各办公区域所有办公室和接待室及会议室等室内的清洁卫生工作。

5.日常用电低压部分的维修维护。

6.办公大楼的水电、消防控制室、监控室日常维护及运行管理。

7.办公大楼及公共设施设备的保养、运行管理（包括:电梯、中央空调等设备的日常保洁及运行管理）。

8.业主方要求应急处理的管理区域内的相关水电及其它设施、设备的日常维修、维护工作。

9.负责保管各类维修工具。

10.办公楼及小区传达、报刊杂志、 (略) 购邮件等的收发服务管理。

11.物业及物业档案资料收集、管理。

12.协助区域内业主组织开展文化娱乐活动。

13.负责水箱消毒及检测。

14.停电应急发电处理及发电设备的维护。

15.按爱卫工作要求， (略) 内灭四害治白蚁和消毒工作。

16.加强对物业范围内动物饲养人的管理，配合有关部门做好相关工作、

17.协助业主方做好公共场所戒烟、控烟及“门前三包”工作。

18.业主单位交办的其他重要工作作务，按业主单位的相关制度及要求执行管理和业主单位交办的临时重要工作任务。

八、服务要求:

（一）服务人员总体要求

本项目要求服务企业自行配置合理的人员组织结构，配置的服务人员数量以满足业主方服务需求为标准，但要保证不低于业主规定的最低在岗人数的要求。要求所有后勤（物业）服务人员要统一着装、持证上岗、尽职尽责、岗位职责明确。为保证服务质量和维护税务系统的形象，所有物业服务人员所有物业服务人员均要求体检合格，身体健康、品行端正，均要求具有初、高中以上文化，无不良社会纪录和违法犯罪记录。派驻业主方各物业区域的物业服务工作人员必须向各物业区域业主主管部门提供体检合格证明，同时必须遵守业主方的各项规章制度，不得带家属、小孩等无关人员来业主工作场所，保持良好的工作环境及工作秩序。所有员工必须经业主方备案后方可以上岗。

（二）最低上岗人数不得低于36人

（三）物业服务企业雇用员工的具体工资及福利待遇必须按有关劳动法规执行，并确保所有员工工资、工作时间不得低于湘西州对于最低工资标准、每月最高工作时间的相关规定。

（四）物业服务企业聘请物业服务人员须优先留用业主方原聘人员，合理安排原聘人员工作岗位，同时考虑当地富余劳动力。

（五）物业服务企业日常经营必须严格按照国家、 (略) 有关劳动法规，为物业服务人员缴纳社会保险（例如养老、工伤、失业、医疗），未按照法律法规缴纳相关保险造成的纠纷由物业服务企业承担相关法律责任。并做好相关劳保、安全生产工作。

（六）物业服务企业所聘员工在业主方工作时发生的突发疾病、一切意外伤害、工伤事故和人身伤害等， (略) 自行负责，与业主方无关，业主方不承担任何责任。

九、服务主要内容及要求

1.依据合同和物业管理的有关法律，法规进行管理。

2.物业管理企业应建立、健全各项管理制度，并制定具体的落实措施和考核办法。

3.物业服务人员应统一着装，佩戴明显标志，以便于识别，专业人员执证上岗。

4.物业管理企业应采用规范化、现代化管理手段，提高管理效率。

5.制定具体的房屋本体维修、养护计划及其配套设施大、中修、保养计划。

6.房屋及配套设施的巡查、保养工作量化分区，分解到人，由专人控制质量，做到日常巡视和定期检查相结合。

7.根据房屋建筑物的结构特点及配套材料的特性，进行科学的维护、保养。

8.制定装修登记、验收工作，对施工过程进行控制、跟踪管理，及时纠正任何有可能损坏建筑物结构、危及配套设施安全的行为。

9.建立公开服务和投诉电话，实行24小时值班服务，受理各类零修、急修申报和问题投诉。

10.维修人员接到用户的维修电话后小修20分钟内到达现场，急修15分钟内到达现场，零修工程及时完成，急修工程不过夜。并建立回访制度和记录。

11.根据各物业区域公共配套设备、设施特点，储备一定数量的常用备件，以备急用。

12.保洁区域责任落实到人，进行8小时保洁工作，确保及时分类清理垃圾并运至垃圾收集站。

13.严格消杀，监督管理，确保区域内无白蚁、蚊蝇、鼠害。

14.加强环保建设，杜绝乱张贴现象，制止破坏环境卫生的其他行为。

15.制定各系统的应急处理方案。

16.路灯及照明设备，要求维修人员、护卫人员两条线日常巡视检查，发现问题能及时处理。

17.公共广场、停车场、道路等公共设施进行日常巡视检修和定期维护保养，对车辆进入各物业区域和停放进行有效管理。

18.实行24小时安全护卫巡查制度，管理人员24小时值班，接受报警及时调度。

19.落实安全护卫岗职责，层层防卫，确保办公大楼及宿舍公共财产安全。

20.成立应急小分队，处理紧急事件。

21.利用现有的消防设备等功能，杜绝火灾事故发生。

22.专修、动火作业实行严格申报、审批制度，并进行跟踪、巡视管理。

23.定期做好业主回访工作。

24.在日常工作中收集业主方的意见，确保业主方对物业管理工作的满意。

25.实行违章处理跟踪制度，对违章事件进行及时处理，并建立相应的回访记录。

26.办公室保洁固定人员负责，确保各办公室资料财物等的安全。

27.办 (略) 安排人员值班，对来访人员登记。

28.物业服务企业派往区域内的物业服务人员，年龄要求在18-60岁之间，身体健康，能够完全胜任各相关物业管理工作，物业主管及维修等专业技术人员应具备相关行业的技术职称或资质。对不符合要求或不胜任工作的物业人员，业主方发现后有权向物业服务企业提出更换意见，物业服务企业应在7日内整改到位。

29.保证物业管理人员的稳定性，如需调动物业管理人员及维修、设备管理等技术人员，需先征得业主方同意方可调动。物业服务企业派往区域内物业服务的人员职数，须完全满足业主方的物业管理需求，不得缺编、少编、缺岗，对因辞退、辞职、或其他原因而减少的人员，物业服务企业应在10个工作日内补充到岗，人员在上述期限内未补充到岗的*方扣减相应物业服务费。

十、物业服务目标

1.全年无责任治安、刑事案件和消防事故发生，协助维护各物业管理区域内的治安，公共秩序良好，无属于物业服务企业责任的案件发生。

2.使用人满意率95%以上；

3.房屋及配套设施完好率99%；

4.房屋维修、急修及时率100%；

5.清洁、保洁率100%；

6.物业服务区域内行车、停车管理服务满意率95%以上；

7.公共设施设备98%；

8.火灾发生率为零；火险隐患发生率每年1%以下， (略) 内使用单位计；火险隐患整改到位率100%；

9.有效投诉率每年低于1%，以楼内工作人员计，投诉处理率100%；

10.管理人员专业培训合格率100%；

11.水电气维修及时率100%；

12. (略) 灯完好率98%；

13.节约用水用电满意率95%以上；

14.净水系统运行正常率100%、急修及时率100%；

15.维修服务回访率100%；

十一、有关维修、维护费用的划分

1.房屋及设施设备的维修:易损件的更换、维修，材料费经业主单位确认后由业主单位承担费用。

2.会务成本费经业主方确认后由业主承担费用。

3.物业日常运行中保洁及秩序维护工具、耗材产生的费用由业主承担。

4.所有的水、电费用由各业主单位直接支付，与物业无关，但物业管理单位应注重节约用水、用电。

5.下列项目费用由业主方承担，不包含在此次招标的报价中：

（1）安保监控、消防、自动门、空调的维修、更换零部件材料费费用及电梯的年检及大修。

（2）报警器具、监控器的维修保养费用及消防器材的更换费用。

（3）房屋及配套设施勘察、鉴定费用。

（4）用于物业服务的操作实施时所用水电费用等，物业公司应节约用电用水。

（5）办公区域花卉租摆。

（6）公共厕所使用的厕纸、抽纸、垃圾袋、洗手液、檀香、卫生球费用由区域内业主方承担，由物业服务人员负责更换摆放。

（7） (略) 内绿化养护不在物业管理范畴，但物业服务企业应负责日常保洁管理，花池草地无垃圾杂物。

十二、服务期限

本项目服务期限为两年，合同一年一签，以合同签订时间为准。合同签订试用期一个月，试用期间，若*方服务达不到本合同服务目标及业主方要求，或服务期限内*方服务达不到本合同服务目标及业主方要求，业主方有权单方解除终止本服务合同而更换物业服务单位；一年期满后，如*方服务能满足*方要求，经*方同意，合同可续签一年。

十三．其他重要要求

1.物业管理服务费支付方式

1.1签订合同后，服务费用按月支付，采购方于下个月15日前凭物业服务企业提交的正规物业管理服务发票向物业服务企业支付上个月的物业管理服务服务费。

1.2本项目采用费用包干方式，由中标物业服务企业自负盈亏。物业服务企业应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的培训、人工、管理、财务等费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由物业服务企业免费提供，采购方不再支付任何费用。

2.物业服务工作中所涉及的日常办公用具、易耗品、工具、设备等，由业主方提供给*方，*方需提前10个工作日报备，确保物业服务的正常运转。

3.档案管理制度健全，服务档案齐全（包括设备管理档案、日常管理档案等）。

4.制订企业内部管理制度和考核方案，报采购方备案。

5.一年至少两次对物业管理服务对象进行书面满意度调查，据此改进工作。

6.合同期内，物业服务企业因所聘人员的工资和保险费用随着省平均工资的逐年增长而需要增加物业管理服务费的，如采购方同意适当增加物业管理服务费，则由双方另行签订补充协议；如采购方不同意增加，则按原合同约定履行。

7.物业服务企业合同期满退出、中途退出服务时，需移交业主方购置的全部设备、设施档案资料及各种 (略) 接手工作。

8.物业服务档案

8.1物业服务企业按物业服务有关要求建立健全各品目的物业服务档案、相关信息（电子文档、书面文档各一份），严密保管好，一律不得对外提供或予以传播。

8.2因物业服务企业的故意或过失造成物业服务区域内任何设备、设施、财物、档案资料以及相关信息等被盗、被损坏或对外传播的，物业服务企业应予赔偿，并承担法律责任。

9.其他

9.1本项目不允许借用资质投标，不允许分包、转包（重点设备及特种设备维修保养服务除外），一经发现，立即终止合同，并追究物业服务企业违约责任。

9.2本项目不组织统一现场踏勘，投标人应在招标人的协助下自行前往现场踏勘，踏勘现场安全责任及相关由投标人费用自理。

十四、湘西自治州税务局后勤服务（物业管理）标准

十五、其他说明

（1)本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供。

（2）投标人在投标前，须踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

十六、对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。