关于修改瑞安市城镇老旧小区改造实施方案的通知

各有关单位：

根据中央、省、温州市对城镇老旧小区改造工作的新要求，结合《瑞安市城镇老旧小区改造实施方案》（瑞住建发（2020） (略) ）的实施情况，对方案相关内容进行修改并已经市政府同意，现将修改完善后的《瑞安市城镇老旧小区改造实施方案》印发给你们，请认真贯彻执行。

瑞安市住房 (略) 瑞安市 (略)

(略)

2021年1月22日

瑞安市住房 (略) 办公室 2021年1月22日印发

瑞安市城镇老旧小区改造实施方案

为全面贯彻落实国家和省、市关于老旧小区改造 (略) 署，提升老旧小区居住品质，增强居民群众的获得感、幸福感和安全感，根据《 (略) 办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发（2020） (略) ）、《浙江省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（浙政办发（2020） (略) ）、《温州市城镇老旧小区改造三年行动方案（2020-2022年）》（温旧改办〔2020〕1号）等文件精神，结合我市实际，特制定本方案。

一、总体要求

深入贯彻习近平新时 (略) 会主义思想，践 (略) 的发展理念，以提升居民生活品质为出发点和落脚点，按照高质量发展要求，通过实施老旧小区改造提升，全面改善我市城镇老旧小区居住环境和功能品质，着力打造“六有”（有完善设施、有整洁环境、有配套服务、有长效管理、有特色文化、有和谐关系）宜居小区，让居民群众获得更多、更直接、更实在的幸福感。

二、基本原则

（一）坚持以人为本、居民自愿

以居民对改造需求为导向，充分尊重居民改造意愿，由居民决定“改不改、改什么、怎么改、如何管”，原则上居民改造意愿和改造方案需符合物权法规定的“双2/3”条件。

（二）坚持统筹兼顾、系统提升

不搞大拆大建、涂脂抹粉。以整治环境、改善功能、增改设施为重点，统筹实施好房屋修缮等建筑本体改造，同步提升加装电梯、垃圾分类、智慧安防等综合功能，务求解决老旧小区先天不足的问题。

（三）坚持分类改造、突出重点

遵循“保基础、可完善、促提升”原则，根据各小区实际和居民需求，按照基础类、完善类、提升类等菜单式分类实施，做到 “一小区一方案”，确保工程技术有章可循、有标可依和工程质量安全可靠，实现“一次改造、长期保持”。

（四）坚持各方协调、全面推进

实行各单位联动机制，强化联审作用， (略) 门牵头组织、街道具体实施的责任分工。同时， (略) 区党组织作用， (略) 区与居民协调机制，激发居民主人翁意识。

（五）坚持创新机制、长效管理

坚持改造与管理并行，落实“改造一个、管好一个”的要求，培养居民共建共享共治意识，通过加强居民自主管理、提升“两业”服务水准（业委会和物业）、积极引入专业化物业服务等方式，建立长效管理机制，巩固改造成果。

三、主要任务

（一）工作目标

重点改造国有土地上2000年（含）以前建成、建设标准不高、房屋年久失修、设施缺损、功能不全、环境脏乱差、影响居民基本生活且近5年未实施综合改造、未纳入今后5年规划征迁改造范围的住宅小区。2000年（不含）以后建成，但小区基础设施和功能明显不足、物业管理不完善、居民改造意愿强烈的住宅小区也可纳入改造范围。存在C、D级危旧房及多孔板结构安全隐患的老旧小区原则上不纳入老旧小区改造范畴，拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住房）以及居民自建住房为主的区域和城中村不属本次老旧小区改造的范畴。

2020年全面启动，力争通过三年努力，建立老旧小区滚动改造机制，逐步实现“房屋住用安全、配套设施齐备、环境整洁美丽、小区治理有效”的改造目标，切实增强居民的幸福感、获得感、安全感。

（二）改造内容

按照“保基础、可完善、促提升”原则要求，改造内容主要包括建筑立面、道路交通、管网系统、景观绿化、适老化设施、社区治理和服务体系等6大方面。根据基础类、完善类、提升类3种类型，结合居民的需求，因地制宜、按需实施，明确各小区菜单式改造内容，确保“一小区一方案”。

1、基础类改造内容

主要解决小区功能性、安全性及应对突发公共卫生事件应急配套设施等方面的短板，包括消防安全（消防设施改造及消防标识设置）、给水管网改造（管网改造、一户一表设置、二次供水设施改造）、雨污管网改造（污水零直排、截污纳管）、线路整理（强弱电线梳理纳管、线路上改下）、围墙及大门更新改造、智能安防设施设置、存在公共安全隐患的建筑外立面改造、道路改造（新建、扩建、改建、包括海绵城市建设措施应用）、无障碍设施建设、停车位改造（增设）、小区绿化补植、屋面及外墙防漏防渗维修、附属物整治、垃圾分类及环卫设施建设等。

2、完善类改造内容

主要考虑满足居民改善型生活需求和生活便利型需求，改善公共空间和公共环境，包括小区照明改造、燃气管道新增开通、物业配套用房及快递室改造提升（增设）、绿化景观提升、5G通讯设施设置、汽车及电瓶车充电桩设置、楼道出新、文化宣传栏及楼栋标识设置、有条件地配建老年人及儿童活动场地、文化阵 (略) 设置等。

3、提升类改造内容

主要考虑提升公共服务设施的统筹配套，丰富小区及周边配套服务供给， (略) 会服务要求，包括：节能改造、建筑物立面改造出新、加装电梯及既有电梯更新（更换）、建设管网智能监测系统、智能停车管理系统及立体停车位设置、居家养老及儿童临时看护服务用房设置等。

（三）改造程序

1、征求居民意见

改造申报主体为业主委员会。无业主委员会的，须成立业委会或自治小组，负责收集改造意愿和需求。

由申报主体发放意见征求书，在落实小区居民改造意愿、资金筹集、改造内容等相关条件的基础上，形成项目清单， (略) 分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总户数2/3以上的业主同意后， (略) 提出改造意愿申请。

2、编制初步方案

(略) (略) 根据申请，委托相关设计咨询单位结合小区实际情况、小区居民选择的改造内容，编制初步改造方案。（初步改造设计方案应包括改造项目工程设计、小区及周边的资源（空间、 (略) 会公共服务）利用、工程预算、资金筹集方案、长效管理机制等内容。

3、确认改造设计方案

初步改造方案编制完成后， (略) 公布改造初步设计方案，发放《×××小区改造方案居民意见签字表》并组织业主对方案进行表决，表 (略) 分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总户数 2/3 以上的业主同意。表决通过结果应在小区内显著位置进行公示，公示内容包括《×××小区改造居民意见公示书》、《×××小区同意 (略) 汇总表》及改造设计方案等，公示时间不少于5个工作日，小区业主如有异议的，由小区业委会或自治小组牵头协商调解。

4、项目启动

经公示符合相关要求后，由业主委 (略) 提交以下申请材料：

（1）《×××小区改造项目申请表》；

（2）《×××小区改造设计方案》；

（3）《×××小区改造业主意见公示书》；

（4）《×××小区改造居民承诺书》；

（5）《×××小区改造后长效管理方案》；

（6）其他必要材料（相关材料格式另行公布）。

(略) 收到上述材料后，应建立老旧小区改造资金专用账户，根据资金筹集方案，充分引导和发挥业委会的作用，居民自筹资金到位率达100%的，可优先安排财政补助资金启动改造，最终资金按照结算价“多退少补”。街道确定改造项目后 (略) 备案， (略) 列入或增补年度立项计划。

5、方案联合审查

修改完善后的改造方案和概算 (略) ， (略) 牵头 (略) 、 (略) 、市综 (略) 、市自然 (略) 、市市政公 (略) 等部门， (略) 、社区、居民代表以及电力、供水、燃气、通信、广播电视等专营单位对改造方案进行联合审查并出具联审纪要（意见），作为改造项目审批及事中事后监管的依据。

6、工程实施和过程监管

街道要切实履行城镇老旧小区改造实施主体责任，确定改造实施方式，按照城镇老旧小区改造项目审批流程的有关规定组织项目报建。严格执行城镇老旧小区改造工程安全质量监督管理，要求参建单位项目管理人员到位、责任到位、验收到位。建设单位要在小区内建立多位一体、各方参与的现场沟通协调平台，做到“现场反映情况、现场沟通协调、现场解决问题”。 (略) 根据老旧小区改造工作的特点，对工程全过程进行监管服务，严格落实工程质量、安全生产、文明施工等管理要求。

7、项目验收

项目完工后，由建设单位组 (略) 门、参建单位、街道、社区、居民代表等进行项目联合竣工验收。验收通过后，应及时完成竣工财务决算，做好竣工项目的资料整理、归档和移交工作。简化竣工验收备案材料，建设单位只需提交竣工验收报告、施工单位签署的工程质量保修书、联合验收意见即可办理竣工验收备案，消防验收备案文件通过信息系统共享，城建档案管理机构可按改造项目实际形成的文件归档。

8、项目移交维护

竣工验收后，街道应按有关维保责任，将竣工验收资料分别移交给业主委员会或物业专营单位并报城建档案馆备案。按照《温州市物业管理条例》，物业管理区域内的供水、供电、供气、通信、有线电视等共有设施设备，经相关专业单位、建设单位共同验收合格后，移交相关专业单位负责管理。各专 (略) 门要落实专项工程移交及后续维修养护事宜。其余改造工程在保修期满后，由业主承担维护保养责任和维修费用。

9、长效管理

改造完成后，街道、社区及小区业主委员会应通过物业+服务，党建+自治等方式，巩固老旧小区改造成果，健全长效管理机制，加强对老旧小区日常管养与维护管理。原先没有实施物业管理的小区，改造后应指导业主大会选聘物业服务企业，实行物业管理，对不具备条件的，实行 (略) 区管理，做到“改造一个、管好一个”。

四、工作举措

（一）明确职责分工

1、市政府办公室：负责统筹协调市老旧小区改造工作相关问题。

2、 (略) ：负责组织协调、政策拟定、计划编制、督促推进、通报考核等工作；指导、协调改造工程涉及的招投标、工程监管、改造后的专业化物业管理等业务，并提供相关服务。

3、 (略) ：负责老旧小区改造项目的立项审批等工作，合理简化各项审批手续和前期工作流程；协助争取上级补助资金，指导老旧小区相关收费事宜。

4、 (略) ：负责指导、协调老旧小区防盗门、智能安防设置等工作。

5、 (略) ：负 (略) 、社区宣传发动居民群众积极参与老旧小区改造工作； (略) (略) 做好养老服务、社区配套用房使用等工作，并指导引入养老、便民服务等第三方运营机构，建立生态链培育机制； (略) 做好自治小组的监督工作。

6、 (略) ：负责老旧小区改造专项资金的统筹安排，按财政资金审核程序做好改造各阶段项目评审相关工作；协助争取上级补助资金。

7、市自然 (略) ：负责提供老旧小区红线范围和小区总建筑面积（产权面积）证明材料；指导编制老旧小区改造方案。

8、 (略) ：负责对老旧小区改造项目的审计工作的指导和监督。

9、市综 (略) ： (略) 理小区内的违法建设行为及改造中涉及沿街商铺排烟设备整改；办理因老旧小区改造涉及的占道、开挖，树木伐移等审批工作。

10、温州 (略) (略) ：负责对老旧小区改造施工中产生的噪声监管。

11、市市政公 (略) ：指导做好老旧小区给排水管网改造事宜。

12、 (略) ：指导配合 (略) 改造工作。

13、市 (略) ： (略) 做好老旧小区消防安全整治，指导老旧小区进行消防设施增配改造。

14、市通信发展办公室：协调指导各运营商 (略) 改造工作。

15、 (略) ：全面负责辖区内老旧小区改造工作的统筹推进和组织实施，建立居民沟通机制，做好居民信访接待， (略) 理项目改造中发生的各类纠纷矛盾； (略) 区宣传发动居民群众积极参与改造工作，组织居民筹措改造资金，指导成立小区业委会或自治小组，建立健全长效管理机制。

（二）强化要素保障

1、落实财政资金

老旧小区改造资金由居民自筹资金、财政补助资金组成。居民自筹按照基础类、完善类、提升类改造内容出资比例分别为相应改造内容投资额0%、10%、30%，居民自筹资金按改造内容工程费用加权计算。小区改造项目结算总投资根据预算管理办法规定进行监督审核，最终以监督审核后的金额为准，不包括加装电梯投资额（按相关办法另行补助）。财政补助基数为总投资额扣除居民自筹资金后的金额，补助基数高于300元/㎡的按300元/㎡补助， (略) 分居民自理；低于300元/㎡的按实补助。小区改造建筑面积以产权面积为准。

2、拓宽资金渠道

原则上，居民要出资参与本小区改造提升工作，具体通过个人出资或单位捐资、物业专项维修资金、小区公共收益等渠道落实；探索引入市场化、 (略) 会机构参与老旧小区的改造过程和后期管理。

3、统筹资源整合

老旧小区改造要整合住建、市政、民政、综合执法、 (略) 门和通信运营商的专项工程及其资金， (略) 整治、雨污分流、污水零直排、海绵城市建设、加装电梯、垃圾分类、智慧安防小区、5G网络建设等专项工作，发挥资金集聚效应。 (略) 分零星用地和既有用房实施改（扩）建，可通过置换、转让、腾退、收购等多种方式，增加老旧小区配套服务用房。鼓励行政事业单位、国有企业将老旧小区内或附近的存量房屋， (略) 、社区用于老旧小区养老托幼、医疗卫生等配套服务。

（三）健全推进机制

各街道要积极发动辖区老旧小区竞争性申报，对提出改造意愿的老旧小区在成立业主委员会或自治小组后，安排编制初步方案设计；对符合改造的小区且居民自筹资金率先达到100%的优先安排财政补助资金。 (略) 第一责任人的工作职责，强调责任担当。构建上下互通、横向联动的工作机制，建立完善工作例会制度，强化工作协调，积极破解旧改工作难题。强化项目考核，将老旧小区改造工作任 (略) 综合考评，严格奖惩措施，切实引导各责任主体齐心协力加快项目推进。实施进度督查通报机制，定期、不定期深入项目现场，督导推进工作进度。

（四）加大宣传监督

进一步发挥我市各类主流媒体的作用，加大对老旧小区改造工作的宣传引导，不断强化居民主人翁意识，鼓励和引导居民群众积极参与老旧小区综合改造提升工作，为工作推进营造良好的舆论氛围。邀请人大代表、 (略) 会各界代表，监督、检查全市老旧小区改造工作。建立工程进度定期通报和居民监理员等制度，让居民全程参与和了解工程施工进度、施工质量，最大限度减少施工给居民生活造成的影响，把实事办好、好事办实。

本方案自2021年2月20日起执行，有效期两年。原《瑞安市城镇老旧小区改造实施方案》（瑞住建发（2020） (略) ）同时废止。

附件：1.×××小区改造居民意见征求书

2.×××小区改造方案居民意见签字表

3.×××小区改造居民意见公示书

4.×××小区改造项目申请表

5.×××小区改造居民承诺书

6.×××小区改造后长效管理方案

附件1

×××小区改造居民意见征求书

小区拟申请进行改造，根据《瑞安市城镇老旧小区改造实施方案》要求，按照“共同缔造”理念，需 (略) 分改造经费，并对改造后小区实施长效管理，现由小区业委会（社区居委会）书面征求居民意见：

一、 您是否同意对本小区进行改造?

□同意 □不同意

请将您的意见在以上对应的□中打“√”，已签字但意见栏留空白的视为同意多数居民意见。

二、您最希望改造本小区哪些项目？

请在以下您认为需要改造的项目后的□中打上“√”：如您认为小区不需要改造，本项可不填写。

业主（签名）： 联系电话： 房号：

×××小区业委会（盖章）

（业委会 (略) 区居委会代章）

年 月 日

附件2

×××小区改造方案居民意见签字表

经征求小区居民意见， (略) 分占建筑物总面积2/3 以上的业主且占总户数2/3以上的业主同意进行老旧小区改造。根据《瑞安市城镇老旧小区改造实施方案》要求，遵照居民多数意愿，小区业委会（或社区居委会） (略) (略) 申请进行了小区改造初步方案设计（具体设计方案附后并公示），现就改造方案向小区居民征求意见。请本小区居民在公示期内向业委会反馈意见，详实填写以下意见表格居民信息，在“反对意见”栏注明具体意见，逾期未反馈视为同意该改造方案。

小区业委会 （盖章）

（未成立 (略) 区居委会代章）

×××小区改造项目居民不同意见填报表

附件3

×××小区改造居民意见公示书

小区，总建筑面积㎡，总业主户数户。经征求小区居民意见，同意进行老旧小区改造的业主户数户， 占总业主户数%， (略) 分建筑面积㎡， 占总建筑面积%，符合有关规定，拟申请办理老旧小区改造手续。根据有关规定，现予以公示（含改造初步设计方案及同意 (略) 汇总表）。小区业主如有异议，请于公示期内与业委会（或社区居委会）联系（联系人： ；联系方式：）协商。如协商不成的，请以 (略) (略) （地址；联系电话：）请求调解。逾期提出异议的，将不予受理。

本公示期××天，自年月日起至年月日止

附件：1.改造初步设计方案

2.同意 (略) 汇总表

业委会 （或社区居委会） （签章）

年 月 日

附件4

×××小区改造项目申请表

申请日期： 20年 月 日

附件5

×××小区改造居民承诺书

街道（乡镇）：

我们作为小区改造的申请人，现郑重承诺如下：

一、本次改造的内容、方案等已进行居民表决， (略) 分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总户数2/3以上的业主同意并公示后，小区居民无异议。

二、本小区申请进行老旧小区改造，依照“共同缔造”理念，居民拟自筹资金__万元，其中居民出资万元，每户收取元；申请使用房改房维修资金万元，物业管理专项资金万元， (略) 会捐赠万元：其他改造资金万元。

三、改造后小区拟实施（业主自我管理或专业化物业管理）购买菜单式物业服务模式进行管理。

四、所提交的申请资料均真实有效， (略) 有业主（含代理人）签章均为其本人自愿签署。如因材料不真实引起矛盾纠纷，承诺人愿意自行承担后果，并承担由此产生的一切经济和法律责任。

五、知悉在改造过程中可能对居民日常生活造成一定影响，我们将予以理解和支持，配合做好改造工作，对个别居民的不理解行为及时沟通，避免出现矛盾纠纷，确保改造工作顺利推进。

业委会（居民自治小组）全体成员签字：

业委会（或社区居委会） （签章）

年 月 日

附件6

×××小区改造后长效管理方案

按照建管并举要求，推动本小区改造后的长效管理机制，结合小区实际情况，制定本方案。

一、管理模式（从三种中选其一）

（一）业主自我管理。通过发动居民参与、民主自治，达到自我管理、自我服务的管理目标。经小区居民推荐及自荐，推选出一批责任心强、有能力、乐于奉献的居民，成立小区居民自治小组，分别负责小区的卫生、安全、设备维护等工作， (略) 区做好居民协调工作。

（二）购买酬金式物业服务。召开业主大会决定，全体业主聘请管理人员负责小区的卫生清洁、水电气费、停车费用收取等。

（三）引入专业化物业服务企业管理。由业委会召开业主大会，按照法定要求表决通过，选聘专业的物业服务企业对小区实施物业服务工作。业委会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应服务。

二、实施步骤

（一）宣传发动，确定模式。采取张贴公告、召开业主代表大会、入户宣传等形式，广泛宣传开展老旧小区长效管理工作的重要意义，发动小区全体业主积极参与小区治理。在前期宣传的基础上，向小区全体业主发放问卷调查表，根据调查意见，确定管理模式，并予以公示。

（二）精心组织，实施管理。根据确定的管理模式制订完善小区管理服务标准与办法，落实有关以保洁、保安等为主要内容的服务和管理。同时还可牵头制订小区居民公约，把小区物业管理、社区管理与居民自主管理结合起来。

（三）提高标准，保障质量。根据最低物业服务收费标准确定的物业服务收费价格，同步推动物业服务收费调价，确保质价相符、优质优价。解决落实日常维修费收缴机制， (略) 位、共有设施设备的日常维修。

三、费用来源

（一）由自治小组负责组织实施，资金可通过居民自筹、维修资金申领、政府补贴等多渠道筹措，多方筹划、居民参与，实现共建共管共享。

（二）在不影响规划的前提下，可根据项目实际增设公共停车、广告、房屋出租等设施，作为公共收益，经业主同意，可安排用于管理人员工资支付和公共设施设备的日常维护管养。如公共设施设备维修费用较高时，由全体居民共同承担。

×××业委会（或社区居委会）（签章）

年 月 日