庐阳区号地块全过程代建管理及设计服务答疑公告

一、原公告主要信息

原项目名称： 庐阳区LY*号地块全过程代建管理及设计服务

原项目编号： 2024BFLBZ00072

原公告日期： 2024年01月13日

二、公告内容（更正事项、内容及日期等）

庐阳区LY*号地块全过程代建管理及设计服务项目招标文件补疑5

2024BFLBZ00072

投标人疑问答复

1.履约保证金为合同签订金额的2%；合同签订金额包含第一部分为代建、代销服务费（含品牌使用），第二部分为营销费，第三部分为勘察设计费，第四部分为奖励费（按实计算）。

--未明确约定履约保证金计算基数；请问代建中标人和设计中标人履约保证金分别按照多少基数计算，激励费用420万，营销费据实列支5400万需要缴纳履约保证金吗，营销费后期再次招标是不是由中标人缴纳履约保证金即可？

答：履约保证金计算基数为合同签订金额的2%，合同签订金额包含四个部分，第一部分为代建、代销服务费（含品牌使用），第二部分为营销费，第三部分为勘察设计费，第四部分为奖励费。

2.计算项目保底净利润率时，移交政府部分产权一律不计入收入；项目存在安置房5.67万方，考虑商务条件（保底利润率考核），请问安置房计入利润计算时的收入吗？还是只计入成本不计入收入？

答：安置房为移交政府部分产权，不计入收入，建设成本纳入本项目总成本。

3.营销费是据实列支，由以招标人名义公开选择单位吗？签合同是招标人直接跟营销供应商签合同吗？中标人无需和营销供应商签吧？

答：所有营销费的支出须由中标人以公开方式招标采购确定的价格及支付方式，补疑4中“营销工作由中标人统筹管理，所有营销费的支出须由中标人以公开方式招标采购确定的价格及支付方式，由招标人向中标人或经中标人以招标方式选定的第三方单位据实列支，招标采购全程接受本项目招标人的监督，未经招标人监督的营销费支出招标人不予认可”即为营销工作由本项目中标人以公开方式招标采购，由本项目中标人与营销供应商签订合同，招标采购全过程接受本项目招标人的监督。

4.投标人业绩证明是否可以 (略) (略) 的业绩来证明？

答：否

5.销售净利率计算的销售收入中未售物业（住宅、商业、办公、车位）的销售收入如何确认？比如住宅销售到95%即考虑中标人任务完成，在核算项目利润时，未售的5%住宅如何考虑收入？是按照过往成交均价计入吗？

答：补疑4中已明确“净利润指标由招标人根据竣工结算结果，对中标人在自项目首开之日起满18个月时点的净利润率进行考核，销售收入为已销售部分对应的实际成交的签约合同价及实际可对外销售但招标人自行保留不对外销售的物业（不含移交政府部分）的预计销售收入”净利润考核时点未售部分不纳入销售收入。

6.核算项目整体利润时，财务费用按照资金成本多少考虑（招标文件中未明确）？

答：补疑4中已明确“c.财务费用包括为筹集项目建设所需资金等而实际发生的筹资费用，包括利息支出(减利息收入)、汇兑损益以及相关的手续费等”，在净利润考核时明确，暂无具体比例。

7.项目有安置房和商品房，请问安置房、商品房为毛坯还是精装交付？有无标准要求？

答：1、商品房按精装进行交付；2、安置房总体暂按简装交付考虑，可以根据实际需要，合理考虑装修交付；3、住宅精装交付暂无标准要求，待后期确定装修方案。

8.勘察设计费1963万，是基准价*70%之后的定价吗？

答：勘察设计的计费基数及结算方式详见本项目补疑4。

9.勘察设计费支付是直接支付给主牵头人，牵头人再支付 (略) 还是由招标人直接支付？

答：若本项目中标人为联合体，根据联合体协议约定支付方式支付，或经牵头人确认后，由招标人支付给设计单位。

10.招标文件表述为“住宅层数超过20层”，而该宗地块规划条件要求限高80m，此条是否要求方案中所有楼栋总层数均为20层以上？商品住宅方案是否可考虑排布10-15层？如若方案中有排布20层以下楼栋，评标阶段是否会因此被扣分？

答：“住宅层数超过20层”是指存在部分住宅楼层超20层，楼层数量及高度根据设计条件自行考虑。

11.用总公司投标， (略) 购买，该人员是否认可?请明确。

答：人员的社保缴纳单位为投标人不具备独立法人资格的分支机构的，可以认可。

12.招标文件P121代建服务人员配置要求中2名注册造价工程师，是否必须注册到我司，请明确。

答：是

13.若投标人（包括联合体各成员）存在行政处罚，处罚事实为：不按照国家规定的防护标准和质量标准修建民防工程，处罚结果：警告并处*万元罚款，根据情节该行政处罚仅为警告类，应不符合标书1.4.3（11）的情形（重大设计质量问题）。该投标人资质是否予以认可？请明确。

答：投标人信誉要求详见本项目招标公告3.1.6，投标人（包括联合体各成员）不得存在下列不良状况或不良信用记录详见本项目招标文件第二章投标人须知1.4.4。

14.答疑变更4文件中19页“（1）销售团队的组建、培训确认等过程（2）项目形象包装阶段（3）项目营销推广与销售阶段（4）宣传物料、售楼部物料（5）所有营销渠道的推广、宣传（包括但不限于分销、抖音、小红书、网络等所有线上、线下的宣传推广，宣传视频的制作等相关费用包含在管理费中，不另行计取）。对以上全过程和阶段提供销售服务。”请问：上述约定内容属于营销管理方面要求，对应的费用为营销费，文中括号内容“宣传视频的制作等相关费用包含在管理费中”是否应调整为“宣传视频的制作等相关费用包含在营销费中”。请予以澄清。

答：补疑4中“销售团队的组建、培训确认等过程（2）项目形象包装阶段（3）项目营销推广与销售阶段（4）宣传物料、售楼部物料（5）所有营销渠道的推广、宣传（包括但不限于分销、抖音、小红书、网络等所有线上、线下的宣传推广，宣传视频的制作等相关费用包含在管理费中，不另行计取）。”

变更为“（1）销售团队的组建、培训确认等过程（2）项目形象包装阶段（3）项目营销推广与销售阶段（4）宣传物料、售楼部物料（5）所有营销渠道的推广、宣传（包括但不限于分销、抖音、小红书、网络等所有线上、线下的宣传推广，宣传视频的制作等相关费用包含在营销费中，不另行计取）。”

15.答疑变更4文件中“第五章委托人要求”中的“违约责任”项下部分内容与招标文件中房地产项目开发委托管理合同书中的“*方违约责任”项下部分条款约定不一致，如：①答疑变更4中26页“（2）根据中标人提供的项目开发计划，对项目建设进度按月进行考核，未完成计划考核节点的，中标人须按1万元/次向招标人支付违约金，情节严重的按3-5万/次向招标人支付违约金，违约金最高不超过进度考核费用上限（详见本部分四、费用支付方式）。”与招标文件房地产项目开发委托管理合同书中78页“1．*方应严格按照项目开发计划及目标完成本合同所有约定条款，如因*方原因逾期的视为违约。逾期在60天内的，每延迟一天，应按照委托管理服务费金额的万分之三向*方支付违约金；逾期超过60天的，每延迟一天，应按照委托管理服务费金额的万分之五向*方支付违约金。违约金从当期应支付的委托管理服务费中扣除，不足部分由*方补足支付给*方。”相矛盾；②答疑变更4中26页“（3）除①招标人要求的设计变更②政府性停工及不可抗力造成的支出③其他招标人认可的成本变更外，其他原因造成的实际施工成本超过招标人施工招标确定的签约合同价的，每超出1%，本项目中标人须按30万元/次向招标人支付违约金，违约金最高不超过成本考核费用上限（详见本部分四、费用支付方式）。实际施工成本超过招标人施工招标确定的签约合同价的5%的，中标人无条件同意解除合同，招标人全额扣除履约保证金。”与招标文件房地产项目开发委托管理合同书中78页“4．项目的整体工程成本应控制在本合同约定的目标考核成本范围内，如因*方过错导致实际整体工程成本超过成本考核目标的，超出部分由*方据实承担。”相矛盾等。请问：上述约定相矛盾之处以及其他“委托人要求”与招标文件中房地产项目开发委托管理合同书存在矛盾或不一致的地方，是否均以最新的答疑变更4文件中“第五章委托人要求”内容为准。请予以澄清。

答：违约责任以“庐阳区LY*号地块全过程代建管理及设计服务项目招标文件补疑4”中的第七条为准。招标文件中*方违约责任如有与补疑4不一致，以补疑4为准。

16.“庐阳区LY*号地块全过程代建管理及设计服务项目招标文件第五章发包人要求-补疑4”中新增“七、违约责任”，原招标文件第75页“（二）*方违约责任”建议废除。

答：同15条回复。

17.由总包招标滞后导致的现场工程滞后，建议开发建设周期及相关考核节点按照实际延迟的时间进行顺延。如因此给*方造成损失，或增加额外工作的，建议*方补偿*方的损失。

答：开发周期及进度考核按本项目补疑4执行。

18.如*方代建费用未按约定时间支付，建议*方自应付之日起按未付款金额的同期全国银行间同业拆借中心 (略) 场报价利率向*方支付逾期付款违约金，直至付清之日止。

答：付款周期按本项目补疑4执行。

19.如因非*方原因导致相应工程节点未达成的，建议可以按照原节点时间支付“按节点支付部分”服务费用。

答：同17条回复。

注：此补疑视同招标文件的组成部分，与招标文件具有同等法律效力。

招标人名称： (略) (略) (略)

地址： (略) 庐阳区阜阳路杏林街道文一泊心湾S1栋3楼305

联系人：邵工

联系方式：0551-*

招标代理：安徽公共资源交易 (略)

地址： (略) 滨湖新区南京路2588号（徽州大道与南京路交口）六楼

联系人：张工

联系方式：0551-*、*

答疑发布时间：2024年2月22日

三、附件

答疑发布日期：2024年02月22日