承德县农村宅基地审批和住房建设管理实施细则试行征求意见的通知

为规范农村宅基地管理和住房建设，保护农村村民合法权益，促进宅基地节约集约、合理有序利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《河北省农村宅基地管理办法》等法律法规，按照《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《农业农村部、自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《河北省农业农村厅、河北省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的指导意见》（冀农发〔2020〕52号）、《中共河北省委农村工作领导小组办公室、 河北省农业农村厅、河北省自然资源厅、河北省住房和城乡建设厅关于切实做好农村宅基地规范管理工作的通知》（冀农办〔2021〕24号）等规定，冀农办〔2021〕24号文要求结合本研究制定适合本地的本细则。有关单位和个人可以在2024年8月5日－2024年9月5日，通过以下途径提出反馈意见：

联 系 人：邵大永

联 系 电 话：*

邮　　　 箱：*@*26.com

承德县农村宅基地审批和住房建设

管理实施细则（试行）

(征求意见稿）

第一章 总 则

第一条 为规范农村宅基地管理和住房建设，保护农村村民合法权益，促进宅基地节约集约、合理有序利用，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《河北省农村宅基地管理办法》等法律法规，按照《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）《农业农村部、自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）《河北省农业农村厅、河北省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的指导意见》（冀农发〔2020〕52号）《中共河北省委农村工作领导小组办公室、 河北省农业农村厅、河北省自然资源厅、河北省住房和城乡建设厅关于切实做好农村宅基地规范管理工作的通知》（冀农办〔2021〕24号）等规定，结合我县实际，制定本细则。

第二条 承德县行政区域内农村宅基地的审批和住房建设管理，适用本细则。

第三条 本细则所称宅基地是指农村村民依法取得的用于建造住宅及其附属设施的农村集体建设用地，包括住宅、附 (略) 等建筑占地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。

第四条 宅基地管理坚持政府依法行政、集体民主管理、主体明确、权责清晰、机制健全、程序规范、监管严格，严守“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”三条底线。

第五条 农村宅基地和住房规划、分配、使用、建设过程中，要遵循规划先行、成员取得、一户一宅、限定面积、节约集约、安全施工、保护环境、注重风貌、和谐有序的原则，农村宅基地审批和住房建设管理的全过程要坚持公开、公平、公正的原则，接受社会监督。

第六条 严格落实农村建房行为“八不准”（不准占用永久基本农田建房。不准强占多占耕地建房。不准买卖、流转耕地违法建房。不准在承包耕地上违法建房。不准巧立名目违法占用耕地建房。不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房。不准非法出售占用耕地建的房屋。不准违法审批占用耕地建房）要求，坚决遏制新增农村乱占耕地建房行为。

第七条 各相关部门要各司其职，按照“市县主导、乡镇主责、村级主体”的原则，建立健全宅基地管理机制，加强规范宅基地审批和住房建设管理。

（一）县农业农村部门负责农村宅基地管理和改革工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用。

（二）县自然资源和规划部门负责国土空间规划、土地利用计划、村庄规划等工作，在国土空间规划中统筹安排农村宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批等相关手续，指导和监督乡村建设规划许可，推进房地一体的宅基地使用确权登记颁证工作。

（三）县住建部门负责组织编制并推广农村住房建设标准导则，依法履行村民自建住房建设质量安全行业管理工作，指导乡镇（办）对村民自建住房建设质量安全进行监管，因地制宜编制符合当地实际的农房设计图集供农户选用，组织开展乡村建筑工匠培训，引导村民住房风貌提升。

（四）县财政、交通、工信、水务、生态环境、林业等部门按照各自职责做好宅基地审批和住房建设的相关管理服务工作。

（五）乡镇人民政府要承担农村宅基地审批和住房建设管理属地责任。要组织乡镇的农业农村、自然资源、综合执法等单位组建农村宅基地综合管理服务办公室，建立农村宅基地“统一受理、集中审批、全程监管、综合执法”联审联办机制，优化审批流程，加强日常管理，为村集体经济组织成员提供优质高效的服务。建立完善《农村宅基地联审联办制度》、《农村宅基地动态巡查制度》等相关制度。推行村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式“五公开”，全面落实申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查验收到场的“三到场”要求。加大日常巡查力度，及时发现和处置违法违规行为，妥善解决信访矛盾纠纷，积极开展闲置宅基地和闲置农房盘活利用。

（六）村级组织或村民委员会是农村宅基地管理的主体，具体负责本村宅基地和建房的申请核实、施工管理、纠纷调解以及违法违规行为的劝阻和报告等工作。每村至少设立1名宅基地协管员，由村级组织负责人兼任。负责初步审核并全程参与落实“三到场”要求，协助开展农村宅基地和建房的日常监管和动态巡查工作。要完善村级宅基地民主管理程序，制定农村宅基地及住房建设民主管理制度，确保宅基地分配使用公开公平公正，宅基地管理合法有序。

第二章 规划选址

第八条 坚持“先规划后建设、无规划不建设、无审批不开工”的原则，结合乡村振兴战略规划，统筹考虑土地利用、产业发展、人居环境整治、生态保护和历史文化传承等因素，编制“多规合一”的能用、管用、好用的实用性村庄规划。农村宅基地建房选址必须符合国土空间规划和用途管制要求，突出节约集约用地导向，新增宅基地不得占用永久基本农田及河道、湖泊、水库管理范围，尽量减少村庄住房建设对自然环境的干扰，慎挖山、不填湖、少砍树，避开地质灾害隐患区， (略) 、公路等设施退让要求。应优先利用村内空闲地、闲置宅基地和未利用地，引导集中建设。在国土空间规划编制期间，选址应符合土地利用规划、现行乡镇规划、村庄规划等相关规划要求，经审查批准后方可修建。

第九条 在县、乡国土空间规划和村庄规划中，要为农村村民住宅建设用地预留不超过5%的建设用地机动指标，用于村民居住、农村公益设施等用地。中心村、人口数量大和宅基地刚需较多的村庄，要预留足量的宅基地用地，引导农民有序集中建房；已完成村庄规划并实施的，要严格落实。暂时没有条件编制村庄规划的，应在乡镇国土空间规划中明确村庄国土空间用途管制规则和建设管控要求，作为实施国土空间用途管制、核发乡村建设规划许可的依据。乡镇国土空间规划未批复前，已依法批准的原乡镇村庄规划经评估符合要求的，可作为核发乡村建设规划许可的依据。农村村民住宅建设占用耕地的，县人民政府落实耕地占补平衡。

第十条 实行用地建房分类管理。城镇开发边界外的村庄，由乡（镇）人民政府按照“农户申请、村级审查、乡镇审批”的法定程序，依法办理农村村民申请宅基地新建住房或在原宅基地翻建、改扩建住房的审批管理手续，规划撤并村鼓励通过易地安置、易地新建、联村并建等方式保障住房需求。城镇开发边界内已纳入近期改造计划的村庄，不得新增村民住宅用地，不再允许住宅的翻建和改扩建，只可以进行原状维修，但在改造实施方案未批准前，经鉴定属于危房、符合“一户一宅”的，允许进行危房原址翻建。进行危房原址翻建，应经鉴定并由村级集体经济组织审核同意后，向所属的乡（镇）人民政府申请办理乡村建设规划许可证，翻建住宅控制在原有合法产权建筑面积和原基底范围内，不得改变使用性质。暂时未纳入近期改造计划、位于城镇开发边界内的村庄，原则上不再进行单宗分散的宅基地分配，不得 (略) 式住宅，符合“一户一宅”及宅基地建房标准的村民可以进行住宅的翻建和改扩建。城镇开发边界内村庄村民住宅的翻建和改扩建，可遵循“依法、便民、务实“的原则，按照相关程序向所属的乡镇人民政府申请取得乡村建设规划许可后进行建设，乡镇人民政府行政执法机构要加强监管，自然资源部门和城乡规划管理部门负责对乡镇人民政府监管工作进行管理和指导。

第十一条 每个农户只能拥有一处宅基地，宅基地面积、拟建房层高和建筑面积不得超过规定标准。农村村民必须按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地和超面积建房。

第十二条 村级组织按照“成员认定、以户取得、一户一宅”的原则，确认农村宅基地分配资格，建立和完善农村宅基地分配制度。农村村民符合下列条件之一的，可以以户为单位申请宅基地：

(一)无宅基地的；

(二)因子女结婚等原因确需分户而现有的宅基地低于应享有的宅基地用地面积标准的；

(三)因发生或者防御自然灾害、实施集镇或村庄规划以及公共设施和公益事业建设，需要搬迁重建的；

(四)符合法律、法规、规章、政策规定迁入村集体组织依法落户为正式成员且在原籍没有宅基地的；

(五)法律、法规、规章规定的其他情形；

第十三条 宅基地管理中的“户”要根据法律法规、历史沿革、风土人情、政策走向，参考公安部门户籍登记资料、农村土地承包经营权确权登记颁证成果中的户信息、农村集体经济组织成员资格认定、民政婚姻登记部门登记资料等大数据和与本村发生的实际生产生活联系综合权衡确定。

符合以下情形之一的，认定为“一户”：

（一）夫妻与未达到法定婚龄子女同住的认定为一户；

（二）是独生子女的，结婚后可以继续与父母为一户，也可单独申请立户；

（三）离异后无房一方再婚且配偶无房的可认定为单独的一户；

（四）同户居住家庭，因家庭成员已达到法定结婚年龄或结婚后可申请分户，也可共同居住视为一户；鼓励有兄弟姐妹的，其中一人与其父母为一户；

（五）夫妻户籍不在一处的只认定一户；

（六）未成年人、无民事行为能力人与其监护人共同认定为一户；

（七）赡养对象与赡养人之一及其相关成员为一户；

（八）其他因历史原因、国家政策变化、不可抗力形成的，经过村级民主程序认可的情况也可认定为一户；

第十四条 农村村民申请宅基地，有下列情形之一的，不予批准：

（一）年龄未满十八周岁的；

（二）选址不符合国土空间规划、村庄规划的；

（三）原有宅基地面积已经达到或超过分户后标准或者不符合分户条件的；

（四）将原有宅基地使用权或者住房出卖、出租、赠与后，再申请宅基地的；

（五）申请异地新建住宅，不同意将旧宅基地退回集体的；

（六）拟用地块权属有争议的；

（七）法律、法规规定的其他情形；

第十五条 农村村民翻、改、扩建原住宅（危房改造除外），有下列情形之一的，不予批准：

（一）建新不拆旧或者一户一宅以外的；

（二）原住宅占地或建设行为违法的；

（三）原住宅属文物保护单位或者省级以上历史文化名村保护规划确定的保留建筑风貌的；

（四）原住宅已被列入县级以上人民政府征占范围的；

（五）法律、法规规定的其他情形；

第四章 申请与审批

第十六条 农村村民申请宅基地建房，按照“农户申请、村组审查、乡镇审批”的程序进行审批。

（一）农户申请。符合宅基地和建房申请条件的农户（以下简称申请人），填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》（以下简称《申请表》）、《农村宅基地使用承诺书》（以下简称《承诺书》），征求相邻权利人意见，以户为单位向所在村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）提出书面申请。

（二）村级组织初审。村级组织自收到农户书面申请5个工作日内就《申请表》《承诺书》等材料是否完整进行初审，填写不完整的退回申请人补正，填写完整的提交最近一次即将召开的村民代表会议讨论。

（三）村民代表会议讨论。村级组织依法召集村民代表会议，对申请人资格、申请理由、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等进行讨论，所做决定应当经到会人员的过半数同意。

（四）公示。村级组织将村民代表会议所作决定及申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本集体经济组织范围内公示，公示时间不少于5个工作日。

（五）审查结果上报。公示无异议或异议不成立的，村级组织在公示结束之日起5个工作日内签署意见，连同申请人提交的相关材料、村民代表会议记录、公示情况等报送乡镇政府。

宅基地审核批准程序：

（一）乡镇审核及审批。乡（镇）人民政府要严格规范审批，全面落实“三到场”要求。重点审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、拟用地是否符合相关规划、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村审核公示、是否需要施工许可等。收到宅基地和建房（规划许可）申请后，乡（镇）人民政府要及时组织相关人员实地审查，检查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等（此处到场为一到场）。

乡（镇）人民政府自受理宅基地和建房申请之日起20工作日内作出是否批准的决定，农用地及未利用地转用审批时限不包含在内，需要办理农用地及未利用地转用审批手续的，自然资源和规划部门按有关规定确定办理时限。20个工作日内不能办结的，经乡镇政府负责人批准，可延长10个工作日，并应当将延长期限和理由告知申请人。

经审核符合条件的由乡（镇）人民政府核准《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》并签署意见（宅基地选址涉及交通、公安、林业、水利、电力等部门的，乡镇政府要及时征求有关部门意见，有关部门原则上应在5个工作日内签署意见）。并向申请人核发《乡村建设规划许可证》、《农村宅基地批准书》。

对于宅基地申请不予批准的，在作出不予批准决定之日起5个工作日内书面通知申请人，并说明理由。经依法批准的宅基地，村民委员会及时将审批结果张榜公布。

（二）开工申请。经批准用地建房的申请人，在开工前向乡镇政府申请划定宅基地用地范围，乡镇政府在收到申请之日起10个工作日内，组织乡镇农业农村、自然资源等部门到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置，指导村民按照批准面积和要求使用土地（此处到场为二到场）。

（三）竣工验收。完工后，申请人建房完工10个工作日内，向乡镇政府申请验收。乡镇政府应当在接到验收申请10个工作日内组织乡镇农业农村、自然资源等部门现场进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，出具《农村宅基地和建房验收意见表》（此处到场为三到场）。

（四）不动产登记。农村村民住房建设竣工并经验收合格后，依法向县不动产登记机构申请办理不动产登记。因转让、赠与宅基地上房屋，导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的，经农户申请、村组审查同意并报乡（镇）人民政府审核批准后，提交不动产权属证书或者其他权属来源材料、集体内部转让、赠与协议等材料办理登记，做到变更一宗、登记一宗。

（五）存档备案。乡镇政府要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存。加强农村宅基地用地建房审批档案的管理，要求一户一档，设立材料档案保管库房，落实专人负责保管，确保农村宅基地用地建房审批材料完整无损。并在每个季度末将审批办理情况报县农业农村、自然资源和规划局等部门备案。

第十七条 农村村民申请宅基地，应提供以下材料：

（一）农村宅基地和建房（规划许可）申请表；

（二）农村宅基地使用承诺书；

（三）村民小组及村级组织会议记录；

（四）申请人及配偶、家庭其他成员户口本原件及复印件；

（五）公示（会议讨论同意后公示）的影像资料；

第五章 宅基地建房标准

第十八条 新批准宅基地面积标准，每宗宅基地面积标准不超过200平方米。

第十九条 农村集体经济组织成员利用已有宅基地进行翻、改、扩建房屋的，严格按照自然资源部门宅基地确权登记最终面积进行审批；历史原因形成的超占，给予确权登记的按照确权登记面积审批；确权登记明确标注超占面积的，按照退出超占后的面积进行审批。

经批准易地建造住宅的，应当按照“建新拆旧”的要求，将原宅基地交还村集体。

第二十条 农村宅基地住房建设要符合村庄规划，体现“安全、绿色、环保、适用、美观”要求，具有乡土风貌、地域建筑特色、体现时代气息，不得破坏生态环境、损毁古树名木、损毁历史文化遗产建筑。

农民自建住房建筑层数原则上不得超过三层，建筑密度控制在70%以内，住房底层层高不超过4.5米，标准层层高不应超过3.6米，建筑屋顶以坡屋顶为主，优先使用当地建筑材料，根据功能需要可以增设梯间和功能用房，整体结构应在批准的宅基地空间范围之内。

第二十一条 经批准选择建设村民公寓式住宅的，可由村级组织申请，集中联建或统建。每户村民选择1套或者多套公寓式住宅，每户申请的建筑面积控制在当地规定范围以内。村民公寓式住宅建设应考虑在首层或地下为每户另外安排一个农机（车辆）停放位置和工具设备房。

在村民公寓式住宅建设中，可预留部分住房作为本村新增分户申请住宅时使用，在未分配前必须暂以村级组织（以投资建设主体确定）为业主进行确权登记，严禁出售给本村以外的人员或组织。

第六章 宅基地使用权

第二十二条 充分尊重农民意愿，不提倡、 (略) 和集镇规划区外拆并村庄、建设大规模农民集中居住区，禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地，禁止违法收回农村村民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件，禁止强迫农村村民搬迁退出宅基地。

农村宅基地只能在本集体经济组织内流转，不允许转让给本集体经济组织以外的人员或组织；严禁城镇居民到农村购买宅基地；严禁下乡利用农村宅基地 (略) 和私人会馆；严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

非本集体经济组织成员继承和农村村民一户一处之外宅基地上的房屋损坏不能利用的，不允许进行翻建和改扩建，可转让给符合宅基地申请条件农户或依法自愿有偿退出宅基地。

第二十三条 农村村民宅基地使用权转让需符合的条件：

(一)在本村集体经济组织内部进行，且受让人须符合本办法第十二条宅基地申请条件；

(二)转让行为必须征得宅基地所在村民小组和村级组织同意后，报乡镇人民政府审批备案；

第二十四条 宅基地使用权转让的，除提供第十七条材料外还需要提供以下材料：

（一）转让协议，有偿转让的须提供收付款票据；

（二）原土地使用权人土地使用证原件及复印件；

（三）契税税票（由转让方出具）；

（四）宅基地使用权除继承以外转让的，由乡镇政府按照宅基地审批要求，出具审核批准意见；

第二十五条 有下列情形之一的，村级组织报经原批准用地的乡镇人民政府批准，可以收回宅基地使用权：

（一）为实施村庄和集镇规划进行旧村改造需要调整的宅基地；

（二）为进行乡（镇）村公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地；

（三）农村村民一户一处以外的宅基地；

（四）农村五保户腾出的宅基地；

（五）自依法批准之日起连续二年未开工建设或未按照批准的用途使用的宅基地；

（六）法律、法规规定应当收回的其他宅基地；

由于前款第（一）项、第（二）项和第（三)项规定的原因收回宅基地使用权的，村民委员会根据地上附着物的评估价格对原宅基地使用权人给予适当补偿。

第七章 农村闲置宅基地和住宅盘活利用

第二十六条 因地制宜选择盘活利用模式。统筹考虑区位条件、资源禀赋、环境容量、产业基础和历史文化传承，选择适合本地实际的农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用模式。鼓励利用闲置住宅发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态，以及农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。

第二十七条 支持培育盘活利用主体。支持农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等多种方式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅。鼓励有一定经济实力的农村集体经济组织对闲置宅基地和闲置住宅进行统一盘活利用。支持返乡人员依托自有和闲置住宅发展适合的乡村产业项目。

第二十八条 稳妥推进盘活利用示范。可选择一批地方党委政府重视、农村集体经济组织健全、农村宅基地管理规范、乡村产业发展有基础、农民群众积极性高的地区，有序开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用试点示范。突出乡村产业特色，整合资源创建一批民宿（农家乐）集中村、乡村旅游目的地、家庭工场、手工作坊等盘活利用样板。总结一批可复制、可推广的经验模式，探索一套规范、高效的运行机制和管理制度，以点带面、逐步推开。

第二十九条 鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守《中华人民共和国民法典》的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。合同到期后，双方可以另行约定。

第八章 宅基地监督管理

第三十条 乡镇人民政府要规范综合执法机构设置，加强执法队*建设，按照《河北省下放乡镇和街道行政处罚事项指导清单》和省政府其他有关通知规定，认真行使下放乡镇宅基地违反规划、对非法转让宅基地行为的处罚、对农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准非法占用土地建住宅的处罚等行政处罚事项，及时有效承接相应的行政处罚事权。

第三十一条 乡镇人民政府要建立动态巡查机制，依法组织开展农村用地建房动态巡查。 (略) 格化管理，组织执法人员以及农村宅基地协管人员按照规定的责任区域和巡查时段进行巡查并做好记录；一经发现或举报经查实的违法行为严格依法查处。依法处理好个人之间、个人与单位之间的所有权和使用权纠纷争议。

第三十二条 在农村村民建房审查、联审、审批、监管等过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的单位或个人，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第九章 附 则

第三十三条 本细则施行过程中，法律、法规、规章另有规定的，从其规定。国家、省、市出台新政策的按照新政策执行。

第三十四条 本细则由农业农村、自然资源和规划、住建等部门负责解释。

第三十五条 本细则自发文之日起施行，有效期2年。