房交易计税基准价系统二期建设招标公告



公告概要：

公告信息：
采购项目名称	(略) 存量房交易计税基准价系统 * 期建设项目
品目	服务/信息技术服务/信息系统集成实施服务/其他系统集成实施服务
采购单位	(略) (略)
行政区域	(略)	公告时间	* 日 * : *
预算金额	￥ * . *** 万元（人民币）
联系人及联系方式：
项目联系人	冯国辉
项目联系电话	***
采购单位	(略) (略)
采购单位地址	(略) (略) 桥平 * 路 * 号
采购单位联系方式	陶林 *** ***
代理机构名称	(略) 有限公司
代理机构地址	(略) 区康泰路 * 号 * 楼
代理机构联系方式	冯国辉 ***

(略) 有限公司受 (略) (略) 委托，根据《中华人民共和国政府采购法》等有关规定， (略) ，欢迎合格的供应商前来投标。

项目名称： (略) 存量房交易计税基准价系统 * 期建设项目

项目编号：YXCG- ***

项目联系方式：

项目联系人：冯国辉

项目联系电话： ***

采购单位联系方式：

采购单位： (略) (略)

采购单位地址： (略) (略) 桥平 * 路 * 号

采购单位联系方式：陶林 *** ***

代理机构联系方式：

代理机构： (略) 有限公司

代理机构联系人：冯国辉 ***

代理机构地址： (略) 区康泰路 * 号 * 楼

* 、拟采购的货物或者服务的说明:

* 、项目概况

为了进 * 步规范 (略) 存量房交 (略) 为，加强对存量房成交价格的监管，从而进 * 步提高我市“ * 窗式服务，全税种征收”的房地产税收 * 体化管理精细化水平， (略) (略) 拟在存量房交易诸税种征收环节中， (略) 计税基准价制度，通过计算机信息化、自动化、规范化管理，合理确定存量房交易计税价格。 (略) (略) 会中介机构， (略) 会中介机构编制、建立存量房交易计税基准价系统。

* 、建设目的

1、提高房地产交易税收 * 体化征管水平的需要。 (略) 和 (略) 先后下发《 (略) 　 (略) 关于开展应用房地产估价技术核定交易环节计税价格工作的通知》（财税〔 * 号）、《 (略) 　 (略) 关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔 * 号）、《 (略) 　 (略) 关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔 * 〕 * 号）文件，要求各地要抓住重点环节，提升征管的精细化水平，加快推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作。

2、减少征纳双方矛盾，控制征收机关自由裁量权的需要。将存量房计税价格管理融入规范征管中，可以解决征收机关在核定计税过程中受人为因素的干扰等问题，从而保证税赋公平，化解征纳双方的矛盾。

3、提高征管效率，简化办税流程，方便纳税人的需要。开发完成存量房交易计税基准价系统后，通过建立科学的数学计算模型，降低了对操作人员的要求，可以直接在前台利用计算机自动计算，确定计税价格，随后计算出相关税费，从而能够大大提高征管效率。

* 、建设目标

充分利 (略) 门协作好、信息共享程度较高；征管基础好、历史成交数据较齐全；计算机应用技术日渐成熟等优势， (略) ，确定规范、科学、合理的存量房交易计税基准价，建立以存量房交易计税基准价为主要征收依据的征管新模式，实现存量房交易税收征管的便捷、高效、利民。

* 、建设原则

1、要把握精细化原则。在阳西地区，同 * 个住宅小区或同 * 片住宅区，所处位置不同、楼层不同，价格就可能相差几千元，如果建立的基准价系统区域范围过于宽泛，就会使产生的计税价基准价失准，造成税款的隐性流失。要求按幢 (略) 比较法的参照物，在 (略) 个别因素修正。

2、要把握动态管理原则。存量房交易以成交价格为计税依据，成交价格受宏观经济发展、政策调控、市场供需关系等多种因素的综合影响，是不断波动而不是 * 成不变的。所以不能将基准价系统做成 * 个死的数据库，而是应该随着时间的推移以及数据库成交信息、挂牌信息等的不断变化，根据设定的数学模型，进行自动的动态更新，以减少后续维护的工作量，公正反映当时房地 (略) 价格，达到动态管理的目的。

3、要把握科学、合理、规范的原则。基准价系统方案形成后，必须经过多方面专家论证， (略) 建立基准价管理系统逻辑结构严密、数学计算模型科学，参数设置合理，所产生的计税基准价准确。

4、要把握公开、公平、公正的原则。需将该系统的设计原理、原则、计算方法、修正因素等规定用文字详细表述， (略) ，使存量房交易税负公开、公平、合理。

5、要把握高效、便捷、利民的原则。计税基准价系统要方便征收机关操作，方便纳税人申报，缩短存量房交易的办证时间，实现征管和服务的有机结合。

* 、建立基准房价体系的法律法规依据：

1、《中华 (略) 市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第 * 号)；

2、《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第 * 号)；

3、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第 * 十 * 号）；

4、中华人民共和国国家标准GB/T *** 5《房地产估价规范》；

5、中华人民共和国国家标准GD/T *** 4《城镇土地估价规程》；

6、中华人民共和国国家标准GD/T *** 4《城镇土地分等定级规程》；

7、《房屋完损等级评定标准（试行）》（城住字）[ * ]第 * 号）;

8、《资产评估操作规范意见》（试行）；

9、国家及地方有关房地产估价的其它法律法规；

* 、现行有效的相关存量房交易的税收法律法规。

* 、计税基准价应用范围

1、地域及存量房数量

覆盖包括 (略) 辖区（ (略) ）。至 * 年6月底存量房登记数约***万套。

2、纳入计税基准价系统的房地产种类

评估系统的具体对象分为住宅类和非住宅类。住宅类包含非单家独户、单家独户（包含别墅）；非住宅类包括商铺、写字楼（商业类）、工业等物业。

非单家独户：有 * 户及 * 户以上的不同产权但共同使用 * 宗土地的住宅，即每户住宅只有分摊土地使用权的为非单家独户。

单家独户：仅 * 户住宅且有自己独立土地使用权（非分摊）的为单家独户。

3、纳入计税基准价系统的房地产交易类型

（1）存量房买卖

（2）存量房交换

（3）存量房赠与

* 、业务要求

1、计算确定基准价。

（1）评估基本方法

基准价格评估是本项目的核心工作，要求采用常规评估方法和特征价格模型法相结 (略) 批量评估获得。

常规评估方法 (略) 调查挂牌价格和存量房交易价格特点，按国家技术规范的要求， (略) 比较法、收益还原法、假设开发法和成本法等 (略) 批量评估。

特征价格模型法是较为先进的房地产批量评估方法，综合 (略) 及其价格研究学科研究领域的研究成果，并在 * 些经济发达地区率先得到了应用。该方法的特点， (略) 调查基础上，充分考虑影响房地产价格的各类因素，综合应用经济计量学等多种非常规方法，对影响 (略) 量化，并在达到检验标准的前提下建立房地产价格计算的数学模型，并根据该模型实施批量评估。

根据物业类型不同采用评估方法不同，选取最小评价单元也不同，具体如下：

物业类型	评估方法	最小评价单元
住宅类	比较法、特征价格模型法	楼栋
商铺、写字楼（商业类）	比较法、收益法、特征价格模型法	点（ (略) 、 (略) ）线（主要商业路段）面（街区、综合小区内商业）
工业	成本法、收益法	(略) 区

（2）住宅类基准价确定

基准价的确 (略) 比较法原理，充分考虑历史成交数据、市场挂牌信息，并考虑以下因素：① (略) 的地域、区块、地段位置的地价；②区域因素和环境差价（物业配套状况、所处小区的景观位置）。

（3）与软件开发商配合建立数学模型，列出修正系数计算表，主要考虑以下因素：①成新（建成年份）系数；②楼层系数；③结构系数；④朝向系数等其它 (略) 因素修正，并阐述修正比例的理由，通过计算机自动计算出每套房屋的核定价。

（4）基准价指每平方米的单价（元）。

（5）基准价评估基准日确定为 * 日。

2、通 (略) 应自己独立工作，根据招标文件的要求和投标文件的建设方案，合同签订后 * 个自然日内，评估公司提交存量房交易基准价报告书及成果（见附1），内容 (略) 在 (略) 、街道、社区、小区、楼盘名称、房屋坐落（幢）、土地等级、建成年份、楼层情况、配套情况、景观情况等修正因素组成及修正系数计算表（需同时提供电子表格）。

3、与软件开 (略) 系统测算数据审核鉴定，评估公司根据 (略) 修正，在 * 个工作日内提交存量房基准价报告书及最终成果。

4、合同签订后 * 个自然日内，与软件公司配合，实现存量房基准价计算系统测试。

5、测试完成后 * 个工作日内，与软件公司配合，实现存量房基准价计 (略) 。

6、 (略) 后 * 个工作日内，与软件公司配合，实现存量房基准价计算系统正式上线应用。

* 、采用单 * 来源采购方式的原因及相关说明:

两次招标失败只有该供应商参加，采购人变更单 * 来源采购方式。

* 、开标时间： * 日 * : *

* 、拟定的唯 * 供应商名称及其地址：

名称： (略) 南粤房地产土地资产评 (略) 地址： (略) 省 (略) 市 (略) 区体育西路 * 号 * G、 * I单元

* 、其它补充事宜

/

* 、预算金额

预算金额： * .0 万元（人民币）

---