涟源市娄底大道与解放路交叉口北部地块规划论证方案批前公示

项目名称： (略) 市 (略) 大道与 (略) (略) 地块规划论证方案

委 托 单 位： (略) (略)

编 制 单 位： (略) 宝信云建筑综合 (略)

规划编制资质： * 级

资质证书编号：[湘]城规编第 ***

审 ?定：蔡 ??卓??高级工程师 ? * 级注册建筑师

审 ?核：刘志红 ??中级工程师

校 ?对：唐 ?山 ??????规划师

项目负责人：朱红运 ??规划师

项目组主要成员：

朱红运 ???规 划 师

张小博 ???规 划 师

刘晓军 ???规 划 师 ????????????????????

孟清郡 ???规 划 师 ?????

(略) 市 (略) 大道与 (略) (略) 地块

规划论证方案

总 目 录

? (略) 分?说明书

(略) 分?图 ?纸

(略) 市 (略) 大道与 (略) (略) 地块

规划论证方案

(略) 分 ?说明书

目 录

第 * 章 项目基本情况

* 、项目区位

* 、用地现状概况

第 * 章?规划总则

* 、规划依据

* 、规划原则

第 * 章?上位规划传导落实

* 、城市发展目标

* 、总规用地细分分析

第 * 章?? (略) 及开发控制

* 、 (略)

* 、开发控制

* 、建筑建造控制

* 、地下空间规划控制

第 * 章??城市设计引导及论证

* 、工业 (略) 市设计特点 *

* 、城市设计论证

第 * 章??规划管理措施建议

第 * 章??实施影响分析

第 * 章??方案结论

第 * 章?项目基本情况

* 、项目区位

本次规划地块 (略) 市总体规划区范围外， (略) 于国土空间总体规划编制过渡时期，故项目将在国土空间规划编制中予以落实。项目位于 (略) 区 (略) 大道与 (略) 路交叉口北侧。总用地面积为7. * 公顷。

图1?项目在总规中的位置

* 、用地现状概况

项目地块属国有建设用地，用地状态为已批未建，土地报批用途为 (略) 项目用地，项目用地现状为采石矿坑，现已关停。 (略) 市主干道 (略) 大道，交通较为便利；西侧为已建的 * 合美新材料科技园，其余两侧均未开发建设。

图2地块用地现状图

图3 地块周边情况分析图

第 * 章 规划总则

* 、规划依据

（1）《中华人民共和国土地管理法》（ * 年）

（2）《中华 (略) 乡规划法》（ * 年）

（3）《城市规划编制办法》（ * 年）

（4）《城市规划编制办法实施细则》（ * 年）

（5）《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》（ * 年）

（6）《建设用地容积率管理办法》（ * 年）

（7） (略) 省实施《中华 (略) 乡规划法》办法（ * 年）

（8）《 (略) 省控制性详细规划编制导则（试行）》（ * 年）

（9）《城市用地分类与规划建设用地标准（GB *** 1）》

（ * ）《城市公共设施规划规范（GB *** 8）》

（ * ）《 (略) 市规划管理技术规定（修订）》（ * 年）

（ * ）《 (略) 市总体规划（ *** ）》

（ * ）国家及地方相关法律、规范、规程

* 、规划原则

（1）综合协调的原则，即在控规编制地段，与周边用地性质协调的原则；

（2）执行省市规划管理技术规定的原则，即在《 (略) 市规划管理技术规定》（修订） (略) 编制；

（3）资源节约和环境保护与 (略) 相结合的原则；

（4）有利于加快区域经济发展的原则；

（5）完善配套的原则，即规划后的各项配套得到保障；

（6）具体问题（项目）具体分析的原则；

（7）满足相关规范要求，保证各方利益不受损害的可操作性原则。

第 * 章 上位规划传导落实?

《 (略) 市总体规划（ *** ）》为 (略) 总规，但本次 (略) 市 (略) 大道与 (略) (略) 地块规划 (略) 于总规建设用地范围内，本次规划将结合其相关要求落实。

* 、城市发展目标

(略) 市总体规划目标——将 (略) 建设成为具有“山、林、城” (略) (略) ；成为人与自然相结合、可持续 (略) 市。????此次规划方 (略) 总体规划目标，以此确定规划区建 (略) 。

* 、与总规的关系

(略) 大道与 (略) (略) (略) 市总体规划建设用地范围外，暂未编制总规。项目用地现状为采石矿坑，现已关停。经实地测量，本次控规编制将根据 (略) 落实用地边界，具体见下图。

图4地块勘测图

图5地 (略) 总规用地关系图

第 * 章 ? (略) 及开发控制?

* 、 (略)

本次 (略) 市 (略) 大道与 (略) (略) 地块规划论证方案选址于 (略) 区 (略) 大道北侧，因其毗邻重要区域性交通设施 (略) 市重要交通干线 (略) 大道，区位条件优越，交通便捷； (略) 为 (略) 技术企业孵化园与 * * 重工等重点企业集中区，对优质气体有较大需求，项目建成后，可降低园区内及周边企业安全隐患，不需要再从 (略) ， (略) 等地长途运输，由于运输成本而大量超标储存，能有效的降低企业储存风险，故将项目选址于此。特明确因未来用地功能发生转变，与 (略) 大道进车通道应为公共通道，且宽度不宜低于8米，以进 * 步提升区域服务功能层级。本案规划总用地面积约为7. * 公顷，其中净用地面积7. * 公顷。

图6土地利用规划图

* 、开发控制

本次规划依据国家及 (略) 省、 (略) 市相关的法律、法规、设计规范和技术规定确定规划片区的控制指标。本规划控制绿地率的下限值和建筑高度、建筑密度、容积率的上限值。

（ * ）控制方式

为保障规划区有序发展，增强规划实施的可操作性，既要保证规划的刚性和严肃性，又必须赋予规划必要的弹性，本次控规将规划的刚性和弹性结合起来。

规划重点控制地块的用地性质、用地面积、建筑密度、容积率、建筑限高、绿地率等，其他内容可提出引导性要求。

（ * ）控制内容

土地使用强度是指地块的开发利用程度，它与地块的建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率指标密切相关，其中建筑密度、建筑层数与容积率具有相互制约的等量化关系，绿地率是地块环境建设的控制指标。因此，规划用以上 * 个指标来控制土地开发使用的强度，以保证用地的综合效益。

（ * ）控制指标

指标控制是为了 (略) 市环境质量，按 (略) 能容纳的建设量和人口聚集量，对土地开发做出合理的控制和引导。其控制指标包括：容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等。

1.容积率

用地容积率控制如下表，每个地块容积率控制以控制指标表和地块图则为准。同类使用性质的相邻地块，因成片开发的需要，规划确定的容积率可相互转让，但不得提 (略) 均容积率；因城市公益事业而造成地块容积率损失的， (略) (略) 门制定具体补偿措施。容积率应符合国家及 (略) 省、 (略) 市规划相关技术规范确定。

表4-1 ?容积率控制指标 * 览表

注：本控制指标参照《 (略) 市规划管理技术规定（修订）》（ * 年）。

2.建筑密度

建筑密度依据空间环境设计要求、地块用地性质、国家及 (略) 省、 (略) 市相关技术规范确定,详见地块控制指标 * 览表。

表4-2 ?建筑密度控制指标 * 览表

注：本控制指标参照《 (略) 市规划管理技术规定（修订）》（ * 年）。

3.绿地率

绿地率 (略) 内的 (略) 总面积的比例，反映用地内环境质量和效果。本次规划依据地块的使用性质、环境要求确定绿地率，绿 (略) 内的集中绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建筑间距内的零星绿地面积。

商业商务设施用地、交通枢纽、市政公用设施绿地率大于或等于 * % ，普通工业、仓储用地绿地率不宜高于 * %。防护绿 (略) 经济绿化外，不得从事其它开发建设。

4.建筑高度控制

建筑高度：指从建筑室外地坪起，至建筑 (略) 分的高度。有出檐时，建筑高度为檐顶至地坪面的高度，通常以上限控制为主。

——满足 (略) 、交通、消防、施工安全、通风、城市景观、历史文物保护、高压线等限 (略) 求的允许最大建筑高度。

——通常以上限控制为主。

——工业用地与物流仓储用地高度均应在 * 米以内， (略) 市良好的天际轮廓线和建筑控制高点。

* 、建筑建造控制

1.建筑间距的规定

任何建筑间距必须符合消防、卫生、环保、工程管线、建筑保护、空间环境和工程管线埋设等方面的法规及规范的要求，具体要求以《 (略) 市规划管理技术规定》（修订）为准。

2.建筑退让用地红线和道路红线

退让距离严格以《 (略) 市规划管理技术规定》（修订）为准。

(略) 边界（用地红线） (略) 市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路和文物保护区等规定范围内的建筑物，其离界距离除必须符合消防、防汛、环保、安全、市政设施和空间环境等方面及相关专业规范规定的要求外，应同时符合本章的规定。

（1）建筑退让道路红线控制

1）建筑相对于规划区域内道路红线后退的距离，通常以下限控制，沿规划区道路两侧新建、改建建筑物，除经批准的详细规划另有规定外，其后退道路规划红线的距离不得小于表4-3所列的要求。

表4-3 ? (略) 市道路红线最小距离（米）

2）道路平面交叉口 * 周的建筑物后退道路规划红线的距离不得小于本条表2-5规定数值（由道路规划红线直线段与曲线段的连接点算起），并应同时 (略) 车 * 角视距控制要求。

3）立体交叉口 * 周建筑物后退规划道路红线的距离按 (略) (略) (略) 门根据有关规定核定。

4）如建设用地 * 侧存在绿线，则该侧退让绿化带距离统 * 为4米。

（2） (略) 边界（用地红线）的建筑物，其离界（用地红线，下同）距离在满足 (略) 、消防要求的前提下，按下列规定控制。

1）各类建筑的离界距离，按《 (略) 市规划管理技术规定》(修订)第 * 章规定间距的 * 半控制，且不得小于下表的最小距离。

表4-4 (略) 市规范的建筑离界（用地红线）距离控制表

2）界外紧邻公园、绿地、广场、水面等开敞空间时，按有关规划确定离界距离，但各类建筑的最小离界距离不得小于第（ * ）项最小离界距离的1.5倍， (略) (略) 门核定。?

3）地下建筑物的离界距离在充分保证相邻建筑安全的情况下 * 般不得小于3m。

* 、地下空间规划控制

1.基本原则

地下空间开发遵循空间立体化、功能复合化、价值商业化、开发弹性化的总体思路，力求实现地下空间的集约和高效开发，确保用地可持续发展，同时考虑平战结合、综合防灾、保护地上环境景观、 (略) 市功能、 (略) 市交通和市政设施系统等原则。

2.地下空间权属

规划范围内地下空间权属如不做相应说明则和地上建筑为同 * 权属。 (略) (略) 有者拥有按规定建设 (略) 分权属。需要与其它地下空间对接的， (略) 分的 (略) 有。

如需要对地下 (略) 划分的，在 (略) 在地块的图则中有详细划分与说明。

3.地下空间规划

规划结合地上空间用地性质对 (略) 开发利用。规划区范围内地下空间开发均为 * 般开发区域，主要建设地下人防设施、地下配建停车库、市政设施、设备空间等，开发深度控制在0— * 米。

地下人防工程：结合大型公共建筑、办公 (略) 区建设地下人防工程，与地块 (略) ，防灾设施应考虑防火、防洪、防暴雨、防震和防恐等要求，确保工程设施安全。

市政设施配套：主要为水、电、气等地下管线，按照地下管线建设的相关要求予以严格控制。

第 * 章 ?城市设计引导及论证

* 、 (略) 市设计要点

工业用地主要是以功能设计为出发点的规划组织设计，其开发建设的主要目标就是满足生产的要求，具有很强的功能导向性。

这种以工业生产为主的工业用地在其各企业的生产运营过程中，会由于生产技术落后、上下 (略) 不合理、工业园区缺少休闲开放交往空间和园区道路缺少了适宜的尺度，而造成环境的污染、工业废弃物不能够综合利用，园区的功能过于单 * ，不但使园区失去了应有的活力，同时也影响园区的可持续性发展。

以上种种的问题，需 (略) 市设计的手法，弥补控规的不足。通过对空间景观的考虑，对园 (略) 和开发强 (略) 补充修正，对环境设计要素（公共空间、绿地、轴线、视线通廊、景点、标志物等）和建筑设计要素（形体、色彩、风格等）进行引导。以构造开放舒适的园区空间、宜人的生产环境和优美的生活环境， (略) 所感。以实现工业园区高效、集约和持续的发展。

功能组织

遵循自然生态的 (略) 。在工业园区总平面布置时，应遵循生态工业园区的建设模式把园区内彼此 (略) 组织起来，可将园区工业用地进 * 步细分，对位于物质能量循环链的结构，分为生产型企业用地、消费型企业用地、分解型企业用地以及补链消费型企业用地。对园区内其他不同种类、不同品质、不同大小的物质、能流、 (略) 集成、分析，形成物质充分循环利用和环境源头治理的生态产 (略) 。争取每 * 个环节都最大限度地提高资源利用率，将污染负效益转化为资源正效益。在这样的系统中不存在废物，整个系统实现了对自然环境的零排放。

创造功能有机多样性。在园区适度的发展居住和消费空间，除了生产设施外，还有居住、办公、商业、娱乐、产品展示、职工培训等功能，打破单 * 性质，促进工业旅游，树立园区新形象。追求丰富多彩，并具有吸引力和辐射力的综合工业园区。

道路交通

道路功能应便捷通畅。根据人流、 (略) 规律和流量，分级形成系统。 (略) 络形态方面，工业园区 * (略) 式的道路系统，它使园区用地划分比较整齐，便于工业企 (略) ，使园区的交通均衡、灵活，交通组织简单，从而提升整 (略) 能力。

营造人车交融的街道。尽量增加街道设计趣味性。在工业园区街道设计中应贯穿人文关怀的思想，针对不同级别的道路、不同地段的道路，应 (略) 设计，对交通性道路的设计采用的措施有醒目的道路指示标志、合理的道路断面设计、富有变化的视觉景观、可滞留的小环境、设 (略) **等与街道垂直的联接空间等。

合理组织静态交通

静态交通 * 般分为两类， * 种 (略) ， * 种是企 (略) 。园区 (略) 的设置需要考虑与仓储、物流等设施的结合， * 般按 * ～ * 米的服务半径设置，布置在与快速交通或交通枢纽联系便捷的区域，以方便运输车辆的集散、中转。停车设施中最多的是 (略) (略) ， (略) 需的停车位 * 般依据产品、产量、市场需求等因素而定，不同的企业有不同的要求。在规划时应该对园区内的 (略) 分类计算，设 (略) 、 (略) 和地面停车库等，来满足不同交通量的需求。

追求市政基础设施的完善性

园区内的市政基础设施主要包括能源系统、给排水系统、通信系统、环境系统、防灾系统等工程设施。是实现园区经济效益、社会效益和环境效益的重要条件，这些设施的作用还表现在它加快了物流、资金流和信息流传递的速度， (略) 交易成本，为其他产业提供了发展的条件。基础设施服务的有效性越强，就越能够满足生产和消费多样性的需要。

营造良好 (略) 区形象

以群体建 (略) 区景观。要明确主次，突出和强化重点。根据建筑的性质、位置和作用，形成有“主调”、“配调”、和“基调”之分，讲究整体形象的统 * 与和谐，可以创造出舒适和谐、富有个性 (略) 区空间环境，满足人们的心理要求。

(略) 建筑可以采用底层架空、柱廊、骑楼等形式，这些空间可以使人停留下来，在保证日常生 (略) 方面起到了重要的作用，进而形成了充满 (略) 所。这也是营造工业园区活力的重要手段。

工业建筑主要遵从“形式服从功能”的现代建筑设计原则，以简洁明快、凝重大气为特色。工业类型的不同，其建筑肌理也不同，不同地段工业建筑风貌同时还应注意与周边环境相协调。工业建筑设计按照生产工艺特点，保持固有的组合方式，充分反映建筑类型和特征，达到形式与功能统 * 。

追求工业景观和绿地的生态化

工业景观物质要素包括工业设施、 (略) 房、办公建筑、环境小品等，工业园区应营造宜人、优美、时尚、有文化内涵的环境景观品质， (略) 会技术美的烙印。 (略) 环境景观塑造可结合自身工艺特点，融合各自企业文化， (略) 房、简洁的立面、超长的体量、通透的长廊、高耸的水塔、转动的设备、轰鸣的机器共同构成了 * 道道工业风景。

在园区规划设计时充分利用原有的生态结构，突出”植物造景’思想，重视植物配置的多样化、立体化和系统化，达到生态的目的。

布置 * 些主题鲜明的环境小品，体现工业园区的地域特征。在布置环境小品时，注意小品的造型、质感、图案和色彩以及比例和尺度等设计手法应和园区的建筑、生产环境相协调，以增强工业园区的文化内涵，提升工业园区的地域特征。

* 、城市设计论证

1、项目概况

本次规划地块位于 (略) 市 (略) 区 (略) 大道北侧，总用地面积为7. * 公顷。

图7概念规划总平面图

2、经济技术指标

3、建筑风格

本项目建筑造型建议采用现代简洁的风格，兼具时代性和地域文化性，并与周边主体建筑协调统 * 。

4、交通流线组织

本设计规划地块交通出入口设置在 (略) 市现有道路上，地下停车出入口主 (略) 规划环路上， (略) 出入口 (略) 市现有 (略) 规划道路上。

此次共设计停车位 * ，地上 * 个，地下 * 个。

图8交通分析图

5、消防分析

项目建筑之间的消防间距均大于6米，满足消防间距。机动车道最窄宽度为6米，可作为项目内建筑的消防车道； (略) 共 (略) 出入口，紧急情况下可作为消防出入口，增强消防能力。建 (略) (略) （ * 平方米） (略) 的环形消防通道均可在紧急消防应急期间使用，以增强消防支撑能力。

综上分析，项目设计符合消防要求，可 (略) 与周边建筑的消防安全。

6、设计效果展示

图9项目设计模型示意图

第 * 章 ?规划管理措施建议

为保障 (略) 大道与 (略) (略) 地块规 (略) 地块开发建设的顺利实施和合理开发、保持独特的自然特色风貌、并创 (略) 市形象，本规划特提出如下措施和建议：

* 、维护规划的法律地位?

(略) 《城乡规划法》，维护控制性详细规划的法律地位。本区控制性详细规划审批之后，禁止随意更改，以维护规划的严肃性， (略) 部利益服务工具的现象，使控制性详细规划成为 * 种代表全民 (略) 为。

* 、加强规划监控?

加 (略) * 建设，提高规划管理水平， (略) 市规划的宣传教育 (略) 市规划管理，加强规划法规的宣传教育和执法检查， (略) 违法审批、违法占地和违法建设，把城市规划的实施纳入法制轨道。

? * 、实施公众参与?

公众参与包括制定前的提前告知、制定时的公示和公布并征求意见、 (略) 中的听证和不同意见的仲裁。加强控制性详细规划的公开化和公平性，保证居民在编制过程和实施过程中都理解规划、参与规划、支持规划。

* 、建立科学 (略) 机制，加大政策扶持力度，完善开发机制

合理组织片区管理机构，按照“政府主导、企业经营、市场运作、多元投入、滚动发展”的原则，成立多元化投资的开发主体，实施“ (略) 投资、联合开发、收益共享”的机制，适当考虑各方的利益，提高积极性，实施统 * 的规划、建设、招商和管理。

* 、加强组织领导，优化服务环境

规划片区应建立和健全服务体系，推进管理和服务创新，加快与国际接轨。对引进的项目立项、规划设计、用地报批、办理工商执照等投产前的 * 切手续，实行“绿色关怀”，为各项目的引进发展创造良好的生存环境。

第 * 章 ?实施影响分析

* 、提升服务能级，展示 (略) 形象

控规方案编制后，通过详细设计引导，促使 (略) 大道沿线北侧服务设施更为完善，城市气体能源保障服务功能进 * 步提高，项目将吸取当地传统建筑文化，提高景观品质，并结合现代设计手法和建造技艺，完美地展示 (略) 的时代和文化风貌形象，将成为 (略) 的新地标、 (略) 市名片。

* 、改善民生，提供就业就会

项目工业用地的布置，将更加完善 (略) 的服务水平，吸引外来人口投资，从而带动相关产业的联动发展，将为当地居民提供更多的就业和创业机会。

* 、对市政、交通以及生态环境的影响分析

规划后片区常住人口不增加，流动人口数量稍微增加，该区域交通、市政配套以及生态维护压力均会有小幅度增加。但从区域整体角度考虑，此次控规规划方案 (略) 城市总体规 (略) 市规划管理技术规定（修订），因此增加的压力均在片区可承受范围之内。

1、给排水、电力、电信等市政设施

规划后，片区常住人口不增加，控规编制遵循总规规划条件，给排水、电力、电信等市政设施均能满足要求。

2、其他公共配套

在该项目开发中按照相应规范结合该地段详细规划布置 * 并考虑，配建公厕、 (略) 等，因其他公共配套设施建设不做调整，对其他公共设施不产生影响。

3、 * 线影响论证

本次规 (略) 市绿线、蓝线、黄线、紫线以及道路红线的修改，因此，本次修 (略) 市 * 线控制产生不良影响。

4、生态环境影响论证

本次规划尽可能建设高标准绿地景观，通过建设环境优美的物流仓储地块，可以保证片区范围内生态环境不受消极影响。

第 * 章 ?方案结论

本次规划编制实施后， (略) 市空间进 * 步优化，实现土地利用的节约集约。此外，项目工业用地的布置将进 * 步提升 (略) 市气体能源服务能级， (略) 市形象，美化 (略) 大道建筑立面；同时改善民生，提供更多的就业。

本次规划用地性质、开发强度 (略) 总 (略) 市规划管理技术规定（修订）编制，市政基础设施、道路交通、片区生态环境的影响皆在片区承载力范围之内。

结合上述分析论证，确定其用地情况及控制规划要求如下：

综上，本报告认为 (略) 市 (略) 大道与 (略) (略) 地块规划 (略) 。控规方案 (略) 门会、公示、规委会等相关程序，上报人民政府审批后方可实施；并建议将地块落实到在编的 (略) 市国土空间总体规划中。

(略) 市 (略) 大道与 (略) (略) 地块

规划论证方案

(略) 分 ?图 ?纸