(略) 滨海体育管理中心
物业服务采购项目需求
项目概况
(略) 滨海体育中心建设用地面积为35.*平方米，总建筑面积*平方米，包括办公楼、运动员公寓、综合训练馆、体育馆、体育场、网羽中心等。 (略) 最大的综合性体育中心， (略) 民健身娱乐休闲之用，并可承接大型文体活动。
物业特点：体育比赛、文体表演的大型活动场所，标准高、要求高；全民健身、休闲娱乐的公共活动场所，具有公共性和开放式的特点，管理难度大；保安、保洁、消防、电工及维修工等人员储备，能及时调配到位。
服务期：合同签订后1年。
服务范围
一、维护安全及公共秩序。保障采购人日常工作井然有序；工作人员人身安全不受侵犯；财产不受损失；突发事件迅速得到解决；治安案件发生率为零，火灾发生率为零， (略) 区及办公环境干净整洁，各设施设备正常运行，确保饮食安全、卫生、美味的前提下，努力提高食堂管理服务质量，确保职工的饮食满意率。有科学有效的设备故障、消防、安保等突发事件以及自然灾害的应急措施和解决方案。
二、大型体育比赛、演出等各种大型活动的后勤保障服务。
服务要求
第一章总则及保密规定
一、总则
（一）物业公司员工入职前必须学面接缝处，有无污垢、灰生。
(3)手持白色软纸擦拭玻璃拼接处耐候硅酮密封胶胶缝表面，有无污垢。
2、质量标准
(1)玻璃门窗，镜面表面透光性强，无折光现象，无灰尘、污垢、污渍、水迹、水渍、手印及老他印迹。
(2)玻璃与结物框之间缝隙不得存在。
(3)玻璃拼接止的耐候硅醒密封胶胶缝表面应无污垢。
(4)不锈钢制品扶梯清洁保养:首先用干净的湿 毛中将不锈钢制品上的灰尘及污迹擦洗干净，后用不锈钢光亮剂保养。
第三章秩序维护 (保安) 服务方案及管理制度
保安服务是物业管理中不可缺少的一部分， 可以说没有安全的环境，就没有舒适的工作生活环境，我公司针对位置特点，根据人防加技防的原则，对治安防范工作， (略) 场化、专业化、规范化的管理模式，制定了一整套严格的管理制度和操作规程，负责治安保卫、交通安全管理和消防管理，参与社会联防，保证正常的工作和良好的工作环境。
一、岗位职责
(一)定岗执勤的具体任务要求:
(1)门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，对机动、非机动车辆出入验证，对外来车辆查验登记。
(2)坚守岗位，服从指挥，文明服务，礼貌待人，做好值班记录，交接班要准时并做好交接班记录。
(3)严格执行来客来访登记制度、货物出门查验制度，对来访人员进行登记、记录和引导。
(4)负责内部的信函、报刊、文件的邮寄与分发。
(5) 发现异常情况及可疑人员应以询问查清，发现火警或治安隐患、事故等紧急情况应立即处置，并及时报告有关部门。
(二)流动巡逻执勤的任务要求:
(1) (略) 线和时间巡逻，对重点部位至少每1小时巡查一次，并做好遇逻记录。
(2)巡逻过程中对异常情况及可疑人员应以询问查清，发现火警 或治安隐患、事故等紧急情况应立即处置，并及时报告有关部门。
(3)巡查各公共部位设施、设备的完好情况，看管公共财产，包括楼内的门窗、 (略) 区的井盖、花、草、树木等。
(4)熟悉消防器材的位置，掌握消防器材的使用方法。
(5)对出入的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置，非机动车辆停放整齐。
(6)做到及时发现并及时报告和积极配合有关部门处置“四防”或发生在区域内的刑事、治安案件现场。
(7)把服务区域内的违法犯罪嫌疑人员扭送公安机关或送保卫部门。
二、保安人员十要与十不准
1.要加强政治业务学视前方，下额微收，两臂下垂，五指并批。拇指贴在食指第二关节，中指贴在裤缝，精神面貌好。
(2)停止间转法:“两快一稳"，即转体快，靠脚快，站得稳。
(3)齐步与立定:向前摆臂到作调服的第三、第四颗纽扣之间，离身体约25厘米不超过衣缝线，向后摆臂离身体约30厘米， 步幅75厘米，步速112~116步/分钟。
(4)敬礼:手指并找，手院与小臂平直，大臂拍到与肩平，手指与帽檐接缝处约2厘米，取捷径-步到位。
为加强滨海 (略) 安全保卫、综合治理、消防安全等相关工作管理，规范监控室值班、登记制度，先根据滨海体育管理中心实际情况，制定本制度。
七、监控室管理制度
1、认真做好滨海体育中心的“三防”工作、安全保卫工作和监控值班工作；
2、监控值班人员应熟悉并掌握管理中心辖区内所有监控点位及周围情况，每天全时对辖区内进行监控安全检查，及时排除安全隐患，针对发现异常情况及时报告；
3、值班期间，严禁脱岗，认真履职。工作期间严禁酗酒、打牌、打麻将、玩游戏等一系列娱乐活动；
4、值班人员要认真做好值班期间的监控值班登记工作。值班人员每天向安保负责人汇报当日值班情况，如遇重大问题必须及时向管理中心领导报告。有违反值班纪律者视情节轻重予以警告、开除处分，并视情节追究相关经济责任和行政责任；
5、交接班时，交班人员向接班人员准确介绍当日监控值班情况及未完成工作，接班人员认真核对值班记录信息，确认无误后，交班人员方可离岗。
第四章 食堂保障服务方案及管理制度 （一）总体设想与管理目标
为了加强对本项目的食堂管理，改善职工与学生就餐条件，现结合
食堂的实际情况和要求,特拟定以下管理方案。
总体设想与管理目标
职工食堂是职工在工作过程中的生活保障，在确保饮食安全、卫
生、美味的前提下，努力提高食堂管理服务质量，确保职工的饮食满意
率。
1、服务内容
服务期限：1 年
质量标准：符合国家相关标准，达到合格且符合业主需求。
人员安排：餐厅2人、厨师2 人、面点师 1人、面点师助理1人，
改刀 2人、洗碗2人。
所有人员均须持健康证上岗，并定期体检。
建立健全食品卫生、加工管理制度，操作规程、岗位责任制，针对
重点环节落实相应的控制措施，实行全过程控制管理。
严格执行《食堂管理制度》，严把食品原料贮存、加工、出品关键
环节。
2、职工就餐标准及要求
2.1 早餐标准：四样咸菜、三种主食、一个鸡蛋、两种粥、一豆浆；
2.2 午餐标准：运动员是两荤两素、一汤、一咸菜、一水果或酸奶,
三种主食。工作人员是一荤两素，一汤、一咸菜、三种主食。
晚餐标准：两荤两素、一汤、三种主食。
2.3 职工、运动员就餐经费由*方负责，采用单位统一核销的方式。
2.4 就餐时间：
运动员：早餐8:00-8:30 午餐12:00-12:30 晚餐17:00-17:30
工作人员：早餐8:00-9:00 午餐11:30-12:30
2.5 就餐要求：严格按就餐时间进入餐厅，如有因工作原因需要
提前或推迟就餐，需提前 30 分钟通知食堂工作人员。因工作需要不能
按时在食堂就餐的可采取轮换就餐办法。
2.6我公司具备合法从事经营活动的相关证照，如营业执照、组
织机构代码证、税务登记证、法人身份证、卫生许可证、产品质量监督
检验报告、动物检疫合格证等资质证明材料。
2.7严格遵守国家的卫生管理条例，饭菜卫生要保证，如发现有职
工中毒事故，一切责任和费用由*方负责。
2.8保 证双 方拟 定 的伙 食标 准 费用 供应 膳 食及 服务 ，并保质保
量，力求做到多样化。
2.9保 证供 应新 鲜 的鱼 、肉 、 蔬菜 等， 若发 现腐 烂变质经双方
证实后，*方立即改正。
2.10 保 证按 时开 饭 ，做 到色 、 香、 味俱 全 ，若 未按 时开饭而影响正
常工作（超过 30 分钟以上）我公司立即改正。
2.11 严格执行食品留样数量每品种 50 克，留存 48 小时并做记 录。
2.12 提 前 2 天 提供 每周 新的菜谱给*方 ， 午餐 原 则每周 不 重样。
2.13 若 发现 供 应的 伙食 与 合约 不符 ，*方有权提 出改 善要求 ，如 提
出问 题 3 次我公司 仍不改 善， 有 权在 30 (略) 终止合
同。
2.14我 公司 人员 保 证每 天做 好 厨房 、餐 厅 等所 有工 作场地的卫生。
2.15我公司愿意严格遵守*方规定，服从指示，注意防火、文明经
营、态度诚恳，讲究公共及个人卫生、工作时间要穿工作服、戴帽、口
罩、围裙、持有效的健康证上岗。
2.16 消耗品由业主单位负责。
2.17保持餐厅内外环境卫生，无明显异味、无明显积水、无显垃圾杂物，保持地面、墙壁、桌椅洁净，无明显苍蝇、蟑螂。
2.18 打餐台面整洁、卫生；炊炉餐器具用后及时清洗、消毒； 所
有用餐的盆、碗、筷子等餐具消毒必须符合卫生标准。
2.19 每餐保证饭菜质量，做到饭热、菜香，汤类干净，无夹生饭、
不净菜，确保无食物中毒事件发生。
2.20 严格按就餐人数把控份量，不造成浪费。
3、食品质量、安全目标
1、 客户满意度≥90 分；
2、 食物中毒事故：0
1、 职工合理投诉：
| 类别 | 涉及内容 | 控制目标 |
| 一类 | 饭菜不熟、开饭不准时、供应 不足等涉及面广或事件严重 的投诉 | ≤两次/月 |
| 二类 | 有玻璃、头发、铁丝、石子 小虫等或餐具不卫生 | ≤1 例/100 人次 |
| 三类 | 服务态度、个人卫生、环境卫生 差等其他情况 | ≤三次/月 |
4、投诉解决率：100%。
（二）组织架构
为确保给职工提供更优质的餐饮服务，我公司将派遣专业团队提
供服务。
从业人员要求掌握有关食品安全、生产安全基本知识和相关法律
法规要求，并定期对餐饮从业人员进行卫生知识培训，要遵守餐饮法
规、以及饮食服务中心各项规章制度。
遵守国家及地方的法律法规，依法用工、缴纳保险，并承担相应
法律责任；对员工定期体检，对新进员工进行岗前培训并持有效健康
证上岗，养成良好的个人卫生和工作质量。 完
成上级领导布置的其他工作。
四、改刀人员职责
在主厨的领导下，协助主厨完成菜式的出品等各项准备工作。
严格要求自己，不谋私利，任劳任怨。
熟悉本职业务，协助食谱落实、及时制作。
控制能源，杜绝浪费，做到物尽其用。
五、洗碗工职责
做好餐后餐具的清洗，严格按规定程序清洗，并做好餐具消毒，搞
好餐厅卫生，严格执行《食品卫生法》。
每天要总结日常工作情况，遇到的问题要及时向主管汇报。 做
好餐厅消防安全防范工作。
节能降耗，节约用水、用电，做到人离关灯关水。
完成上级领导布置的其他工作。
（三）服务规划
为了让食堂工作进一步规范化、制度化，使食堂能做到优质、安全、
高效地服务于职工，特制定以下管理方案。
1食堂工作流程管理
1.1 采购。
食堂管理人员确定菜谱，填好采购单，通知送菜人员送菜并签名。
1.2 验收和 保管 。食 堂设 保管 员 1 名，每日对 照采 购单 ，对 所采
购物品进行核实验收，验收完毕后在采购单上签名，并保留采购单， 以
便月底盘点。
1.3 制订食谱。食堂管理人员根据仓库存储菜的品种数量，每周五拟
制下周食谱并予以公布。
1.4 饭菜加工。每餐饭菜必须在就餐前 5 分钟准备好，加工后的饭
菜要注意保热、保洁。
1.5 就餐。就餐期间食堂内部事务统一由食堂主管进行协调，食堂
主管要根据就餐情况及时调配饭菜，如有饭菜不足情况要及时采取措施。
1.6 餐后清洗、清理与打扫。餐后，管理员组织分工，对餐桌、厨
具、餐具进行清洗，并分类放在固定位置，厨房、餐厅进行打扫、 冲
洗；对剩余饭菜进行适当处理。
2、食堂工作制度
2.1 按时上、下班，坚守工作岗位，服从管理员安排，遇事要请
假。
2.2 树立全心全意为职工服务的思想，讲究职业道德。文明服务，
态度和蔼，主动热情，礼貌待人，热爱本职，认真负责。不断钻研业务，
努力提高自身业务水平。
2.3 养成良好的工作卧，解开衣钮，用冷水刺激面部。
（2） 中暑者应先解开衣服，移至阴凉通风处平躺，头部垫高，
用冷湿布敷额胸，服用凉开水，呼吸微弱的可以人工呼吸，醒后多饮清
凉饮料并送医诊断。
2.5 手足骨折急救
为避免受伤部位移动可先自制夹住，是好用软质布棉作夹，托住
挫骨下部，长度足够及于两端关节所在，然后两边卷住手或脚，用布条
或绷带绑紧。
（1） 如为骨碎皮，可用消毒纱布盖住骨部伤处，用软制质布棉
枕夹住， (略) 。
（2） 如怀疑是手或脚折断不让其用手着力 (略) ，夹板或
绷带不可绑得太紧，以使伤处有肿张的余地。
6、食品安全事故应急处理方案
疑似食物中毒发生
建立一个小组：疑似食物中毒事件应变小组；
确定二个原则：预防为主；谁主管，谁负责；
执行三级监控：食堂监控、操作区监控、餐厅监控；
进行四查活动：食堂监控每天查、操作区监控每周查、餐厅监控每月
查、主管领导不定期查；
实行五讲制度：食品安全天天讲、查到问题及时讲、领导开会经
常讲、培训教育重点讲、制度到位要宣传讲。
6.1 报告
接到职工相关疑似食物中毒的报告。食堂主管第一时间到达疑似食
物中毒职工所在的地点了解情况；
（1） 根据事态的轻重、大小，报告项目经理；
（1） 所在项目经理及时向*方领导和员工管理部门报告，
听取其决策意见；同时须及时向上级领导汇报并听取指示。
6.2 查询
（1） 向疑似感染的员工了解的情况应该有：发病时间、发病症
状、目前感觉和病状；
（2） 要了解疑似感染者就餐场所、就餐时间、就餐品种、病状 特征；
（3） 有多个疑似感染者，要询问有关联的内容，如：是否同一
食堂、是否一同用餐、菜食内容是否相同等信息；
（4） 在查询有关 信息的同时要安慰和稳定职工情绪，不要使事
态复杂化。
6.3 判断
（1）查询人员应及时将所获得的信息报告项目经理；
作出对疑似食堂、疑似感染源、可能感染的范围初步判断；
（2） 对事件大致性质（食物中毒、传染病或其他）做初步判断；
做出对事件进一步措施和控制的决定；
（3） 根据事态的严重程度，在*方领导同意的前提下，报告防
疫部门，以获得他们的指导。
6.4 预警
（1） 启动预案并发布预警；
（2） 确认感染人数、疑似食堂，封存食堂留样食品；
（1） 对尚未发病的在疑似食堂就餐的人员进行排查。
6.5 救治
（1） 组织车辆、人员将感染职工和疑似感染的职工迅速送到有
(略) (略) 进行救治；
（2） 派专门人 (略) 护理、安抚、稳定员工的情绪，配
(略) 治疗；
（1） 第一 (略) 初步诊断和化验结果，以做进一步决策。
6.6 排查
（1） 迅速进行内部排查，主要排查的内容有：
（2） 水源（有无被污染）、人员（有无传染源）、疑似食品原
料（采购化冻、洗涤）、疑似食品制作过程（加工温度、调料）、疑
似食品保存（受污染、超过保质期时间）、餐具消毒过程（消毒记录、 消
毒温度、消毒剂）等；
（3） 做出初步判断，采取相关控制措施，避免事态复杂。
6.7 上报
（1） 大面积感染事件发生，最高行政管理人员应及时向防疫部门报告；
（2） 协助配合防疫部门和有关职能部门对事件的调查和取料、
取物、取证、体检的工作。
6.8 控制
（1） 内外有别，与有关职能部门或新闻媒体的接待有指定专门
人员应对，以避免事态复杂化；
（2） 在经*方、政府职能部门批准的前提下，才能由公司最高
负责人宣布应急结束。
第五章 综合维修服务方案及管理制度 一、设备维修服务
日常维修服务是综合维修部一项大量而又重要的工作。综合维修部就员工在维修服务中的服务意识、服务规范等提出具体要求并承诺如下:
1、熟悉设备安装位置，建立日检巡查制度
(1)综合维修部门必须建立多方面的信息柴道和监测机制。及时发现设备故障入故障隐患，并予排除。
(2)建立日检巡查制度， 值班人员须按具体设备巡查的要求，依时对所有运行设备检查巡视，以便及时发现问题尽快处理解决。
2、维修服务承诺
与有关部门建立良好的联系，处室及工作人员的报修或设施设备故障可直接通知综合维修部，统一协调安排。综合维修部搂到报修单或电话后应该在10分钟内之内派员工到现场，属一般性零修或设备故障应立即排除;涉及到需临时购买配件的维修，向报修的科室解释，并另约定维修时间后，按约完成维修:属 (略) 汇报，由 (略) 整体技术力量集中处理解决。并出具体承诺如下:
(1)实行报修电话接待，将报修电话向业主单位公布。接到报修电话及时记录，并通知综合维修部派人员维修。
(2)水电急修项目 :接报修后10分钟到达现场，1小时内修复:
(3)其他维修项目: 10分钟之内到达现场查勘，根据维修项目情况。能立即复的，当场给子解决:不能马上修复的，按约定时间给予修复:
(4)有偿维修: 10 分钟到达现场查勘，与业主洽谈。确定维修费和维修时间，按约维修。
(5)做好从接单开始到维修完毕各环节的记录。
(6)维修完毕应要求业主签名确认，并征求满意度。
(7)维修服务应达到:临修急修及时率100%;维修质量合格率90%以上:客户满意率95%以上: 有偿服务回访率100%，回访中发现维修质量问题，及时预约整改。
3、维修服务规范要求
要求综合维修部员工到各棱层进行维修保养时，着装整齐，乘搭规定的员工电梯:走路轻盈，维修工作时尽量减少噪音，严禁在公共场所大声讲话喧哗。以免影响办公或休息。到房间内维修时还应注意如下事项:
(1)敲门:接到报修，15分钟内派员工到达现场维修处理。如果要进房间维修，需按门铃或轻轻叩门三声，等待开门。
(2)介绍:办公室的人员开门或在门内询问。综合维修部员工应首先自我介绍:“对不起， 打扰了， (略) 维修人员xxx，前来为您服务”。
(3)进门:如果房间内十分整洁，铺地毯，员工应穿好自备鞋套。经室内人员许可后进门维修服务。进入室内步子要轻，工具背在肩上。如拎在手中应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋。
(4)铺布:走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在领导、办公人员指定的位置，用于存敏工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸的零件直接放在地上。
(5)维修:维修工作中手脚要轻，尽可能减少发出的噪声。实在无法避免时，应事先向领导、办公人员说明，并说-声“非常对不起”。
(6)整理:维修完毕，用自备专用保洁布将设备擦干净，收好维修工具，将所有散落的工具、零件、及杂物等收*干净，如地面受污染，应负责清扫干净。
(7)试用:请领导、办公人员当场试用设备，证实设备恢复正常运转。并请领导、办公人员在维修工作单签认。
(8)讲解: 必要时向领导、办公人员讲解故障原因，介绍维修保养知识及正确使用设备的注意事项。
(9)如实填写维修工作单 (包括费用) 请领导、办公人员对修理质量服务态度等进行评价并签名。
二、设备维修维护范围
(1) 维修范围:水电设施、公共设施、设备的维修。主要包括:建筑物内的灯具、凤扇、电插座、电开关、水龙头、花酒、洗手盆、大小便器的给排水、木门窗、塑钢门窗、铝合金门窗等。
(2)维护范围:建筑物止下水管道、 雨水管:每栋建筑物电力总闸以后全 (略) :每栋建筑物总水闸以后的供水系统。中央空调系统:建筑物共用部位的楼盖、屋顶、内墙面、棱梯间、走廊、通道、门厅、门窗、电铃等。
三、保修、维修工作流程图
四、岗位职责
(一)综合维修部工作职责
1、负责管理范国内供配电、给摔水等公用设施(设施)的运行，保养、检查、维修。
2、负责对场区范围内电梯、空调等分包方的保养、维修等工作的监督。
3、负责场区范围内电梯、空调的运行操作。
4、负责场区所有机电设备备品、备件、维修保养材料的申购请示。
5、负责制定所有机电设备的大、中修计划并报批，并参子大、中修计划实施。
6、负责外围维修的联系工作。
7、负责场区内所有机电设备的技术资料、档案的收集，建立、整理，交综合管理保管。
8.负责三电节能工作，确保电气设备安全经济运行。
9、负责记录所有机电设备的运行、维修保养、巡视检查。
10、负责抄水电表数，并核对记录。
11、负责所有机电设备台帐的建立，并及时交综合管理部保管。
12、负责对所申购物品的检查。
13、负责对装修用水、电的监督管理。
14、负责为业主单位提供维修服务。
(二)水电维修工岗位职责
岗位职责:
1、负责对应各种设备的日常管理和维修工作。
2、熟悉设备的运行方式、工作原理、正常操作。
3、负责各设备设施的定期维护保养工作，执行相关维保计划。
4、做好设备的日常巡检工作，确保设备的正常运行。
5、完成其它临时性工作。
6、不断学和服务意识。
6、对业主文明礼貌， (略) 创效益。
7、注意“工完场地清”，节约用料。
8、发扬主人翁精神，开动脑筋，提出合理化建议，为公司多做贡献。
9、着装整洁，佩戴工牌，建立、保持公司良好形象。
10、积极完成领导交办的其它工作任务。
(七)设备运行人员岗位职责
1、遵守公司的规章制度，不迟到不早退。
2、严格按安全操作规程执行常规操作项目。
3、服从工作安排，坚守岗位。发生故障时，第一时间到现场处理，保证质量，不推诿，对自己不能处理的故障应及时上报。
4、加强对管理区范围内各种设备进行巡视检查，确保所有设备常处于安全经济运行状态。
5、上班时间不得做与工作无关的事，不得用对讲机聊天。
6、做好值班记录，保持设备现场清洁工作。
五、相关管理制度
公共部位、公共设施修结养护管理制度
[大厅、堂]
1、对大厅、堂的玻璃落地大门(或不锈钢、塑钢落地门)进行巡视养护，每周一次。
2、落地门开启灵活，自动定位正确，关闭速度在3s~15s 范围内，无阻滞现象。
3、落地门地弹簧平整、不绊脚，金属表面平整，无明显划痕。
4、落地门玻璃无破碎、橡胶条镶嵌紧密不松动，密封胶平整，五金配件齐全安装牢固。
5、对大楼厅、堂内照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺，每日一次。
[室内外门锁]
开启灵活，配件齐全。无脱落无残缺，及时修理
[楼道]
1、对楼道照明、应急照明灯具进行遥检. 保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺，每周一次。
2、对楼道内防火门进行安全检查，防火门应保持启闭灵话，闭门器启闭无冲击声，防火门玻璃无破碎，每月一次。
3、对楼道、扶梯进行巡查，每月一次。
(1)扶梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动；
(2)楼梯台阶、踏步平整无墙口，不绊脚，无开裂；
(3)楼道地面平整。表层与基础粘结牢固，不空鼓，铺设的地砖(大理石)无破损、起壳等现象，及时修补破损地砖(大理石)；
(4) 楼面踢脚线高度应一致，不空鼓无断裂、 残缺、上口平顺、接缝严密平整。
4、对墙面进行巡查:每季一次
(1)内墙表面粉刷层无剥落，墙面砖平整不起壳、不遗缺，修补粉刷层及墙面砖；
(2)应保持与原墙面色差、材质一致;
(3)各类标牌齐全，标识清晰，油漆无剥落、破损现象。
[卫生间]
1、洁具、设施完好无破损，无渗水，功能正常，每周检修一次。
2、地面墙砖及吊顶完好无损，每月检修-次。
3、各门启用灵活，每周检修一次。
4、照明灯及其它用电器具功能正常无漏电现象，每周检修-次。
[雨污水总管、屋面、外墙]
1、对屋面水总管，污水总管进行疏通保养，屋面 (略) 无脱落，每季一次。
2、对污水管出墙管进行疏通，保持出墙横管无堵塞，每季-次。
3、屋面、外墙
(1)对屋进行巡查，保持屋面隔热板铺垫平整，无破损，屋面污沟无堵、开裂现象，排水畅通，每年二次。
(2)对屋女儿墙勘查、墙面无裂缝， 灰缝饱满，不倾斜，每年二次。
(3)对外墙面勘查，保持外墙面无裂链，装饰墙面砖无起壳脱落，修补墙面所使的材料应保持与原墙面相一致，每年一次。
[道路、侧、围墙]
1、 (略) 面，侧石进行巡检，每月一次。
(1) (略) 路面强度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不绊脚， (略) 面接缝严密，无积水、泛水现象；
(2)混凝土面不起砂，无脱皮，断裂.明沟不断裂；
(3)路边侧平直，保持高低致无缺损。
2、对场区围墙栅栏进行检修，保持铁栅栏无断裂、表面无严重锈蚀，每年二次。
3、油漆铁栅，每年一次。
4、检查保养围墙，应不倾斜、不弯凸，灰縫饱满，围墙如有塌陷、倾斜裂縫应及时进行修整，每年一次。
[雨、污水井、下水道]
1、及时维修补漏，每周一次。
2、对场区内雨、污水井进行检查、清捞，每季二次。
3、污水井铁盖除锈油漆(油漆颜色为黑色)，每年一次。
4、疏通场区区域内雨、污水下水道，保持下水道畅通，同时检查下水道出墙横管有无变形、下沉及倒泛水，每季二次。
5、汛期前应对下水道进行疏通，清捞井内淤积物，汛期前一个月。
[场区 (略) 灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯]
1、夜间应对管 (略) 灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯进行巡视，及时修复熄灭的灯具，灯杆油漆无剥落，灯罩完好，无破损现象，每日一次。
2、检查照 (略) 绝缘状况，每年一次。
3、检查照明供电控制保护装置功能，每周一次。
六、设备管理安全制度
[设备人员]
1、登高作业(2米以上)需二人以上操作，使用合格的劳防用品及保险带，并确认扶梯牢固，梯脚防滑。
2、上吊顶需有三人以上操作，一人扶梯。 二人上吊顶，带好充足的远射灯、对讲机，戴好安全帽。
3、登高作业时，衣物口袋内勿放重物(如工具等)，以免坠落伤人。
4、检查电气设备时，应严格按低压电气操作规程执行。
5、作业完成后， 必须清点所带工具，切勿把工具遗忘在设备内。确保人身和设备安全。
6、在施工场地作业时，应戴安全帽以防高空坠物伤人。
7、使用电动工具时，需检查接地线及绝线保护。
8、暗处作业时，如需照明，须使用24V灯。
9、使用砂轮机时，应确保有防护罩，严禁带手套，切勿用力不均。
10、使用钻床时，须带防护眼镜，严禁带手套。
11、使用电焊机时，须持证上岗，并有人监督，备好灭火器，采取防火措施。
12、在清洗水箱、污水沉淀池、气浮池、消毒池前，应需二人以上严格检查设备等器材的安全性能。在作业时，需有监督人进行指导， 应加强现场的通风和照明，以防有害、易燃、易爆等气体伤害人身安全， 如有必要须戴防毒而具.作好应急抢救准备。
13、在作污水处理设备转换时，风机不能停止运行。
七、配电室管理制度
1、负责供电运行和维修的人员必须持证上岗，配电房的值班员必须熟悉电气设备状况、操作规程和有关安全措施，值班员应密切注意电压表、电流表、功率参数表的指示情况，按时记录，严禁变压器、开关超载运行。
2、对配电装置及高压室经常进行巡查，做好每日巡视记录，发现问题及时上报维修。
3、 (略) 严禁超载供电。配电房内禁止乱 (略) ，在夏季供电高峰时，应按负荷的需求进行配电。
4、供电设备由专职人员负责管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作。值班员必须做好值班记录，认真执行交接班制度、报告制度。
(1)停电检修时应提前向相关部门发出停电通知单，恢复送电时，在确 (略) 正常，电气设备完好后方可送电。
(2)配电房内 (略) 变改，要经业主同意，重大变改，要上报公司领导批准。
(3)配电房消防设施应确保完好，保证应急灯在停电状况下能正常使用，并有手持式灭火器，做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，注意防止小动物进入，无关人员禁止入内，外来人员须经允许可方可进入，并做好登记工作。
(4)加强日常维修、 检查，保证配电房内公共照明显示灯等设备。
(5)配电房设备的刀闸由值班员二人进行，一人操作，一人在旁监护，严禁二人同时操作，以免发生错误。
(6)突发性停电事故应及时向业主作出解释。
(7)经常保持配电房地面及设备外表清洁。
八、安全操作制度
1.严格执行各种设备的操作规程。
2.严禁约时、电话停送电，遇紧急情况时，可先停电后通知。
3.停电检修作业时，应先停电，验电无误后再放电，安装接地线、装设遮栏隔板，悬挂标示牌。
4.一切现场均须有安全措施，交待要认真，严格按安全规程办事。
5. 工作人员有权拒绝违章指挥。
6.严禁酒后工作。
九、报告制度
（一）下列情况报告班长
1、主要设备非正常操作的开停、调整及其它异常情况。
2、设备出现故障或停机检修。
3、零部件更换及修理。
4、运行人员暂时离岗。
5、维修人员的工作去向。
（二）下列情况报告主管
1、重点设备非正常操作的开停、调整及其异常情况。
2、重点设备发生或停机检修。
3、系统故障及检修。
4、重要零部件更换及修理。
5、工具、备件、公共维修材料领用。
6、员工加班、调班、补休、请假。
7、与上级及对外联系。
（三）下列情况报告项目经理
1、重点设备发生故障或停机检修。
2、影响整体运行的设备故障或施工。
3、重点设备主要零部件更换及修理、外围维修。
4、系统及主要设备的技术改造。
5、员工一天以上的请假，班长以上员工的补休、换班。
十、公共照明节能管理制度
(一)目的
对共照明进行管理，实现安全用电和节约用电。
(二)公共照明包括
1、 (略) 灯、围墙灯、草坪灯等;
2、地下室照明;
3、消防通道;
4、走廊照明。
(三)公共照明由维修部维修保养
1、检查导线是否松弛;
2、检查导线绝缘是否老化、损伤、各控制开关是否完好;
3、检查各接头是否牢固、紧密、有无过热现象;
4、检查支架是否完整、松动；
5、检查灯泡、灯管、灯具是否损坏;
6、维修巡视人员巡视各照明区照明情况和秩序维护巡楼人员巡楼时反馈照明区照明情况，发现长时间不亮、昏暗、光闪等异常现象周立即排除。
7、以上检查中发现的问题能处理的及时处理，处理不了得做好记录并上报。
(四)节约用电
1、合理安排照明亮度，杜绝常明灯现象，对长期没有修复的长明灯追究责任人责任。
2、消防通道和走廊照明用声控开关控制。
3、爱护公共照明设施人人有责，损坏公共照明设施者加倍赔偿。
十一、事故处理规程
1、目的
确保及时正确处理设备事故
2、适用范围
适用于设备事故发生的抢救处理。
3、内容
(1)值班人员应按规定正确操作、维修保养机电设备，当事故发生时，应采取必要的措施防止事故扩大，事故发生后，责任人应在事故分析会上详细叙述事故发生经过。
(2)主管应加强对工作人员的技术培训，督促员工按规定操作、维修保养机电设备，工作指导、检查监督。定期巡视各机电设备，设备事故发生后，应及时赶到现场处理，并实事求是组织事故分析会，并将《事故分析报告》提交公司。
(3)加强对维修管理力度，及时主持召开事故分析会，并在《事故分析报告》上签字。
(4)公司应对维修工作加强指导，大力提高维修人员的素质，消除设备隐患;当设备事故发生后， (略) 的事故分析会，界定事故原因、责任人、处理措施、改进及防范措施，并将《事故分析报告》提交公司领导批准。
十二、设备故障维修规定
1、目的
对设备故障维修进行管理，保障设备维修质量。
2、适用范围
适用于所有机电设备故障维修。
3、责任
(1)小故障由维修工负责维修。
(2) (略) 组织维修。
(3) 公司负责外围维修的审批。
4、程序
(1)运行值班人员在巡视检查中发现的小故障如螺丝松动、保险丝(芯)熔断，指示灯泡烧坏等，值班人员在当班内处理好，并记入记录内。
(2)值班人员不能解决的故障由维修部组织维修人员进行修理，并做好维修记录。
(3)维修工不能解决的故障， (略) 力量协助维修，并做好维修记录。
(4) 由于人员和设备所限不能处理的故障，报请公司，修好后公司组织验收和试运行，并做好维修记录。
十三、公共设施维修养护管理
1、建立巡视制度。每天上下午两次巡视水电及公共设施。
巡视内容:
(1)检查公共排污、排水管道有无杂物，发现后做好记录，落实清理工作。
(2) (略) 灯及楼梯照明是否正常，发现问题及时进行维修。
(3)检查有无损毁公共设施，包括门窗、桌子、室内照明、电线等，如有上述情况，立即进行维修，如属人为破坏，立即进行制止并视破坏情节轻重报业主单位后给予一定的处罚。
(4)检查各类管道电线有无破损、断裂、生锈等情况，一经发现立即进行维修并做好记录，保证各类管道电线正常使用。
(5)检查大门、围墙等设施是否完好。
(6)配电部分电缆沟(竖井)无水渍、杂物、鼠害，楼层配电箱外观美观、完好、清洁、开关运行无影响等。
2、楼内所有维护不大修、更新换旧以及新投入设施项目的费用由*方投入。
十四、维修人员行为规范
1、按时上下班。上班时间统一着工装、佩戴胸卡，精神饱满，举止得体。
2、项目经理负责维修人员的任务分配、考评和管理，监督、指导其完成各项维修工作，有建议辞退不称职员工的权力:对维修人员的调、换班期间所发生的责任事故负责:对新录用的员工要进行认真考察、培训。
3、每天接到报修单或报修电话后，根据工作情况及时安排维性，做到“水不过天，电不过夜"，不得以任何理由推诿、拖延。
4、服从安排，保质保量完成各项维修及其它临时性工作，不得以任何理由怠工、敷衍。
5、全面掌握各种物业情况，包括水、电、暖设施、消防设备等;每周必须对所分管的设施状况，特别是用电设施进行巡视。
6、严格管理各类维修材料及维修工具，杜绝假公济私、浪费等现象。
7、及时提交维修材料计划，并对使用的到维修材料的质量予以监督、检查，提出合理建议。
8、负责对维修人员进行安全教育，防止工作中发生安全责任事故。
9.自觉接受工作监督，督促维修人员及时改进工作，杜绝投诉。
10、服从安排，完成业主交给的其它工作。
十五、电工日常巡检工作制度
1、每天当值电工上班后，对整个大楼、照明灯具、电器具、楼层配电柜进行检查，如发现楼层或楼梯间有未关的灯具随手关闭节约用电，但需保证合理的照明。
2、如发现灯其及其电器具损坏或有故障时，及时维修、更换或排除。如无备品、备件须及时申请采购，及时更换、维修，不得延误、影响正常工作。
3.如业主需延时使用灯具、电器时.当值电工应作好交班记录，及时通知下一班电工关灯或切断电源。
4、值班电工应定时巡查主楼高低压配电室、暖通空调、主机水泵管道，发现问题及时处理。
5、值班电工应对晚间业主用电故障及大楼内发生的电气故障进行及时处理。
6、如有装潢综合维修队施工，电工应确保楼层安全用电，并保证施工现场安全。
7、定期检查和清扫配电柜，并有确实的安全防范措施。
8、所有维修电工与值班电工巡查都必须记录，对所更换灯具、电器具等，也必须有明确记录，每月进行统计。
第六章 体育馆 ( 场) 消防安全管理制度
一、体育馆 ( 场) 的隶属单位主要负责人为消防安全第一责任人，分工负责安全的领导为直接管理人， 物业公司配合业主单位做好消防安全的各项工作。
二、体育馆 ( 场) 的所有员工要熟知必要的消防安全知识，会报火警、会使用灭火器材、会组织人员疏散、会紧急避险、会逃生，具体负责日常的防火安全管理工作。
三、体育馆（场）的防火管理，必须遵守下列规定：
1、馆（场）内严禁携带或存放易燃易爆等危险物品。
2、安全出口处应设明显标志。疏散通道、楼梯和安全疏散门必
须保持畅通，禁止堆放物品。
3、设专人管理维护消防器材和设施，保证器材、设施完好有效。
四、体育馆（场）内电气设备的安装、维护，必须遵守下列规定：
1、定期检测电气设备。对破损、老化、绝缘不良的，及时维修、
更换。改装、增设电气设备， 须经消防部门审核， 报防火负责人同意，由正式电工安装。
2、可移动的电气设备的电源线，必须使用橡胶软线。在地面铺
设软线，应有防护设施。灯头线须采用耐高温线或套瓷管保护。配线
接点应设金属接线盒。灯具与可燃物的距离不得小于0.5 米。
五、在体育馆（场）内举办体育、文艺、展览、展销等活动，主办单位必须根据体育馆（场）防火安全管理制度制定防火安全方案。
防火安全方案应包括：活动内容、时间、地点、人数、防火措施
和应急疏散方案等， 并由管理单位监督主办单位组织实施， 并由管理单位加强检查、落实。
六、在体育馆（场）举办体育、文艺、展览、展销活动，必须遵
守馆（场）防火管理规定：
1、随时进行防火安全检查，发现火险隐患，及时排除或停止与
火险有关的活动。
2、搭建台、板以及使用道具、设置布景等，不得使用易燃材料。
3、增设巡逻、值班人员，加强巡逻、值班，确保安全。
4、活动结束后，对体育馆（场）进行安全检查，确认安全后，切断活动使用的电源。
七、开馆期间，须保证消防通道畅通。安全指示牌及指示灯要保
证完整好用。安装的火灾事故应急照明灯，要保证正常使用。
八、禁止在开馆期间进行设备检修、电气焊、油漆粉刷等施工、
维修作业。
九、灯光、音响设备由专人管理使用，其他人员不得随意使用。
十、闭馆前，管理人员须进行安全巡视检查，并认真填写《防火
检查记录》。
十一、定期检查馆内消防设施保证正常使用。 员工有权制止损坏、盗窃消防设施的行为。
十二、对违反本规定的行为，依据公安部第61号令《机关、团体、企事业单位消访安全管理规定》进行处理 。
消防应急处理方案
1 、预防火灾发生
（1） 建立一个组织：火灾事件应变小组；
（2） 绘制二张图纸：“防火器材位置图”和“人员疏散图”；
（3）确立三个原则：
防治为主，预防为先；
谁在岗，谁负责；谁主管，谁负责；
群防群治，人人有责；
（4）进行四次活动；二次演及人员薪金的调整因素，服务期内采购人将按成交金额支付服务费不作调整。
| 滨海体育管理中心物业费用预算表 |
| 序号 | 类别 | 人数 | 实发工资
（月/人） | 保险
（月/人） | 小计
（月） | 小计
（年） | 备注 |
| 1 | 物业经理 | 1 | | | | | |
| 3 | 安保负责人 | 1 | | | | | |
| 4 | 场馆负责人 | 1 | | | | | |
| 5 | 保洁负责人 | 1 | | | | | |
| 6 | 食堂负责人（领班） | 1 | | | | | |
| 7 | 监控员 | 2 | | | | | |
| 8 | 消防安全员 | 2 | | | | | |
| 9 | 维修（水、电、暖综合型） | 1 | | | | | |
| 10 | 维修 | 2 | | | | | |
| 12 | 保洁 | 12 | | | | | |
| 13 | 安保 | 4 | | | | | |
| 14 | 打更 | 5 | | | | | |
| 15 | 电工 | 6 | | | | | |
| 16 | 厨师 | 2 | | | | | 400人用三餐 |
| 17 | 改刀（兼帮厨） | 2 | | | | |
| 18 | 面点 | 2 | | | | |
| 19 | 洗碗（兼收*食堂卫生） | 2 | | | | |
| 20 | 小计 | 47 | | | | | |
| 21 | 食堂、保洁、劳保耗材等 | | | |
| 22 | 管理费 | | | |
| 23 | 税金 | | | |
| 24 | 合计 | | | |
2.落实政府采购政策需满足的资格要求：根据财政部工业和信息化部关于印发《政府采购促进中小企业发展管理办法》的通知财库〔2020〕46号文件及辽宁省财政厅工业和信息化厅《关于做好政府采购促进中小企业发展有关工作的通知》辽财采〔2021〕153号文件的要求，本项目为专门面向中小微企业采购的项目。
3.本项目的特定资格要求：截至报价截止时间前，经“信用中国”网站（http://**.cn）、“中国 (略) ”网站（http://**.cn）查询，被列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单的不得参加本采购项目。
参加辽宁省政府采购活动的供应商未进入辽宁省政府采购供应商库的，请详阅辽宁 (略) “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，即可参与政府采购活动。具体规定详见《关于进一步优化辽宁省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。
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