天津市第二中级人民法院关于天津市河东区大直沽街五号路东巨龙商贸城康健小区二期东达商城酒店型公寓、商业楼、停车楼在建工程第一次拍卖的公告

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(略) 河东区大直沽街五号路东巨龙商贸城（康健小区二期东达商城）酒店型公寓、商业楼、停车楼在建工程拍卖的公告（一拍）

(略) 第二 (略) 将于2023年7月10日10时至2023年7月11日10时止（延时除外） (略) 第二 (略) 阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动（法院账户名： (略) 第二 (略) ，法院主页网址：http://**），现公告如下：

一、拍卖标的：河东区大直沽街五号路东巨龙商贸城（不动产权证号*，康健小区二期东达商城）在建建筑物【包括：坐落于河东区大直沽中路与八纬路交口以东的在建建筑物（不动产登记证明号*，酒店型公寓），坐落于河东区大直沽中路与八纬路交口以东的在建建筑物（不动产登记证明号*，商业楼）、坐落于河东区荐福道9号的在建建筑物（不动产登记证明号*，停车楼）】（含相应建筑物规划建设地下空间）所有权及规划地上物分摊的国有划拨商服用地使用权。包含实体及附着在建筑物上的、与拍卖标的物功能、实际施工进度相匹配的、不可移动的设施设备（上下水、强弱电、通风、中央空调、电梯设备等）及室内外已完工装饰装修工程等。拍卖标的所在项目整体规划及实际建设情况如下表：

注意事项：

1、拍卖标的物所在项目宗地证载土地使用权总面积为28194.4平方米；项目规划总建筑规模*平方米（其中：地下建筑面积23310平方米，地上计容建筑面积为90836平方米）；项目节点实测建筑面积总计*.21平方米（其中：地下实际建筑面积23308.14平方米，地上实际建筑面积总计92884.07平方米）。

2、本次拍卖范围为：法定规划范围内的酒店型公寓、商业楼、停车楼在建建筑物（含相应建筑物规划建设地下空间）所有权及规划地上物分摊的国有划拨商服用地使用权，包含实体及附着在建筑物上的、与拍卖标的物功能、实际施工进度相匹配的、不可移动的设施设备（上下水、强弱电、通风、中央空调、电梯设备等）及室内外已完工装饰装修工程等，不包含动产、债权债务等其他财产或权益。此外，本次拍卖不包含坐落于河东区津塘路与荐福道交口南侧的在建建筑物【（即直沽园14号，不动产登记证明号*）含相应建筑物规划建设地下空间】所有权及规划地上物分摊的国有划拨商服用地使用权。

其他详见评估报告。

起拍价：76948.9万元，保证金：15389.78万元，增价幅度：380万元。

二、竞买人条件：凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买。法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格和条件。因不符合条件参加竞买的，由竞买人自行承担相应的法律责任。关于司法拍卖房产限购的特别提示如下：

1.根据《 (略) (略) 司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，竞买人申请参与竞拍的，应当受房产所在地限购政策约束。

2.竞买人申请参与竞拍的，视为承诺具备购房资格及自愿承担法律后果。

3.司法拍卖不动产成交后，买受人在缴纳尾款期限前， (略) 提交自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料；经审核买受人不符合持续具备购房资格条件，买受人请求出具拍卖成交裁定书的， (略) 不予准许。买受人不符合当地购房政策，将依法承担悔拍等法律后果。

买受人虚构购房资格导致拍卖行为无效的，应当依法承担赔偿责任。

4. (略) 组织的司法拍卖房产活动，竞买人虚构购房资格或者当事人之间恶意串通，侵害他人合法权益或者逃避履行法律文书确定的义务的， (略) 应当根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

如参与竞买人未开设淘宝账户，可委托代理人（具备完全民事行为能力的自然人）进行，因委托的相关信息须在拍卖系统中进行录入、推送以及确认录入成功等操作，故参与竞买人（法定代表人、其他组织的负责人）及其委托代理人须在一拍公告发布之日起二十五日内或二拍公告发布之日起十日内双方 (略) 第二 (略) 办理委托手续，并根据法律规定提供相关材料。竞买成功后，买受人（法定代表人、其他组织的负责人）须与委托代理人 (略) 第二 (略) 办理交接手续。如果买受人本人因客观原 (略) 签订成交确认书或者领取标的的法律文书，买 (略) 提交经公证的委托书，并由代理人携带经公证的委托书原件、委托人和受托人身份证明原件， (略) 签订成交确认书、领取标的的法律文书。如委托手续不全，竞买活动认定为委托代理人的个人行为。

三、咨询、展示看样的时间与方式：自公告之日起至拍卖日前1日16时止（节假日休息）接受咨询，有意者请自行前往看样。

咨询时间每周工作日上午9:00-11:00，下午2:00-5:00，联系电话：022—*（韩法官）

四、本次拍卖活动设置延时出价功能，在拍卖活动结束前，每最后5分钟如果有竞买人出价，将自动延迟5分钟。

五、拍卖方式：设有保留价的增价拍卖方式，保留价等于起拍价，至少一人报名且出价不低于起拍价，方可成交。

六、特别提醒：标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。本次拍卖在建工程活动，受所在地所在地相关政策约束，过户时需遵守不动产所在地的过户（包括过户前是否需恢复原状等）、限购等政策，竞买人需详细咨询房地产所在地过户的相关政策，过户风险自行承担。

1.评估报告载明，拍卖标的涉及土地上还存在坐落于河东区津塘路与荐福道交口南侧的在建建筑物（即直沽园14号，不动产登记证明号*）。根据本案执行依据（2018）津02民初598号民事判决书查明的事实，直沽园14号已用于定向安置被拍卖标的物地下工程建设影响的南侧居民楼住宅住户，故本案执行依据排除了本案申请执行人的优先受偿权，该在建建筑物（含相应建筑物规划建设地下空间）所有权及规划地上物分摊的国有划拨商服用地使用权不属于本次拍卖范围。

2.本次拍卖范围为：法定规划范围内的酒店型公寓、商业楼、停车楼在建建筑物（含相应建筑物规划建设地下空间）所有权及规划地上物分摊的国有划拨商服用地使用权。具体对应土地使用权范围、面积及对应地下空间范围、面积，买受人需自行向相关部门咨询、了解。且买受人需根据相关法律规定保证共用土地上河东区津塘路与荐福道交口南侧的在建工程（即直沽园14号，不动产登记证明号*）居民的相关权益，包含但不限于按照《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定，将建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库首先满足直沽园14号居民的需要。

3.评估报告载明，拍卖标的物的评估结果，不包含财产处置过程中按照法律法规规定，转让人和买受人应各自负担的相关交易税费（契税、印花税、房地产增值税及土地增值税等），因估价对象为大型综合商业在建工程项目，相关税费核定较为复杂，买受人需向税费核定缴纳等主管部门根据项目具体情况进行咨询与确认核税相关事宜。

4.就拍卖标的过户问题，本 (略) 规划和自然资源局，市规自局回函称：一、根据不动产连续登记原则，未办理不动产首次登记的，无法办理不动产其他类型登记，因拍卖标的包含的三项在建工程在内的商品房项目未办理不动产首次登记，暂不能办理转移登记。二、因坐落河东区大直沽街五号路巨龙商贸城宗地为划拨用地，且已为该宗地颁发房地证津字第*号土地证，土地证的用途是商服用地，未经权利人因分割申请变更登记，无法直接为三项在建工程占用的土地使用权单独办理过户手续。如办理过户，按照《 (略) 国有划拨土地上房屋转让缴纳土地出让金管理办法》规定缴纳土地出让金，出让 (略) 场价格的30%。故本次拍卖标的物存在无法过户风险，本院不做任何保证。买受人需自行向不动产登记机关咨询过户等相关政策，并自 (略) 东 (略) 沟通首次登记、办理转移登记等相关事宜。

5.评估报告载明，依据拍卖标的物所在宗地《房地产权证》【编号：房地证津字第*号，权属登记日期2012年7月3日】复印件记载，宗地使用权类型为划拨；依据案件当事人提供的《 (略) 划拨土地使用权合同》复印件记载，该地块划拨合同签订日期为1997年10月14日，合同约定划拨地使用期限20年，故截至价值时点，划拨地使用期限已过期。经与拍卖标的物 (略) 规划和自然资源局相关主管部门沟通，可认定该项目地块于价值时点划拨性质有效，但在未来转让过程中，需按照主管部门规定，补交土地出让金，将土地变更为出让性质。本次拍卖的评估结果为宗地使用权类型为划拨前提下的价格，不包含未来交易过程中，需要补交的土地出让金。故拍卖标的物需补交的土地出让金由买受人承担，土地出让金具体金额需买受人自行向相关机关进行咨询。本院不对上述内容承担任何协助义务，不做任何保证。

6.评估报告载明，依据案件当事人提供的《 (略) 划拨土地使用权合同》复印件记载，合 (略) 政公用设施配套费由合同*方（ (略) (略) ）承担。经与案件当事人 (略) 公用设施配套办公室相关部门了解，截至价值时点，待估宗 (略) 政基础设施配套费，本次拍卖的评估结果不包含此项费用。 (略) (略) 现无法承担该费用，故拍卖标的 (略) 政基础设施配套费由买受人承担，具体金额需买受人自行向相关机关进行咨询。本院不对上述内容承担任何协助义务，不做任何保证。

7.评估报告载明，本次拍卖的评估结果是反映估价对象在本次估价目的、价值时点2022年7月5日，委托评估范围内的非居住在建建筑物所有权（含相应规划建设地下空间）及规划地上建筑物分摊的国有商业划拨建设用 (略) 场价值。依据《建设工程现状实测技术报告（建筑工程）》复印件【出具日期：2020年11月20日】，估价对象所在项目，节点实测地上建设总建筑面积为92884.07平方米（含直沽园14号住宅楼、停车楼、商业楼、酒店型公寓），地下空间建筑面积23308.14平方米；依据《建设工程规划许可证》及其通知书复印件【编号：2012河东建证0004，发证时间2012年1月9日】记载，规划地上建设总面积为90836平方米，地下空间规划建设建筑面积总计23310平方米；故拍卖标的地上实际总建设规模相对规划总规模上限，超建2048.07平方米，地下空间实际建设规模未超建。 (略) 规划和自然资源局河东分局出具的《关于协助调查函的复函》载明：该项目现状存在建筑规模超原审批规模及有关点位与周边间距不满足规范要求的情况，上述问题主要集中在酒店型公寓及商业，故整改意见及处罚标准为：按照原规划审批要求进行拆除整改，如不具备按原规划审批要求整改条件，可部分拆除商业服务业设施建筑，保证整改后建筑规模符合原规划审批规模，其他规划指标及周边建筑间距等符合规划相关技术规范要求，同时根据整改情况并处罚款，具体处罚标准，应依据《中华人民共和国城乡规划法》及《 (略) 城乡规划条例》，并经项目所在地规划主管部门认定后予以执行。故本次拍卖的评估结果：

（1）不包含“地上建筑物超规划审批建设的2048.07平方米建筑物成本价值”;

（2）不包含“按照规划部门要求，为保证整改后建筑规模符合原规划审批规模，而进行的整改拆除实施费用”；

（3）不包含“因该项目局部违规建设，规划主管部门依据《中华人民共和国城乡规划法》，结合该项目后期整改情况，给予的相关罚款”。

故买受人需要按照相关机关要求对拍卖标的物进行拆除整改，并缴纳罚款，整改具体要求及罚款具体数额需买受人自行向相关机关进行咨询。本院不对上述内容承担任何协助义务，不做任何保证。

8.评估报告载明，依据《 (略) 商品房销售许可证》及其附图复印件【编号：津国土房售许字[2012]第0875-001号、津国土房售许字[2012]第0876-001号，发证日期为2012年10月29日】，拍卖标的中的酒店式公寓及商业楼办理了销售许可证， (略) (略) 于2015年之前，对拍卖标的进行了部分以签协议、缴纳定金形式，进行预售； (略) (略) 称2015年至评估价值时点期间， (略) (略) 停止预售该项目，且至估价基准日已基本办理大部分预售退订手续，返还定金；其中有一预售合同，于2021 (略) 诉讼解除了合同，现已进入执行阶段，尚有房款未完全返还。

9. (略) 人民政府人民防空办公室询问拍卖标的物地下部分是否包含人防工程及相应范围，人防办回函称在建工程地下部分包含人防工程。买受人需 (略) 人民政府人民防空办公室咨询、了解人防工程相关情况，并遵守人防工程相关使用规定。

10.在建工程的后续相关手续由买受人自行办理，并承担相应费用；买受人需自行解决工程施工材料、设计图纸等资料的获取、建设单位场地清场等问题，本院不对上述内容承担任何协助义务，不做任何保证。

11.买卖双方需承担的拍卖标的转移登记环节的税费情况详见附件《国家税 (略) 河东区税务局关于不动产司法拍卖税费有关事项的复函》，该测算仅为产权转移登记环节可能产生的有关税费的政策及计算情况，实际申报缴纳以纳税人向税务机关提供的资料为准。此外，拍卖标的转移登记环节产生的应由被 (略) 东 (略) 缴纳的税费，因被 (略) 东 (略) 无法缴纳，应由买受人垫付，垫 (略) 从拍卖款中进行返还。

12.拍卖标的物可能存在竣工违约金或相关罚款，买受人需自行向不动产相关机关咨询相关政策。

七、拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后，标的物过户登记手续由买受人自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续。办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的与拍卖标的有关的一切税、费和所需补交的相关税、费（包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户费用、印花税、权证费、水利基金费、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）及有可能存在的其他费用依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担。具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询，与拍卖人无涉。

八、与本标的物有关人员[案件当事人、担保物权人（质押权人）、优先购买权人等]均可参加竞拍，不参加竞拍的请关注本次拍卖活动的整个过程。

九、本标的物优先购买权人相关说明：优先购买权人应在拍卖前7日(节假日休息) (略) 提交相关证明材料， (略) 确认后享有优先购买权。逾期不提交的，视为放弃优先购买权。

十、拍卖竞价前将通过网拍系统将在竞买人支付宝账户内冻结相应资金作为应缴的保证金，拍卖结束后未能竞得者冻结的保证金自动解冻，冻结期间不计利息。本标的物竞得者原冻结的保证金 (略) 指定账户。

十一、拍卖余款请在拍卖成交后5 (略) 指定账户(户名： (略) 第二 (略) ，开户银行：农行长青支行，账号：*82)，拍卖未成交的，竞买人冻结的保证金自动解冻，冻结期间不计利息。

十二、司法拍卖因标的物本身价值，其起拍价、保证金、竞拍成交价格相对较高的。竞买人参与竞拍，支付保证金及余款可能会遇到当天限额无法支付的情况，请竞买人根据自身情况选择网上充值银行。各大银行充值和支付的限额情况可上网查询，网址：

http://**-helpcenter.php?path=sf-hc-right-content5#q1

十三、依照法释〔2016〕18号《 (略) (略) 网络司法拍卖若干问题的规定》，竞买人成功竞得网拍标的物后，淘宝网拍平台将生成相应《司法拍卖网络竞价成功确认书》，确认书中载明实际买受人姓名、网拍竞买号信息。

竞买人在拍卖竞价前请务必再 (略) 发布的拍卖须知。

本次司法拍卖依据（2023）津02执恢 号执行裁定书执行裁定书作出。标的物情况介绍摘录正盛估（2022）XT字第2967号房地产估价报告。

咨询电话：022—*（韩法官）

监督电话：022—*

淘宝技术咨询电话：400-822-2870

联系地址： (略) 河西区新围堤道6号

拍卖信息 (略) 诉讼资产网（http://**.cn）查询。

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二○二三年六七月 日