X市人民政府关于进一步加强全市房地产开发管理工作的意见

各县区人民政府，略门、各直属机构，X技术产业开发区管委会，X经济技术开发区管委会，X临港经济开发区管委会，各县级事业单位，略校：

为进一步规范房地略秩序，确保商品房建设品质，促进全略平稳健康发展，根据有关法律法规和政策规定，结合我市实际，现就进一步加强全市房地产开发管理工作提出如下意见：

一、严格房地产开发企业管理

（一）提高房略准入门槛。未取得房地产开发资质的企业，在略门签订土地出让合同后，办理房地产开发经营许可证之前，应到房地略门申请办理房地产开发资质。对新申请房地产开发资质的企业从严审批。

（二）强化房地产开发资质管理。房地产开发企业注册资本、专业技术人员、开发经营业绩达不到资质等级要求的，依法予以降低资质等级或注销资质；连续两年未从事房地产开发经营活动的，依法注销其资质；因企业原因引发重大投诉、上访事件，造成恶劣影响的，依法予以降低资质等级或者注销资质证书。

二、规范房地产开发用地管理

（一）严格房地产开发建设用地计划管理。按照控制增量、盘活存量、集约高效的要求，由房地略门会同发展改革、国土资源、规划、略门合理确定年度房地产开发建设计划，明确房地产开发用地供应总量、土地用途结构、略及进度安排，优先保障普通商品住房和保障性住房建设用地，该年度计划将作为市政府编制土地收储、出让年度计划的重要依据。

（二）推进房地产综合开发。开发略统一规划，统一出让，成片开发，配套建设，严格限制零星分散出让和开发。对于零星土地，应在条件具备时，与略整合后，根据规划、建设条件公开挂牌出让。对于大宗土地难以一次出让的，略统一规划，分期出让，分期开发。略X100亩以下的房地产开发用地不再单独出让，略区50亩以下的房地产开发用地不再单独出让。

三、加强房地产开发项目全过程监管

（一）实施房地产开发项目建设条件意见书制度。在全市范围内推广实施房地产开发项目建设条件意见书制度。房地略门对项目的用地方式、规划、限价商品房的控制性销售价位、项目开竣工时间及建设周期、基础设施和配套公用设施建设、结建防空地下室建设、住宅性能认定要求等提出的书面建设条件意见，作为项目开发建设的依据。建设条件意见书作为土地出让略公示，土地竞得人要严格按照建设条件意见略规划设计、制定开发建设方案，不得擅自调整内容、降低标准。略门在立项手续办理，略门在规划审查，略门在防空地下室建设许可审批，略门在施工图纸联合审查，略门在施工许可审批，房地略门在开发经营许可、商品房预售许可、房地产开发项目竣工综合验收备案审批等环节对建设条件意略把关，未按照建设条件意见书要求开发建设的，略门和单位将根据各自职能，对开发建设略处理。

（二）加强房地产开发经营权管理。开发企业应在项目取得建设用地规划许可之后，办理建设工程规划许可审批之前，略在地房地略门签订《房地产项目开发建设合同书》，申请办理房地产开发经营许可，经核准取得《房地产开发经营许可权证》和《房地产开发项目手册》后，即取得项目开发经营权。略门在办理建设工程规划许可审批时应核验房地产开发经营许可证，未取得项目开发经营权的房地产开发项目，规划、国土、略门一律不予办理后续建设手续。

开发项目需根据建设周期要求和略合理分期。分期开发的项目规模要求：5万平方米以下的原则上不予分期，5万至10万平方米的可分二期，10万平方米以上的每期不少于5万平方米。

（三）严格商品房项目预售管理。商略预售许可制度，房地略门应结合当地实际，合理确定商品房项目预售许可的工程形象进度和最低规模要求。未取得预售许可的商品房项目，房地产开发略预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。预售商品房略预售资金监管，鼓励现房销售。

（四）完善房地产开发项目竣工综合验收备案制度。在全市范围内推广实施房地产开发项目竣工综合验收备案制度。略X范围内从事房地产开发经营的，自2017年#月#日后取得开发经营许可证略有权初始登记的开略房地产开发项目竣工综合验收备案制度。开发项目分期开发建设的，依据《房地产开发经营权证明》中载明的分期略分期竣工综合验收备案。

未经房地产开发项目竣工综合验收备案的开发项目将不略有权初始登记。将竣工综合验收不合格的商品住宅交付使用的，房地略门责令房地产开发企业限期改正；拒不改正的，按相关法略罚。

（五）规范商品住宅售后服务管理。商品房交付使用时，开发企业必须向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并严格按照《住宅质量保证书》的规定和商品房买卖合同的约定，承担保修责任。未按规定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，或者未按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任的，房地略门应当责令其限期改正；拒不改正的，计入企业不良信用信息，并按相关略处理。

加强开发企业售后服务机构建设，明确商品房售后服务机构职能、工作略理时限，督促开发企业略门负责商品房售后服务工作。加强企业商品房售后服务机构运作情况检查，检查结果与企业年度综合考核挂钩，引导企业增强品牌意识和服务意识。严格实施开发企业信访、投诉限时回复制度，督促开略理各类投诉和上访事件。房地产开发企业资质核级时，要略在地房地略门核实后出具的企业无违法违规和企业无重大事故、无质量投诉证明文件。

（六）强化新建居住区配套公共建筑管理。严格新建居住区配套公共建筑规划性质界定。略门在建设规划审批环节，应严格按照《城市居住区规划设计规范》要求对新建居住区配套公共建筑的配建规模、略把关，确保配套公共建筑满足居住区交付后使用要求。房地略门在开发经营许可审批环节，对配套公共建筑按照经营性和略区分界定；在图纸联合审查环节落实经营性和非经营性配套公共建筑的具体面积、位置；在预售许可审批环节严格审核商品房预售方案；略有权初始登记时应依据前期各略产权登记。开发建设单位应当在商品房买卖合同附件中明确经营性或非经营性配套公共建筑的产权归属。非经营性配套公共建筑不得销售；经营性配套公共建筑的归属，应当在商品房买卖合同中约定，约定属略有的，建设单位应当提略有的证明文件，并优先为业主提供服务。经营性配套公共建筑在不改变房屋使用用途的情况下，可以随商品房销售或者单独销售。

规范住宅小区配套公共建筑收益管理。开发项目配套建设的公共建筑建成后的产权界定和管理使用按建设条件意略。对于在建设条件意见书中明确产权归全体业主共有的配套公共建筑，略产生收益的分配，由业主大会决定，未作决定的，主要用于补充专项维修资金，略监督此项收益的使用。

（七）略业信用体系建设。完善房地产开发企业信用评价体系，国土资源、规划、住建、城管、税务、略门以及各金融机构，要将房地产开发企业相关信用信息，特别是将不良信用信息及时通报房地略门，房地略门将相关信用信息纳入全市房地产开发企业信用评价信息系统。进一步完善《X市房地产开发企业信用评价管理办法》，通过招标制选聘有资质的专业信用评级机构对全市房地产略信用评级。建立房地产开发企业信用评级信息、企业不良信息通报共享机制，将相关信息略“企业信贷信息基础数据库”，略门应结合各自职责，针对不同信用等级的房地产开发企业，制定实施差别化管理的政策和措施。

四、大力推进住宅产业化，建设绿色高品质住宅

积极组织有实力的房地产开发企业和符合条件的开发项目申报住宅性能认定和康居示范工程，略区、大型公共建筑和保障性住房项略绿色建筑标准，试点开展被动式低能耗绿色建筑示范，略有新建民用建筑略绿色建筑标准。规划建筑面积 10 万平方米以上的项目必须申报住宅性能认定；申请晋升三级及以上资质等级的房地产开发企业，原则上应当具有住宅性能认定项目；略新建住宅一次性装修到位，逐步略产生的噪音扰民、结构破坏、垃圾污染、资源浪费等问题，更加注重推广应用建筑业十项新技术；积极引导房地产开发企业在住宅项目中应用有利于保护环境、节约资源的新技术、新工艺、新材料、新设备，加快推广应用建筑墙体保温与结构一体化技术，降低能耗，提高住宅舒适度；积极推广略品体系，大力发展装配式住宅工程，略品开发、生产和供应的标准化、系列化、通用化、工厂化，提高建设效率，减少质量隐患。

X市人民政府

2017年#月#日

附件：关于进一步加强全市房地产开发管理工作的意见.pdf [405.6 KB]