重庆市江北区红石路12号天文台大厦项目征集投资合作经营方

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项目概况:

项 (略) 江 (略) 12号，由主楼、裙楼、配套工程用地构成，主建筑结构为钢筋混泥土。主、裙楼共有宗地面积5451.3㎡，配套工程用地共有宗地面积3660.8㎡，房屋建筑面积*.41㎡。

项目共含两块土地，主、裙楼所在地块用地性质为出让，系商务金融用地/办公用地，已取得不动产权证（渝【2020】江北区不动产权第*号）。配套工程用地性质为机关团体用地/行政办公用地，已取得不动产权证（渝【2024】江北区不动产权第*号）。项目主楼、裙楼于1992年立项报建；1996年4月项目开工建设； 1999年1月土建部分消防验收基本合格；1999年3月工程竣工验收；楼高93.1米。目前该项目主楼、裙楼地下1层、地上17层至27层使用中，其他区域未投入运营（即处于清水未装修状态，部分层高仅约2.3米）。配套工程用地整体处于荒置状态，后期使用须投资合作运营方需自行开展结构加固、停车位增设、电力增容、增设外经贸集团发展历史文化展馆等改造工作，打造具备外经贸标识度的外经贸产业集中办公场所，打造特色综合办公商务写字楼。

本项目采取协议合作， (略) ，拟向社会征集投资合作经营方。征集方提供需升级改造的物业，参与施工手续的协办，对施工进度及质量进行监管。投资合作经营方负责项目全面方案设计、施工资金投入、整体工程施工、现场物业管理、后期商业运营、支付征集方保底合作费及净利润分成等工作。

一、本项目挂牌期自2024年9月25日起至2024年10月12日止，挂牌期满,若未征集到投资合作经营方，不变更挂牌条件,按照5个工作日为一个周期延长挂牌,直至征集到意向投资合作经营方。

二、意向投资合作经营方在挂牌期内通过现场报名（工作时间）方式办理报名手续，并在其资格被确认后3个工作日内，将项目交易保证金*元支付至重庆联交所指定账户（保证金交纳截止日24时前到账，以到账为准）。

三、信息披露期满，若仅征集到一家符合交易条件的意向投资合作经营方，则采取协议的方式以不低于*万元成交，若征集到两家及以上符合交易条件的意向投资合作经营方，则通过综合评选方式确定最终投资合作经营方（开展综合评议时间以重庆联交所书面通知为准）。评分小组按照权重分值体系对意向投资合作经营方相应的文件进行评定形成分值，分值最高者被确定为最终投资合作经营方。

四、为保护征集方和投资合作经营方的合法利益，征集方在此做出特别提示，设定如下内容作为要约，投资合作经营方一旦通过资格确认且交纳保证金，即视为对此的承诺。若非征集方原因，意向投资合作经营方（投资合作经营方）出现下列任何一种情形导致交易无法推进或影响交易秩序的，其交纳的交易保证金不予退还；在扣除重庆联交所的交易服务费用后，征集方有权扣除投资合作经营方所交纳的剩余保证金，作为对征集方的违约金：

（一）意向投资合作经营方交纳交易保证金后单方撤回投资申请的；

（二）如本次交易进入综合评议程序，意向投资合作经营方未按照综合评议方案的要求递交竞投文件或未按照规定参与综合评议的；

（三）意向投资合作经营方提供虚假材料、虚假数据的，本申请书项下承诺事项失实的；

（四）在被确定为投资合作经营方后，未按约定时限与征集方签订合作协议或未按合作协议及公告约定足额支付交易价款、履约保证金的；

（五）各投资合作经营方之间相互串通、影响公平竞争的；

（六）其他无故不推进交易或无故放弃投资运营合作行为的；

（七）本公告或公告附件约定的其他情形。未出现上述违约情形的，意向投资合作经营方被确定为投资合作经营方后，在合作协议生效且结清本次交易涉及的款项（含重庆联交所交易服务费、履约保证金）后，可凭合作协议、资金结算凭据等资料到重庆联交所办理交易保证金退还事宜，自资料提交齐备之日起2个工作日内，其交易保证金由重庆 (略) 径全额无息退还；其余投资合作经营方所交纳的交易保证金，在不涉及交易保证金扣除情形下，重庆联交所在其退出交易活动之日起2个工 (略) 径全额无息退还。

五、意向投资合作经营方在提交投资合作经营申请时，须认真阅读并完全认可本项目公告全部内容，并承诺截止至报名之日，意向投资合作经营方及其法定代表人为非失信被执行人（即未被列入中国执行 (略) http://**“失信被执行人”、未被列入 (略) http://**.cn“失信惩戒对象”）、无因逃税漏税、虚假注资、抽逃注册资本及违规经营被工商行政处罚记录；成为投资合作经营方后，在约定时限内与征集方签订合作协议。

六、投资合作经营方须了解合作经营事项包括但不限于：

（一）合作期限：20年；

（二）装修免费期：无；

（三）项目改造投入：投资合作经营方需对项目进行整体改造，使资产整体质量合格（满足国家相关强制性规定）并达到“*级写字楼标准”， *级写字楼标准参照《商务楼宇等级划分要求》（GB/T *-2020），因合作标的物自身基础架构、空间分布等条件无法达标的除外。改造投入不低于人民币8,*元（自取得任一施工许可证起18个月内完成全部改造建设），建设完成后，由双方共 (略) 对投入总额进行审核。若经审计投资额不足*元的，应由合作方在6个月内追加投入直至达到最低改造投入要求。经再次审计后，仍不足的部分由投资合作经营方于审计结束之日起3个月以内以现金形式向征集方补足。项目部分面积系在租/在用，改造涉及的当前在租/在用客户的安置、补偿问题由投资合作方自行妥善解决。工程监理及验收单位由征集方、合作方共同委派。

（四）合作业态：投资合作经营方需对项目进行总体规划和整体升级改造，需自行开展结构加固、停车位增设、电力增容、增设外经贸集团发展历史文化展馆等改造工作，打造具备外经贸标识度的外经贸产业集中办公场所，打造特色综合办公商务写字楼。

（五）合作内容:项目后期运营由投资合作经营方负责，征集方负责协助招商并引入外经贸产业群。由征集方引入的产业单位，按入场顺序累计场地使用面积在6000㎡（含展馆、不多于40个车位（车位面积13.75 ㎡/个））以内的，投资合作经营方按27元/㎡/月向产业单位收取租金。

（六）履约保证金：人民币*元；

（七）投资合作经营方须向征集方支付物业使用费：包含保底物业使用费及净利润分成。在投资合作经营方收回投资成本前（由投资合作经营方自行测算，该年限不得超过10年），在此期间内仅需支付保底物业使用费；在投资合作经营方收回投资成本后，需支付保底物业使用费及净利润分成。其中，合作期内保底物业使用费合计不低于*万元，投资合作经营方需提供保底物业使用费支付方案，需确保任一单个年度支付保底物业使用费不低于*元（半年支付不低于*元），单个年度支付额每五年调整一次，且递增幅度不低于上一期支付额的30%。从收回投资成本年度的次年起至合作期结束，除保底物业使用费外，投资合作经营方还须对本项目的净利润进行分成，分成比例不低于每年净利润的15 %。自开始净利润分成年度次年起，每年1月前由征集方及投资合作经营方共同聘请第三方审计机构对项目进行财报审计，审计报告确认的上一年净利润即为利润分成计算基数。

（八）投资合作经营方须完全配合征集方开展尽职调查,在确定最终投资合作经营方后，正式签订合作协议前，征集方可对投资合作经营方进行尽职调查，调查范围为本申请书项下意向投资合作经营方提供的各种材料、数据，以及作出的各项承诺是否属实。

七、意向投资合作经营方须自行通过相关资料、实物查勘等方式详细了解标的现状（包括但不限于：1.项目地址，建筑构成，土地分布，性质用途、标的现状、标的缺陷、消防状况、环保情况、配套情况等（包括但不限于目前主楼、裙楼虽已取得土建工程部分消防验收基本合格的意见，但不排除因资产结构、设计等瑕疵导致装修环节消防工程无法通过验收的情况发生。目前，该项目地下1层、地上18层至27层经江北区公安消防支队验收合格并投入使用。其他区域未投入运营，处于清水未装修状态，部分层高仅约2.3米）；2.资产后期使用须投资合作运营方自行开展配套地块打造、环境升级、结构加固、消防系统建设、外立面翻新、内部装修、办公家具添置、停车位增设、电力增容、污水系统改造、电梯空调完善等改造工作，投资合作经营方须满足国家规范施工要求，改造结果应满足质量合格，并符合消防、环保等法律法规强制性规定；3.项目资产部分处于在租/在使用状态，部分租赁合同对合同到期后约定有续租、招租等限制性条款，投资合作经营方后续须自行负责未完结租赁合同权利与义务的行使与履行，同时自行负责施工期间在租/在使用区域用户的安置、补偿事宜等，一经递交投资运营合作申请并交纳交易保证金，即表明已完全了解与认可标的状况及相关约定，自愿接受标的全部现状及瑕疵，并愿承担一切责任与风险，成为投资合作经营方后不得以不了解标的状况及瑕疵为由退还标的或拒付剩余交易价款，否则将视为违约。

八、评分标准共三项，总分100分，按照以下原则设置评分条款：

（一）报价部分（满分50分）

意向投资合作经营方针对本项目保底合作费、净利润分成比例进行报价。

1、保底物业使用费总额及支付方案（满分40分）

（1）保底物业使用费总额（30分）

各意向投资合作经营方有效报价中，计算各意向投资合作经营方20年合作期保底物业使用费总额，报价最高者得30分，其他合作意向投资经营方得分=20年合作期保底物业使用费总额/最高报价*30分。

（2）保底物业使用费支付方案（10分）

各意向投资合作经营方保底物业使用费支付方案中，任一单年度支付额不低于*，第6年递增幅度为100%及以上的，得10分。第6年递增幅度高于30%但低于100%的，得5分。递增幅度低于30%的，不得分。

2、净利润分成比例（满分10分）

（1）收回投资成本年限（满分5分）

各意向投资合作经营方投资方案中，收回投资成本年限最短的意向投资合作经营方得满分5分，其他意向投资合作经营方收回投资成本年限每增加1年则相应减少0.5分（收回投资成本年限须为整数年）。收回投资成本年限超过10年的，不得分。

（2）净利润分成比例（满分5分）

各意向投资合作经营方所报净利润分成比例最高的为“最高分成比例”（低于15%不得分）得满分5分。其他意向投资合作经营方所报净利润分成比例得分=该意向投资合作经营方所报分成利润比例/最高分成比例*5分。

（二）投资合作经营方资质背景部分（满分30分）

1、意向投资合作经营方自身或关联方（关联方指意向投资合作经营方控股50%以上的其他企业、意向投资合作经营方实际控制人、意向投资合作经营方实际控制人控股50%以上的其他企业）经营、管理单体整栋写字楼或独立办公园区经验的情况（满分20分）：

（1）有独立经营和管理*平方米及以上但低于*平方米单体整栋写字楼或独立办公园区（红线内合计建筑面积）经营和管理经验的得10分；

（2）有独立经营和管理*平方米及以上单体整栋写字楼或独立办公园区（红线内合计建筑面积）经营和管理经验的得20分。

注：本评分项须提供截止挂牌期满仍在履行中的委托管理协议、租赁协议（含租金付款凭证）、合作协议或产权证明及经营材料。

2、意向投资合作经营方自身或关联方获得政府部门颁发的荣誉或奖章（满分10分）

（1）因改造、管理或经营的物业优质， (略) 级（ (略) 为区级）政府部门荣誉或奖章的，得5分；

（2）因改造、管理或经营的物业优质， (略) 级（ (略) 为区级）政府部门（及以上）荣誉或奖章的，得10分。

（三）项目方案部分（满分20分）

1、设计及施工方案（满分14分）：

（1）外经贸产业集中办公场所符合外经贸特色标识定位，资产整体特色及文化打造。根据内容是否完善合理得0-1分；

（2）针对项目实际消防问题出具完善的整改方案。根据内容是否合理可行得0-3分；

（3）针对项目结构质量、停车场、配套工程地块利用等实际难点打造出具完善的设计、施工、管理方案的。根据内容是否完善合理得0-5分；

（4）有和专业施工单位合作、并实际解决过相关难点问题有实际施工经验的。根据内容是否完善合理得0-5分。

注：本项评分须提供项目设计图、施工图、效果图、合作合同/协议等材料。

2、运营方案（满分6分）：

意向投资合作经营方对本项目的投资、招商、团队等方案。

（1）投资方案：项目投资规模及预算、资金来源，根据可行性、保障性且内容是否合理得0-3分；

（2）招商方案：项目招商定位、招商总体目标、招商进度等情况，根据内容是否完善合理得0-2分；

（3）团队方案：项目组织架构、运营主体成立计划、管理人员配备和人力资源制度，根据内容是否完善合理得0-1分。

注：本项评分须提供书面材料。

九、意向投资合作经营方应在被确定为投资合作经营方之日起10个工作日内按公示的合同版本与征集方签订《天文台大厦资产投资合作经营合同及资产运营协议》及向征集方提供本次竞投文件中所有项目方案，并一次性付清交易服务费至重庆联交所指定账户。在签订合同当日内一次性支付履约保证金*元和首次半年度的保底物业使用费至征集方指定账户，投资合作经营利润分配方式由征集方与投资合作经营方按照合同约定执行。

十、除第九条所述费用外，本次交易涉及的其他税、费由征集方、投资合作经营方按国家有关规定及合同约定各自承担；重庆联交所的交易服务费由征集方与投资合作经营方各自承担。

十一、标的踏勘联系人：周鹭，*

十二、项目的备查资料：项目资产产权证、部分消防验收意见（现有）、项目收益分析咨询报告、投资合作经营合同及资产运营协议、关于天文台大厦资产相关问题的情况说明、未完结租赁合同及物业合同。

合作方资格条件:

1、意向投资合作经营方须为中国境内依法成立并合法 (略) 法人（以营业执照为准）；

2、意向投资合作经营方实缴注册资本不低于*元人民币（以2023年审计报告或验资报告为准）；

3、意向投资合作经营方自身或关联方须具备国内经营和管理合计*平方米及以上写字楼或办公园区（红线内合计建筑面积），至少含一个独立经营和管理在*平方米及以上单体整栋写字楼或独立办公园区（红线内合计建筑面积）（关联方指意向投资合作经营方控股50%以上的其他企业、意向投资合作经营方实际控制人、意向投资合作经营方实际控制人控股50%以上的其他企业）。（须提供截止挂牌期满仍在履行中的委托管理协议、租赁协议（含租金付款凭证）、合作协议或产权证明及经营材料）；

4.意向投资合作方须提供自身或关联方在信息披露期内由任一银行出具的不低于*元的单份银行存款实时余额证明文件（须提供账户余额查询或银行流水等证明材料）；

5、不接受联合体报名。