物业管理服务招标公告



项目名称： (略) 书

招标编号：（ (略) 区 * -2

竞争性谈判文件

招标采购单位： (略) 经济 (略) (略)

二〇一五年五月

目   录

(略) 分 竞争性谈判采购邀请函 3
(略) 分 采购范围及技术标准 5
(略) 分 竞标文件 21
(略) 分 开标、评标和定标 24
(略) 分 竞标文件格式 30
(略) 分 物业管理服务委托合同 38
 

(略) 分 竞争性谈判采购邀请函

(略) (略) 拟对 (略) 大楼物业管理 (略) 竞争性谈判采购。欢迎合格的竞标人参加竞标。
项目名称： (略) 大楼物业管理服务项目
项目概况：位于南坪万寿路2号的 (略) 区综合大楼1996年10月投入使用，大楼总建筑面积28468.03平方米，总楼层13层。目前对外租赁单位80家，租赁面积13189.02平方米，驻区机构7319.72平方米，空置房面积2266.17平方米，车库3963.25平方米，物管及维修组使用面积176.16平方米，配电房596.7平方米，公摊系数0.57。
本项目涉及 (略) 大楼的大楼安全、环境干净以及公共设备设施的日常维护与管理运营等物业管理服务、临时委托、特约服务等。
本项目服务地点：南坪万寿路2号。
一、竞标、开标有关说明：
1、竞争性谈判文件的发布与获取：竞争性谈判文件在 (略) (略) （www.cqg *** ）上发布，请拟参 (略) 下载。
2、文件发布时间： * 日- * 日
3、报名方式：各竞标单位于 * 日下午16： (略) 名称、营业执照传真至 (略) (略) 报名（传真： *** ）
4、竞标及开标地点： (略) 经济技术 (略) (略) 议室（地址： (略) 市 (略) 区茶园新区江桥路一号）
5、竞标开始时间： * 日14:10分
6、竞标截止时间： * 日14:30分
7、开标时间： * 日下午14:30分
二、采购要求：
1、竞标报价范围： (略) 大楼物业管理服务。
2、采购方式: 竞争性谈判采购。
3、竞标人专业类别及资质等级:
本次采购要求竞标人须具备物业管理二级及以上资质，具有独立法人资格（中华人民共和国境内注册，注册资金人民币300 万元（含）以上，独立承担民 (略) 合同能力），信誉良好，并在物业服务人员组成结构及数量、物业服务设备设施等方面具有相应的服务能力。
三、提供的本项目服务合同期：365日历天（合同签订之日起）。
四、履约保证金：
1、签订合同当天中标单位付履约保证金5万元作为本项目的履约保证金。
2、签订合同时按照合同约定付款。
五、联络：
1、采购人全称： (略) (略)
2、详细地址： (略) 南坪万寿路2号经济技术开发区大楼
3、电  话： ***
4、联系人：张老师   手机： ***
5、采购单位： (略) 经济 (略) (略)
6、详细地址： (略) 区茶园江桥路一号
7、电  话： ***
8、联系人：耿 晶

(略) 分 采购范围及技术标准
一、采购范围
为确保 (略) 大楼安全、环境干净以及公共设备设施的日常维护与管理运营正常化，为全体业主创造一个良好的工作生活环境， (略) 应提供如下基本服务项目：
序号 服务内容
1 安保（门卫值班、防火、防盗），进入区域人员登记，日常巡检。
2 确保建筑外墙的洁净。
3 来访接待、收发资料及会议服务。
4 公共区域内保洁，公共卫生间的检查维护保养。
5 楼内外设施设备的检查、维护及保养。
6 定期对排水、排污系 (略) 清理，确保无堵塞漫溢现象。
7 落叶、杂物、污水以及纸屑等垃圾的清理维护，保持大楼地表卫生清洁。
8 做好环境卫生消毒工作，避免野草蔓延和蚊蝇滋生。
9 水电气日常节能减排、养护管 (略) 的清理。
10 弱电系统（网络、电话）的检查、维护及管理。
11 完成水、电、气公司的衔接，水、电、气抄表计量分析。
12 电梯、供电供水设备、消防设备、避雷设施等检查、维护及保养维修，自然灾害应急设施检查、维护及保养维修。
13 供水设施设备养护和管理。
14 花卉修剪养护、除草、浇水、防破坏等。
15 树木修枝（无枯枝死杈）、浇水、防虫。
16 门卫值班、区域巡逻、楼宇巡视、防火、防盗、 (略) 置。
17 设备（休闲椅、 (略) 、道路沿面、宣传栏、门、窗、路灯及消防设备等）维护及保养。
18 公共设施防锈、刷漆等。
19 负责房屋漏水等质量问题登记，衔接维修事宜，定期反馈整改情况。

（一） 物业服务内容
本次物业服务期限一年。具体服务内容包括：
1.保洁服务：
（1） (略) 分
A.硬地地面1次/天清扫,随时保洁；
B.室外标识、宣传栏1次/周 擦拭；
C.及时清扫积水；
D.花台、草坪中杂物随时清理；
（2） (略) 分
A.室内包括楼梯过道1次/ 天  拖扫；
B.公共卫生间随时保洁（15分钟检查一次）；
C.楼道玻璃窗 1次/月 ；
D.室内空调、门窗、消防栓、扶手等公共设施1次/1天 全面擦拭；
E.室内标识、宣传栏1次/周 擦拭；
F.及时清扫积水。
（3） (略) 理
A.垃圾袋装， (略) 垃圾分类收集；
B.垃圾每日收集1次，做到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢现象；
C.垃圾桶、果壳箱每日清理，定期清洗，保持洁净；
（4）排水、排污管道通畅清理：
A.公共雨、污水管道 1次/年 全面疏通；
B.雨、污水井 1次/月 检查，并视 (略) 及时清掏；
C. 化粪池定期检查，1次/年 清掏；
（5）消杀服务
根据实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孽生；定期对各 (略) 预防控制，适时投放消杀药物。
（6） 其他
临时性保洁工作调配；
（7） 保洁服务要求
A.上午8：3 (略) 有清扫、清洁工作；
B.人员要求
a.爱岗敬业，工作认真负责；
b.年龄在 60 岁以下,身体健康；
c.爱护公用设施。讲文明，懂礼貌，不说脏话，遵纪守法；
d.不得乱藏可回收物品，不随便拿业主物品；
2.维修服务
（1）工作内容
A.对物业设施设备维修 (略) 整理、归档、标识；
B.物业本体维修，室内外照明系统定期检查\保养、零星维修/更换；
C.抽排风机定期检查、保养、零星维修/更换及 (略) 管理；
D. (略) 管理和检查，配合保养和维修；
E.配合消防及报警系统定期检查、保养、零星维修/更换；
F.给排水系统定期检查、保养、零星维修/更换；
G.弱电系统（门禁系统、视频监控系统、广播系统、报警系统等）定期检查、保养、零星维修/更换；
H.办公家具，空调等办公类物资保养、零星维修；
I.维修响应要及时，维修结果要及时通报；
J.对 (略) 维修服务内容每 (略) 一次巡检，并做好记录， (略) 检修计划；
K. 配电房24小时值班守护。
（2）人员要求
A.掌握水、电、气维修等专业知识；
B.掌握物业设备设施维修专业知识；
C.熟悉物业本体及附属设施相关结构并掌握相关维修知识；
D.特种操作维修人员必须具备相关岗位操作上岗证；
3.商务接待
（1）工作内容
A.前台接待；来访预约、登记、指引；
B.会议服务；
C.信件邮递及分发，报刊杂志分发；
D. (略) 问题及时反馈；
E.公司接待相关准备；
（2）人员要求
A.熟悉本岗位相关操作知识和技能；
B.熟悉业主单位相关管理制度和操作流程；
4.安保服务
（1） 安全保卫服务
A.安全防护管理: 定点守护；区域巡逻管理；物资、人员、车辆进出管理；防火、防盗、紧急避险管理；
B.应急响应: 制定应急响应程序， (略) 理，应急抢险及救援，协助应 (略) 理；
C.监控管理: 智能化设 (略) 管理, (略) 理监控信息， (略) 理投诉、求助；
D.消防管理：消防设备设施管理，火灾扑灭 (略) 理，消防安全检查及管理工作；
E.物业24小时值班守护；
F.临时性工作调配；
（2）安全保卫要求
A.工作任务：负责本项目的治安保卫、消防安全、应急救援等工作； (略) (略) 有客户等人身财产安全。
B.适用法规和标准
(略) 令第564号《保安服务管理条例》GA/T *** 《保安服务操作规程与质量控制》保安员职业道德规范
C.主要技术要求
人员配置
a.高中及高中以上文化程度。
b.具有公安机关颁发的保安员证或保安上岗证。
c.年龄在18周岁以上，50周岁以下。
d.智力正常、身体健康、五官端正、身高在160cm以上，双眼裸视1.0以上。
e.政治历史清楚、品行端正、思想作风端正、无违法犯罪记录；
f.熟练掌握消防设备设施管理知识， 具有火灾扑灭 (略) 理能力，具 (略) 理，应急抢险及救援能力。
g.遵纪守法观念强， (略) 国家法律法规，自觉遵守项目业主制定的各项规章制度。
h.管理公司有权对执勤的保安人员及 (略) 审核，对不符合要求的人员有权要求换人。
i.保安人员有下列情形之一的，不得为项目业主服务：
①曾因故意 (略) 罚的；
②曾被收容教育、强制隔离戒毒、劳动教养或 (略) 政拘留的；
③被吊销保安证的；
④ (略) 罚3次以上的；
⑤ (略) 职责造成业主财产损失或给业主带来负面影响的；
⑥ (略) 业务指导和检查的。
主要服务要求：
a. (略) 业服务标准与项目业主约定的其他相关要求。为物业项目提供安全管理服务，并随时接受项目业主的检查、监督。
b.查验物资出门清单，负责物业项目内客户及其他人员的安全保卫工作；按使用功能不同，实施相应的安全保卫措施，以维护管理区域内的治安，保证各功能区域正常的秩序；及时制止物业项目内发生的各 (略) 为，发现可疑情况要认真盘查， (略) 理，防患于未然，预防抢劫、偷盗等刑事案件发生。
c.在服 (略) 巡逻、守护、安全检查、报警监控；对物业 (略) 位、重要设 (略) 守护。
d.对物业项目消防设施、 (略) 日常检查、维护管理；负责物业项目内的消防安全检查及管理、火灾扑灭 (略) 理等工作；采取管理措施，预防火灾事故发生。
e.制定应急救援抢险预案，掌握并熟练运用应急救援抢险基本技能，对其他突发事件，应立即加以控制，并迅速通知项目业主。
f. (略) 为和涉嫌治安案件及刑事犯罪案件应当立即报警，并采取措 (略) ，配合 (略) 置；
g. (略) 安保服务时，坚持原则，不徇私舞弊、贪赃枉法，文明执勤。
h.安保人员管理单位应配备 (略) 必须的装备（对讲机、巡逻用强光电筒、反光背心等）和办公设施及用品；
i.安保人员管理单位不能将该项目相关资料提供给第三方。
5.物业档案
物业公司须向项目业主提供其工作人员的简历、从业资格证明、从业记录等资料，并建立完善的物业服务档案。
（二）最低人员及岗位配置要求
(略) 配置人员不得低于以下要求：
序号 类别 人数 说   明
1 保洁人员 8人 本大楼除公共区域保洁服务外， (略) 分驻区机构和租赁单位 (略) 进行保洁服务，故竞标人需合理安排保洁人员数量，满足各单位相关需求，且不得影响公共区域保洁工作。
2 综合人员 2人 
3 维修服务 3人 
4 安保人员 12人 
5 配电房值班员 3人 配电房24小时值班守护

二、基本情况：
1、有关技术参数：
1.1 建筑数量及面积：大楼总建筑面积28468.03平方米，总楼层13层。目前对外租赁单位80家，租赁面积13189.02平方米，驻区机构7319.72平方米，空置房面积2266.17平方米，车库3963.25平方米，物管及维修组使用面积176.16平方米，配电房596.7平方米，公摊系数0.57。
1.2 主要设施设备清单
(略) 大楼配电室：交流低压配电屏（PGL2—06A）5台，交流低压配电屏（PGL2—28）6台，交流低压配电屏（DGJ1--1）4台，交流低压配电屏（DGJ1--20）2台，电力变压器（SBC— *** ）4台，其中2号、4号变压器为备用；1号变压器管 (略) 大楼和3栋宿舍，3号变 (略) 房（保税仓库）。配电管有电表8块电表，其中1块总表，3栋 (略) 房各有一块电表。
电梯（京讯D-S）2部。
消防设备：消火栓泵2台，喷淋泵2台，屋顶水箱给水泵（Y132M-4B5）2台，气水储罐（R *** -00）1台，压力控制器（YWK-50-C）1台，湿式自动报警阀（ZSF2）2台，智能火灾报警控制机（NF-3）1台。
监控设备：负一楼2台，广场1台，大厅4台，A、B电梯各1台，二楼2台，三楼—11楼各一台。
1.3 出入口数量及分布情况；
(略) 大楼：共计6个出入口，负二楼1个出入口。负一楼2个出入口（其中一个封闭），一楼4个出入口。
1.4 合同期限一年(合同期满前60天根据服务质量等考核和业主评议决定是否续签合同)。合同期限内向采购人提交履约保证金 * 万元（人民币）。
1.5 质量目标：
1.5.1 制定物业管理发展规划，有计划、有检查，租赁业主满意率达 95%以上；
1.5.2 房屋及公共配套设施、设备完好率98%以上；
1.5.3 有效投诉0.2%以下， (略) 理率达100%；
1.5.4 管理范围内治安案件案发率为零，无任何重大事故发生；
1.5.5 环境卫生、消杀、绿化达标率为100%；
1.5.6 利用现代化管理手段对 (略) 管理100%；
1.5.7 消防管理通过政府规定，年检完好率100%。
2、采购人要求
2.1 开办及接收
2.1.1 准备开办
中标单位自签订合同之日起，应积极配合业主对物业管理服务项目拟定开办计划及方案和服务项目的交接工作。
2.1.2开始进入工作
方案获准后， (略) 组织第一批大楼管理人员和安保人员及清洁维修人员第一时间进驻大楼，迅速接收大楼的钥匙及设施设备和安保工作。
2.1.3全面展开物业服务工作
A.按要求配备大楼管理、安保、保洁、维修、绿化、特种设备等专业技术人员,并将人员组成明细表及人员相关证件复印件资料提交采购人备案。
B.设立后勤服 (略) ： (略) 住户公布客户服务电话并提供24小时方便服务。
2.2 (略) 服务承诺
2.2.1 根据物业管理的有关法律、法规及本合同的规定，制订各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理活动，但不得损害甲方的合法权益，获取不当利益。
2.2.2 严格按照本合同约定的服务范围和项目为甲方提供物业服务，保证本合同约定的服务质量标准，保质保量完成各项工作，并严守有关安全作业规定。
2.2.3 自行承 (略) (略) 费用，自主投资购置劳保用品、工具设备以及清洁、绿化等必需耗材。
2.2.4 (略) 向业主交履约保证金： * 万元，合同期满15日内双方完清相关手续后无息退还。
2.2.5 应严格教育、培训和管理派驻甲方的员工，遵守甲方的各项规章制度，保持良好的工作环境和秩序，爱护甲方财产，维护甲方形象；教育工作人员节水、节电，严禁铺张浪费。对有违法乱纪或违反甲方各项规章制度的乙方员工，甲方通 (略) 理，后果由乙方负责。
2.2.6 应于本合同签订后半月内以书面形式向甲方提交年度工作计划；每月30日之前向甲方提交下月工作计划，并接受甲方的合理建议和要求；如需对已制定的计划或日常作业修正或调整必须及时通知甲方，经认可后方可实施。
2.2.7每 (略) 一次工作交流， (略) 一次工作述职，听取甲方意见和建议，对存在的问题作相应整改。
2.2.8 每月至少一次指派高层管理人员到甲方检查承包范围内的工作情况，并积极征询甲方意见、加强沟通，对存在问题及时纠正和改进，不断提高服务品质。
2.2.9 在工作时间必须统一着装，制服干净整洁，文明工作，热情服务，在工作时间内不得随意离开其工作岗位。
2.2. (略) 做好员工职业道德教育和专业技能培训，不得擅自私拿工作面上的财物，不得在管理服务活动中侵犯甲方业主、住户的合法权益，如违反本规定造成的损失或影响由乙方承担责任。
2.2.11 不得在甲方 (略) 、库房内用明火做饭、煮水或从事与物业管理无关的事项。
2.2.12 有权对甲方人员违反大楼物业管理 (略) 为采取善意提醒、规劝等措施或及时向甲方反映，对影响乙方正常工作的， (略) 投诉， (略) 理。
2.2.13 遇有临时性的检查工作，乙方应积极配合甲方按照要求及时完成物业服务各项工作。
2.2.14 (略) 不得将后勤服务项目私自转让或委托他人经营。否则，一经发现，甲方有权终止合同、没收其履约保证金。
2.2.15 由于乙方管理不善造成大楼内的损失，由乙方赔偿。
2.3 其他
采购人将根据后勤服务考核指标（详见附表2款服务质量标准及考核指标） (略) 进行季考核。
考核标准：
（1）优秀：达标率为90%。
（2）合格：达标率为80%。
（3）基本合格：达标率为75%。
（4）不合格：达标率为：70%。
（5）达标率=达标项数量÷  16 （项）×100%。
三、 (略) ：
1、由于 (略) 区综合大楼1996年10月投入使用，项目具体情况相对复杂，建议 (略) 现场踏勘，具体时间由采购人安排。
2、采购人向竞标人提 (略) 的资料和数据，是采购人现有的能使竞标人利用的资料，竞标人由此做出的推论、理解和结论采购人概不负责。
3、如果竞标人认 (略) 现场踏勘，采购人将尽可能予以支持，但所发生的费用由竞标人承担。

四、相关要求：
附表1：
(略) 大楼物业管理服务项目细化表
序号 服务内容
1 安保（门卫值班、防火、防盗），进入区域人员登记，日常巡检。
2 确保建筑外墙的洁净。
3 来访接待、收发资料及会议服务。
4 公共区域内保洁，公共卫生间的检查维护保养。
5 楼内外设施设备的检查、维护及保养。
6 定期对排水、排污系 (略) 清理，确保无堵塞漫溢现象。
7 落叶、杂物、污水以及纸屑等垃圾的清理维护，保持大楼地表卫生清洁。
8 做好环境卫生消毒工作，避免野草蔓延和蚊蝇滋生。
9 水电气日常节能减排、养护管 (略) 的清理。
10 弱电系统（网络、电话）的检查、维护及管理。
11 完成水、电、气公司的衔接，水、电、气抄表计量分析。
12 电梯、供电供水设备、消防设备、避雷设施等检查、维护及保养维修，自然灾害应急设施检查、维护及保养维修。
13 供水设施设备养护和管理。
14 花卉修剪养护、除草、浇水、防破坏等。
15 树木修枝（无枯枝死杈）、浇水、防虫。
16 门卫值班、区域巡逻、楼宇巡视、防火、防盗、 (略) 置。
17 设备（休闲椅、 (略) 、道路沿面、宣传栏、门、窗、路灯及消防设备等）维护及保养。
18 公共设施防锈、刷漆等。
19 负责房屋漏水等质量问题登记，衔接维修事宜，定期反馈整改情况。

注：具体物业服务内容详见采购范围

附表2:
服务质量标准及考核指标
服务项目 服务标准 考核指标

大
楼
服
务
 
 
楼
宇
服
务

 1.规章制度健全，标识牌、制度牌上墙并统一规范张贴，楼宇内无乱贴乱画现象，整齐划一。
2.建立房屋档案、用户档案，做到有案可查
3.值班服务人员服务态度端正，热情服务，做到文明礼貌、谈吐文雅、遵章守约、衣冠整洁、举止大方、动作雅观、称呼得当。
4.服务人员具有高中以上文化水平，持证上岗、着制服、标志明显。
5.按照物业管理有关规章制度对人员、车辆出入检查、来 (略) 管理工作。
6. (略) 分的供水系统、供电、 (略) 维护， (略) 有设备随时可以启动，并保持良好的性能。
7.对楼内公共的照明、供水设施、门、锁等的小型维修，从报修到维修好时间不超过24小时。
 （1）楼内卫生
合格率为100％。
（2）楼内设备
完好率为99％。
（3）楼内维修
及时率为100％。
（4）事故发生率为“0”。
（5）有效投诉
处理率为100％。
 公
共
区
域
保
洁

 1. (略) 地达到“六无”（无沙土、无烟头、无纸屑、无垃圾、无杂草、无塑料袋。） (略) 做到“三保”（地板保洁、天面保光、门窗保亮）。
2.卫生间做到“四无”（无污垢、无臭味、无尘埃、 (略) ）、“五洁”（洗手盆、蓄水池、尿池、厕坑等冲洗清洁）、“二净”（门板、玻璃擦拭干净）。
3.公共楼梯间、通道等无随意堆放垃圾、杂物或占用。
4.沟渠定期清理，做到无淤泥、无堵塞、无垃圾，确保排水通畅。
5.除“四害”（月尾检查）。确保包干 (略) 所的的“四害”（鼠、蟑、蚊、蝇）的次数及消杀工作达标。
6.特殊区域（ (略) 、活动室）清洁标准：
（1）办公桌椅、沙发、文件柜、电脑设备、设施干净无灰尘，表面光亮，室内无异味，无污迹。
（2）要求：每天全面清洁1-2次、清洁作业在上班前完成。
7.特殊区域（洗手间）清洁标准：
(1)卫生间内洁具、设备干净无污渍、表面光亮、镜面明亮、室内无异味、地面干爽、无污渍。
(2)要求：每天全面清洗1-4次，每小时循环保洁1次，并随时保洁。
8.特殊区域（电梯）清洁标准：
(1) 电梯门、厢内四周不锈钢明亮、保持金属光泽、不油腻，门轨无污渍、无沙尘，地毯干净。
(2)要求：每天全面清洁1次。
9.特殊区域（不锈钢）清洁标准：
(1)亚光面不锈钢表面无污迹、无灰尘，半米内可映出人影，镜面不锈钢表面光亮，3米内能清晰映出人物影像。
(2)要求：每周清洁2次。
10.特殊情况（发生火灾后）的清洁工作应急措施：
（1）救灾结束后，组织全体清洁员 (略) 的工作。
（2）用垃圾车清运火灾遗留残物，打扫地面。
（3）打扫地面积水，用拖把拖抹。
（4）检查建筑物周边环境卫生情况，如有残留一并清运、打扫。
11.特殊情况（污雨水井、管道、化粪池堵塞、污水外溢） (略) 理措施：
（1）通知维修工 (略) ，进行疏通，防止污水外溢造成不良影响。
（2）责任区清洁员将保洁工具拿到故障点， (略) 理。
（3）将从污雨水井、管、池中捞起的污垢，杂物直接装上垃圾车，避免造成第二次污染。 （1）卫生清洁率达到100%。
（2）卫生保洁率达到99%。
（3） (略) 置率为95%。
（4） (略) 置率100%。
 绿
化
养
护 定期对公共绿化地带的 (略) 浇水、施肥、杀虫、修枝、剪草； 绿地完好率达90％
 
大
楼
安
保 1.门卫必须在门口值班，着正装，车辆进入大门要敬礼。
2.每天大楼循环巡逻，安全防范到位。
3.安全 (略) ， (略) 一次大型宣传活动。
4.没有重 (略) 全事故发生。 （1）大楼重大
事故发生率达“0”。
（2）大楼安全
率达100%。
 维
修
服
务 1.保证水、电、气供应设备完好，洁净、无异味。
2.确保24小时维修服务，日常维修在完成后做回访。
3.紧急维修确保在2小时内完成。
4.对公共 (略) 检查、维护及保养。
5.维修服务工作做到主动、热情、周到。 （1）维修满意
率达95%。
（2）维修及时
率达100%。
大
楼
能
源
管
理 用
水 1.保证大楼正常用水。
2.建立节约用水方案，并组织实施到位。
3.检查保养管道到位，及时排除隐患。
4.保证供水系统的正常使用。 （1）正常供水
率98%
（2）、节能减排
覆盖达100%。
 
用
电 1.保证大楼正常用电。
2.建立节约用电方案，并组织实施到位。
3.检查保养线路到位，及时排除隐患。 （1）正常供电
率98%。
（2）节能覆盖
达100%。
 用
气 1.保证大楼正常用气。
2.建立节约用气方案，并组织实施到位。
3.检查保养管道到位，及时排除隐患。 （1）正常供气
率98%。
（2）节能覆盖
达100%。
 弱
电
系
统 1.及时巡查维护弱电系统（闭路、网络、电话等）使用情况。
2.保证弱电系统（闭路、网络、电话等）正常使用。
3.对弱电系统（闭路、网络、电话等）进行定期保养。 （1）正常使用
率98%。

大
楼
特
种
设
备 电
梯
设
备 1.电梯准用证，年检合格证，维修保养合同完备。按规定及时办理年检手续，并取得合格证。
2.电梯安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好。
3.轿厢、井道、机房保持整洁，井底无积水。
4. (略) * 保养，检修、维修保养人员持有上岗证书。各项检修有记录。
5.运行出现故障时维修人员应按规定 (略) 维修。 （1）电梯系统
使用满意率达：99%。
（2）电梯安全
维护保养率：98%
 消
防
系
统 1. (略) 24小时值班， (略) 消防设备设施完好无损，可随时起动。
2.消防管理人员能熟练掌握消防设施设备的使用方法。
3.消防管理人员 (略) 理各种火险、火灾以及救护程序。
4.楼内各种消防设施定期检查保养、维护，确保无缺损， (略) 。
5.订有突发火灾应急方案，设立有消防疏散图，应急照明灯路标完好，紧急疏散通道通畅，无堆放杂物堵塞。
6.严格消防管理制度，认真巡查火险隐患，确保无火灾事故发生。 （1）消防设备
完好率100%。
（2）消防设备
使用率98%。
 供
电
设
备
及
开
闭
所 1.配电房有工作制度，操作程序、职责和应急方案并上墙。
2.维 (略) 情况有记录。
3. (略) 必须24小时值班制。
4.保证供电正常，维检修停电时向甲方报告审批同意， (略) 门。
5.备用应急发电机可随时启动。 （1）配电室值
班率100%。
（2） (略)
完好率100%。
 避
雷
设
施 1. (略) 保养测试。
2.请专业的 (略) 年度检修。
3.保证性能完好。 （1） (略)
完好率100%。
工
勤
服
务 业
主
及
各
部
门 1.保证用工需求。
2.保证工人基本素质。 （1）人员到位
率100%。
（2）部门满意
率100%。
特
约
服
务 业
主
及
各
部
门 特约服务 （1）人员到位
率100%。
（2）部门满意
率100%。
门
岗
服
务 安
全
保
卫 1、 安保（门卫值班、防火、防盗）。
2、 大楼内国有资产保全。
3、 大楼的日常巡检。 （1）大楼重大
事故发生率达“0”。（2）大楼安全
率达100%。

附表3：
综合楼空置房费价格表
物业服务项目 空置房费
中标价*50% 备注
本合同约定的项目  每月每平米

注：1、当甲方出现空置房时，按《综合楼空置房费价格表》执行。
2、空置房比率＝空置房屋建筑面积/房屋总建筑面积。 
3、空置房比率的计算： (略) 计算，以产权证为准。

(略) 分 竞标文件
一、竞标：
1、竞标人应当按照竞争性谈判文件的要求编制竞标文件，竞标文件应对竞争性谈判文件提出的要求和条件作出实质性响应。
2、竞标文件的组成：
竞标 (略) (略) 作的一切有效补充、修改和承诺等文件组成， (略) 分“竞标文件格式”。它包括：
(略) 分：
（1）资质条件；
（2）营业要求；
（3）信誉要求；
（4）人员要求。
(略) 分：
（1）竞标函；
（2）竞标单价明细表；
（3）法定代表人身份证明及授权委托书。
(略) 分：
（1）项目经理；
（2）财务人员；
（3）物业设备设施维护管理人员；
（4）质量管理体系认证；
（5）优秀称号；
（6）企业荣誉；
（7）经营业绩。
(略) 分：
（1）物业服务方案。
3、竞标有效期：
60日历天（从提交竞标文件截止日起计算）。
4、竞标文件的份数和签署：
4.1竞标文件一式 2 份，其中正本 1 份，副本 1 份。
4.2若竞标人对竞 (略) 作出必要的修改， (略) 由法人或法人授权代表签字确认。
4.3电报、电话、传真形式的竞标文件概不接受。
二、报价:
1、报价范围： (略) 大楼物业管理服务。
2、计价原则：
本次采购设置最高限价为 4.50 元/㎡.月，报价高于最高限价的,评审小组将否决其竞标文件。
竞标报价中应包括为完成采 (略) 工作的费用，并充分考虑下述各项要求：
2.1在委托物业管理区域内，如房屋主体结构，外墙，电梯，强电，配电房，消防设备，排水管公用设施设备因自然原因发生损坏，且相关维修费用单件、单项超过2000元的，由采购人承担其正常的维修费用，如每次的维修、维护费用不超过2000元的，且累计形成维修金额超过2000元的， (略) 承担维修责任及维修费用；
2.2过道灯、厕所水笼头、冲水阀，化粪池、外墙清洗费用等零星养护修理， (略) 收取的物业服务费中列支。
2.3供水设施（含水池）每年清洗2次，相关费用包含在竞标报价中； (略) 每年清淤（理）2次，相关费用包含在竞标报价中。
2.4电梯日常维护保养以及每年常态年度检验产生的费用包含在竞标报价中。
2.5消防设施的日常维护和更换产生的费用包含在竞标报价中。
2.6中标人在物管工作中，其人员的加班费用 (略) 承担；
2.7本竞争性谈判文件尚未包括的范围今后若要承包，新增项目按中标单价计算；
2.8按时按质完成采购人交办的重 (略) 典、会议活动等突击性清洁保洁任务，所增加的工作量不另外计算费用。
2.9竞标人在竞标报价时应充分考虑以下问题， (略) 分的疑难问题解决方案中做出响应：
2.9.1 本 (略) 于“混供状态”。它既提供大楼的办公照明、设施用电，同时又要提供由 (略) 区修建出售的花园 (略) 房工业生产用电和花园八村4、5、6栋三栋居民的生活用电。从历史角度讲， (略) 大楼的配电 (略) 物业的共有产权，特别是三栋居民楼，每年的电差较高，而原 (略) 区在售房时承诺居民不予承担公摊电费，因此公摊电 (略) 确定并接收后由采 (略) 分费用。
2.9.2 由于 (略) 大楼原属政府办公大楼，因此电表不是每间房都有，电费的 (略) 按表收费，个别楼层电费按面积分摊，如   四楼、大厅等。
2.9.3 大楼使用年限长，存在的安全隐患较多，如电梯老化、屋面漏水、外墙砖脱落、供水管道陈旧、消防设施老化等，维修任务重。
三、竞标文件的密封：
竞标文件应密封完好并加盖竞标人公章。
四、竞标的截止：
竞标人在本竞争性谈判文件规定的竞标截止时间后提交的竞标文件，采购人将拒收。
(略) 分 开标、评标和定标

一、开标：
1、开标应当在竞争性谈判文件中“邀请函”确定的时间和 (略) 。
2、采购人可以视采购具体情况，延长竞标截止时间和开标时间，但至少应当在竞争性谈判文件要求提交竞标文件的截止时间三日前，将变更时 (略) 有竞争性谈判文件收受人。
3、开标由采购人主持，采购人、竞标人代表或有关方面代表参加。
4、开标时，应当由竞标人或者其推选的代表检查竞标文件的密封情况；经确认无误后，由采购工作人员当众拆封唱标，宣读竞标人名称、竞标函内容，以及竞标文件的其他主要内容并记录。
5、开标过程应由采购人指定专人负责记录，并存档备查。
二、评标：
1、评审小组：评审小组由采购人依法组建。
2、评标方法和依据：
（1）评标方法：综合评估法
（2）评标依据：
评标的依据为竞争性谈判文件（含有效的补充文件），评审小组判断竞标文件对竞争性谈判文件的响应仅基于竞标文件本 (略) 证据。
3、资格审查要求
合格竞标人应具备以下资格条件、能力和信誉：
（1）资质条件：具备物业管理二级及以上资质。
注：竞标文件中提供资质证书复印件。
（2）营业要求：具有独立法人资格（中华人民共和国境内注册，注册资金人民币300 万元（含）以上，独立承担民 (略) 合同能力）
注：竞标文件中提供营业执照副本复印件。
（3）信誉要求：
① * 日至今没有出现重大违法违规经营 (略) 为；
② * 日至今没有拖欠劳务费的败诉记录；
③ * 日至今没有无故弃标的不良记录。
注： (略) 承诺，提供承诺书（格式自定）。
（4）人员要求：合理配备各类人员，人数不少于28人。
注：提供项目经理最 (略) 保缴费证明复印件。
注：评标时，上述证明材料的原件 (略) 备查。
4、评分标准：
序号 评分因素
及权重 分值 评分标准 说明
1  (略) 分(20%) 20分 满足竞争性谈判文件要 (略) 报竞标价格最低的有效竞标价为评标基准价，其价格分为满分20分。其他满足竞争性谈判文件要 (略) 报竞标价格得分统一按照下列公式计算：
竞标报价得分=（评标基准价/竞标报价）×20 计算取小数点后两位，第三位四舍五入。
2  (略) 分（29%） 项目经理
（2分）  (略) 门核发的上岗资格证的得2分，没有不得分。 提供证明文件复印件加盖竞标单位公章，原件 (略) 备查。
  财务人员
（1分）  (略) 政部门核发的会计中级资格证的得1分，没有不得分。 
  物业设备设施维护管理人员（1分）  (略) 业协会核发的物业承接查验与设施设备管理培训证书的得1分，没有不得分。 
  质量管理体系认证
（2分） 取得有关机构认证通过的有效的ISO9001质量管理体系认证证书的得2分，没有不得分。 
  优秀称号
（5分）  * 日至今管理的项目获得市级 (略) 门评选的“物业管理优秀（示范）住宅小区（大厦、工业园区）”称号的有一项得1分，满分5分。 
  企业荣誉
（3分）  * 日至今获得市级 (略) 门颁发的其它荣誉称号的得1分，满分3分。 
  经营业绩
（5分）  * 日至今承担过区级及以上政府机关物业管理项目的有一项得1分，满分5分。 需提供合同复印件并加盖竞标单位公章，原件 (略) 备查。
  现场答辩
（10分） 针对采购人提出的 (略) 进行答辩 1.回答问题重点突出
2.条理清晰
3.对本项目的相关疑难问题有针对性的解决方法
3  (略) 分（51%） 物业管理整体设想及策划（5分） 优：4—5分，良：2—3分，一般：0—1分 提供书面材料
  服务质量目标及承诺
（5分） 优：4—5分，良：2—3分，一般：0—1分 提供书面材料
  人员的配备、培训与管理
(5分) 优：4—5分，良：2—3分，一般：0—1分 提供书面材料
  物资装备
（3分） 优：3分，良：2分，一般：1分 提供书面材料
  制度和档案的建立与管理（3分） 优：3分，良：2分，一般：1分 提供书面材料
  物业维修、装修管理
（5分） 优：4—5分，良：2—3分，一般：0—1分 提供书面材料
  安防管理及防控体系
（5分） 优：4—5分，良：2—3分，一般：0—1分 提供书面材料
  清洁管理
（5分） 优：4—5分，良：2—3分，一般：0—1分 提供书面材料
  绿化管理
（5分） 优：4—5分，良：2—3分，一般：0—1分 提供书面材料
  本项目疑难问题的针对性解决方案
（5分） 优：4—5分，良：2—3分，一般：0—1分 提供书面材料
   (略) 理预案
（5分） 优：4—5分，良：2—3分，一般：0—1分 提供书面材料
5、评标程序
（1）采购方组织的谈判按竞争性谈判文件规定的时 (略) 。竞标人须有法人或法人授权代表参加。
（2）资格性审查和符合性审查。
根据《竞争性谈判文件》的要求和规定，评审小组首先对各竞标人的《竞标文件》进行初审。初审分资格性审查和符合性审查：资格性审查是依据法律法规和《竞争性谈判文件》的规定，对资 (略) 审查，以确定竞标人是否具备竞标资格；符合性检查是依据《竞争性谈判文件》的规定，从竞标文件的有效性、完整性和对《竞争性谈判文件》的 (略) 审查，以确定竞标人是否对《竞争性谈判文件》的实质性要求作出响应。
（3）澄清有关问题
为了有助于对 (略) 审查、评估和比较，评审小组可以对竞标文件中含义不明确、同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容向竞标人质疑，要求竞标人做出必要的澄清、说明或补正。竞标人的澄清、说明或者补正应当采用书面形式，由其授权代表签字，并不得超出《竞争性谈判文件》的范围或者改变竞标文件的实质性内容。书面承诺为其竞标 (略) 分。
（4）竞争性谈判以抽签的形式确定谈判顺序，由采购人组织的评审小组分别与 (略) 谈判。
（5）在谈判过程中谈判的任何一方不得向他人透露与谈判有关的技术资料、价格或其他信息。
（6）第一轮谈判后，如《竞争性谈判文件》有实质性变动的，评审小组须以书 (略) 有参加谈判的竞标人。所有竞标人根据竞争性谈判文件或其补充文件在规定的时间里提出有关书面建议及做出相关的书面承诺。
（7）所有竞标人在谈 (略) 有书面承诺须由竞标人法人授权代表签字。
（8）谈判结束后，评 (略) 有参加谈判的竞标人在规定的时间内书面提出由法定代表人或法定代表人委托授权代表签字并盖手印的最后报价及有关承诺（填写《二次报价》），并据此算出报价得分。超出规定 (略) 最后报价的竞标人，视为放弃最后报价，以其前一次报价为准。
注：竞标人的第二次报价不得高于第一次报价，否则其竞标将被否决。《二次报价》格式采用竞标函格式并由法定代表人或法定代表人委托授权代表签字并盖手印。
（9）第二次报价结束后，评审小组对初审合格的竞标文件按照竞争性谈判文件中规定的评标依 (略) 综合比较和评价，并打分。评审小组根据确定的评价依 (略) 比较、排序，按得分从高到低的顺序确定中标候选单位，综合评分相等时，按报价低的竞标人优先的顺序确定，如果报价相等，按技术分得分由高到低顺序确定。
三、定标
1、定标原则：
实行评标定标。采购人或其授权的评审小组应按照评审报告中推荐的中标候选供应商排名顺序确定中标供应商。
2、采购人将有权对中标供应商的财务、技术、管理能 (略) 审查，确定其是否 (略) 合同。
3、出现以下情况之一的，作 (略) 理，应重新组织采购：
（1）出现影响采购公正的违法、 (略) 为的；
（2）竞标人的报价均超过了最高限价，采购人不能支付的；
（3）因不可抗力导致重大变故，采购任务取消的。
4、中标通知书
竞标有效期内，采购人将以书面形式发出《中标通知书》。《中标通知书》发出以后，采购人改变中标结果，或者中标供应商放弃中标，应当承担相应的法律责任。《中标通知书》是签订合同的书面依据。
四、被否决的竞标人
经评审小组认定，竞标文件有下列情形之一的，应当否决其竞标：
（1）竞标文件没有按规定签字（或盖章）；
（2）竞标报价超过采购人公布的最高限价的；
（3）竞标文件附有采购人不能接受的条件的；
五、签订合同：
1、签约：
中标供应商按《中标通知书》指定的时间、地点与采购人签订合同。
竞争性谈判文件、中标供应商的竞标文件及澄清文件等，均为签订合同的依据，所签订的合同不得对竞争性谈判文件和中标供应商的竞标文件作实质性改变。
合同生效条款由供需双方约定，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续后生效的合同，依照其规定。
2、 (略) ：
本次采购签订的合同期限为一年， (略) 期间中标 (略) (略) 门的监督。
3、履约保证金：
在采购合同签订时，中标方向项目业主缴纳履约保证金：50000.00元整（ * 万圆整）。合同期满15日内双方完清相关手续后无息退还。

(略) 分 竞标文件格式

一、资质证书

注、附资质证书复印件

二、营业执照

注、附营业执照复印件

三、信誉要求

注： (略) 承诺，提供承诺书（格式自定）。

四、人员要求
拟投入本项目的人员名单
序号 姓名 年龄 工种 从事本工作时间 备注
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

注：提供项目经理最 (略) 保缴费证明复印件。

五、竞标函
1、竞标函
(略) (略) ：
我们收到你们组织的 (略) 大楼物业管理服务竞争性谈判文件， (略) 考 (略) 和研究了上述项目的合同条款、技术规格、要求以及相关补充通知或修改书后，经详细研究，我们决定参加该项目的有关活动，并竞标。为此，我方谨郑重声明以下诸点，并对之负法律责任。
1．我方愿意按照竞争性谈判文件中的一切要求，并以￥        元/㎡/月的报价(人民币),承担上述项目物业管理工作。
2．我方提交的竞标文件为：竞标书正本 * 份，副本 * 份。
3．如果我们竞标书被接受， (略) 竞争性谈判文件中规定的每一项要求，按期、按质、按量完成物业管理任务。
4．我们愿意提供采购机构在竞争性谈判文 (略) 有资料。
5．我们理解，最低报价不是中标的唯一条件。我们认为你们有选择或拒绝任何竞标者中标的权利。
6．我方愿按《中华人民共和国合同法》履 (略) 责任。
7．我们同意竞争性谈判文件之规定，遵守有关招竞标的各项规定。

                           竞  标  人：                      (盖单位章)
                          法定代表人或其委托代理人：            (签字)
竞标人地址：                    
联系电话：                   
       年   月   日

2、竞标单价明细表
（单位：元/㎡/月）
管理费构成测算 备注
序号 项目 费用 
1 人工费用  
2 行政费用  
3 公共设施维修  
4 清洁费用  
5 绿化费用  
6 折旧费用  
7 管理酬金  
8 税金  
小计  

注：1. (略) 列费用单位为元/㎡.月。
2.明细报价表内容仅供参考，不作为竞标依据，竞标单位应结合物业实际情况列出明细报价。

                           竞  标  人：                      (盖单位章)
                          法定代表人或其委托代理人：            (签字)
竞标人地址：                    
联系电话：                   
       年   月   日
 
六、法定代表人身份证明及授权委托书

法定代表人身份证明

竞标人名称：  

单位性质：  

地址：  

成立时间：   年    月          日

经营期限：  

姓名：   性别：   年龄：  职务：  

系   （竞标人名称）的法定代表人。

特此证明。

竞标人：  （盖单位公章）

  年   月   日

授权委托书

本人  （姓名）系  （竞标人名称）的法定代表人，现委托  （姓 名）为我方代理人。代理人根据授权，以我方名义签署、澄清、说明、补正、递交、撤回、 修改 (略) 大楼物业管理服务竞标文件、 (略) 理有关事宜， 其法律后果由我方承担。
委托期限：   。
代理人无转委托权。
附：法定代表人身份证明。

竞  标  人：            （盖单位公章）
法定代表人：   （签字）
身份证号码：          
委托代理人：  （签字）
身份证号码：  
      年   月  日

法定代表人身份证复印件                                 代理人身份证复印件

七、 (略) 分

注：附项目经理、财务人员、物业设备设施维护管理人员证书、质量管理体系认证证书、优秀称号、企业荣誉等相关复印件

八、经营业绩

注、附服务合同复印件（加盖竞标单位公章）

九、物业服务方案（ (略) 分）

注：物业服务方案格式自定

(略) 分 物业管理服务委托合同

甲方： (略) (略) （以下简称甲方）
法定代表人：
地 址： (略) 区南坪万寿路2号
联系电话：
乙方：                             （以下简称乙方）
法定代表人：
地 址：
联系电话：
根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《 (略) 市物业管理条例》等有关法律、法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对 (略) 区综合办公楼实施物业管理服务的事宜，订立本合同。
第一章  总则
第一条  本合同由合同主合同及技术标准及要求组成，如主合同与附件的表述、内容等方面存在矛盾，按主 (略) 。
第二条  本合同的乙方为合法成立经营的                              。根据《物业管理条例》之规定，本合同的受益人为甲方或承租甲方物业的其他非业主使用人。本合同虽不是由其他非业主使用人本人与乙方签订，但其他非业主使用人有权享受乙方提供的物业服务。其他非业主使用人在征得甲方同意 (略) 签订《物业服务协议》的除外。
乙方应在甲方与其他非业主使用人签订租赁合同等物业使用合同时，与该非业主使用人以《使用人公约》等书面形式约定承租人享有本合同中非 (略) 享权利并承担本合同中非 (略) 负义务，否则非业主使用人违反本合同中非 (略) 负义务造成甲方损失的，乙方应当承担连带责任。
第三条  本合同对双方权利义务有约定的使用本协议，本协议无约定的，适用相关法律、法规的规定。
第四条  甲方 (略) 物业管理服务区域基本情况：
物业名称： (略) 区综合办公楼;
物业类型： 办公用房;
座落位置： (略) 区南坪万寿路2号;
建筑面积：28,468.03平方米。
第二章  物业服务事项
第五条  乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：
1、 (略) 位的维修、养护和管理。 (略) 位具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、垃圾道、配电房、水泵房、强弱电井、消防闭路设备房等。
2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、楼道灯、避雷装置、共用照明、天线、水泵设 (略) 、配电设施设备和管线、楼内外消防设施设备和管线、电梯、闭路监控设备、通迅设施设备等。
3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括小区道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、路灯等。
4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
5、附属配套建筑和 (略) （库）等的维修、养护和管理。
6、 (略) 、 (略) 位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。
7、交通与车辆停放秩序的管理。
8、公共秩序、安全、消防等事项的管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤、消防预防工作。
9、 (略) 门、 (略) (略) 门的要求对物业做好安全监管。
前款约定的事项不含甲方或者其他非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任，但因乙方未依照本 (略) 物业管理服务义务而导致甲方或者其他业主使用人的人身、财产受到损害的，乙方应当承担赔偿责任。 (略) 签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按 (略) 。
10、对其他非业 (略) 的装修 (略) 必要的告之、审查和管理。
11、对地震、火灾等 (略) 组织疏导和协助施救。
12、物业档案资料管理。
13、接受甲方或其他非业主使用人委托，对其 (略) 分和专用 (略) 维修、养护（服务内容和价格由 (略) 商定）。
14、接受甲方委托，对甲方名下的房屋水电费收缴代理服务。
15、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。
第六条、在委托物业管理区域内，本合同特别约定的物业服务事项为：
1、如本合同终止或解除，乙方应在本合同终止或解除后15日 (略) 部分物管费用及相关责任义务移交工作；
2、在委托物业管理区域内，如房屋主体结构，外墙，电梯，强电，配电房，消防设备，排水管公用设施设备因自然原因发生损坏，且相关维修费用单件、单项超过2000元的，由甲方承担其正常的维修费用，如每次的维修、维护费用不超过2000元的，且累计形成维修金额超过2000元的， (略) 承担维修责任。同时约定：过道灯，厕所水笼头、冲水阀，化粪池、外墙清洗费用等零星养护修理， (略) 收取的物业服务费中列支。
3、在委托物业管理区域内，空置房的物业服务费由乙方按“附表3”的标准，按季同甲方核实并向甲方结算收取;
第七条 其它委托服务事项
1、报刊、杂志的代订、代送；
2、代收、代发邮件包裹。
3、其它专项委托。
第三章  物业服务质量
第八条　乙方提供的物业管理服务质量应达到 “附表1”和“附表2”约定的标准。
第四章　双方的权利义务
第九条　甲方及其他非业主使用人的权利义务
甲方及其他非业主使用人享有的权利：
1、甲方或者其他非业主使用人有权充 (略) 提供的各项物业管理服务。
2、甲方或者其他非业主使用人有权检查监督乙方管理工作的实施 (略) 情况；
3、甲方或者其他非业主使用人有权对乙方 (略) 本合同约定的 (略) 监督和投诉。
4、为落 (略) 本合同的监督权，提高乙方物业管理服务质量，甲方有权派出有关人员对乙方的 (略) 确认。
5、甲方有权基于对其物业特定使用功能的合理需要，使用屋顶以及外墙面、 (略) 分，乙方应予配合。
6、甲方有权审定乙方拟定的物业管理方案、年度管理计划、维修养护计划、监督检查乙方各项方案计划的实施；
7、甲方有权制 (略) 位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护方面的规章制度。
8、甲方或其他非业主使用权人有权参加乙方组织的各类活动和培训；
9、依据法律、法规规定享有的其他权利。
甲方或其他非业主 (略) 的义务：
1、甲方或者其他非业主使用人应遵守物业服务法律、法规，遵守物业服务制度，并配合物业服务企业的正常管理服务工作；
2、按照本合同约定向乙方交纳物业服务费和其他费用，甲方或其他非业主使用人不得以以下理由拒绝交纳或减免物业服务费和其他费用：
（1）因甲方或其他非业主使用人自身原因长期未使用房屋；
（2）房屋质量不合格或配套设施不完备；
（3）其他不合理理由。
3、甲方若将其物业出租或其他方式交由第三人使用的，应当在将物业交于第三方的5日内，将第三方的基本情况等以书面形式告知乙方；
4、如发 (略) 有的物业出售、赠 (略) 有权变动的情形， (略) 终止，甲方不承担违约责任，但 (略) 有权变动前协助乙 (略) 有权人重新签订《物业管理合同》或签订期限不低于六个月的过渡性物业管理合同；
5、甲方或者非业主使用人应告知其雇员在本物业管理区域内遵守相关规定，并对他们违反本合 (略) 为承担连带责任；
6、法律、法规规定的其他义务。
第十条　乙方的权利义务
乙方享有的权利：
1、按照国家和本市有关物业管理的技术标准、行业规范以及本 (略) 管理，提供专业化的服务；
2、按照本合同和有关规定向甲方或其他非业主使用人收取物业服务费用和其他费用；
3、可以根据甲方或其他非业主使用人的委托，提供本合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定；
4、乙方征得甲方同意后，可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给具备相关资质的专业性服务企业，乙方对受托服务企业的服务质量负责监督管理，乙方不得将该 (略) 物业管理一并委托给他人；
5、自主开展各项经营管理活动，但不得侵害业主、物业使用人的合法权益，不得利用管理事项获取不当利益；
6、乙方向甲方交履约保证金 * 万元。
7、依照法律、法规规定和本合同约定享有的其他权利。
(略) 的义务：
1、按照相关法律规定和本 (略) 本合同、提供物业服务；
2、根据本合同制订相关制度，并负责向甲方或者其他非业 (略) 解释；
3、负责对物业管理 (略) 所、办公设施、员工制服、工作服和工 (略) 必要的采购和管理；
4、 (略) 门对本协议约定由乙方负责服务的物业区域 (略) 调解；
5、及时向全体非业主使用人通告本区域内有关物业管理服务的重大事项， (略) 理投诉，接受甲方和物业使用人的监督；
6、在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准；
7、结合本物业管理区域的实际情况，编制物业管理方案，经甲方相关审定后组织实施；
8、制止本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面 (略) 为。对非业主使用人违反法律 (略) 为，应当自发生之日起2 (略) (略) 门和甲方报告；
9、做好本物业管理区域内的安全防范工作，杜绝或减少发生治安刑事事件的发生;发生安全生产事故时，在采取应急措施的同时， (略) 门的相关规定或要求 (略) (略) 门报告， (略) 、协助做好救助工作；保安人员在维护本物业管理区域的公共秩序时， (略) 职责，不得侵害公民的合法权益；
10、向其他非业主使用人告知物业使用的有关规定，物业使用人取得甲方同意装修物业的意见后，乙方应在物 (略) 装修前与其订立书面的装修监管协议，告之装 (略) 为和注意事项，并负责监督；如发现其他非业主使用人的装修违反相关的装修规定，乙方有权要求其暂停装修，进行整改，对情节严重的，要及 (略) 门处理；
11、非经甲方同意并办理有关手续，不得擅自改变物业管理 (略) 分、共用设施设备的用途；对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能；
12、定期巡视、检查物业。对配电、消防、电梯等设施 (略) 检查维修，必要时包括其他非业主使 (略) ，并可采取必要形式防止任何人私自占用、变更、损害公共服务设施、设备，情节严重 (略) 政、 (略) (略) 理；
13、未经甲方同意，不得擅自在物业管理区域内从事物业管理相关服务以外的经营活动；
14、 (略) 理物业管理事务的活动中侵犯其他非业主使用人的合法权益；
15、物业交付使用中，除政府规定、招商租赁合同和本合同另有约定外，不得向业主或其他非业主使用人乱收费；
16、乙方将继续 (略) (略) 门单位的协调工作，力争在合同期内解决综合大楼与附属居民 (略) 房用电的历史遗留问题，实现三方用电完全剥离。
17、本合同终止或解除时，应当将物业管理用房和物业管理相关资料及时如数地移交给甲方。
18、法律、法规规定的其他义务。
第十一条 物业管理服务中授予乙方以下权利：
1、基于本合同的物业服务内容制定必要的规章制度，并以有效方式督促甲方工作人员和其他物业使用人遵守；
2、采取批评、规劝、警告等措施制止甲方工作人员和其他业主和物业使用人违反《业主公约》及公众 (略) 为；
3、经甲方同意后，对欠费非业主使用人停止服 (略) 交费义务。
第五章  物业使用
第十二条 本 (略) 分是指物业区域内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间：
1、具有结构上的独立性，能明确区分；
2、具有利用上的独立性，可以排他使用；
3、能够登记成 (略) 有权的客体。
第十三条  本 (略) 分是指业主及非业主使用人共同 (略) 分，包括：
1、物业区域内的道路， (略) 镇公共道路的除外；
2、物业区域内的绿地， (略) 镇公共绿地或者明示属于个人的除外；
3、物业区域内 (略) 所和物业服务用房；
4、建筑物的基础、承重结构、外墙、 (略) 分;通道、楼梯、大 (略) 部分;消防、水、电、气、电梯、通迅通信、中央空调、公共照明和灯饰等附属设施、设备;避难层、设备层或者设备间等 (略) 分，也不属 (略) 分或者 (略) (略) 及设施。
第十四条 根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》的相关规定，乙方或其他非业主使用人在物业使用 (略) 为:
1、损坏房屋承重结构、主体结构、破坏房屋外貌，擅自改变物业既定用途；
2、在物业的外墙、外立面玻璃、屋顶上安装任何形式的广告等固定设施和标识。
3、违章搭建、改建或以其它方式改 (略) 份。
4、损坏物业公用设施、 (略) 地，擅自移动共用设备、设施；
5、侵占绿地、损坏花木；
6、随意倾倒垃圾、抛弃杂物；
7、存放超过安全标准的易燃、易爆、放射性物品；
8、排放各种污染物、恶臭物、有害物质或生产超过规定标准的噪声；
    9、未经有关许可设置营业摊点；
10、利用物业危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
11、侵占物业管理区 (略) 份。因物业维护或公共利益需要临时占用的，应当事先告之甲方，在得到甲方书面同意后方可占用。使用完后，应负责恢复原貌，如造成损失的，应承担赔偿责任。
12、 (略) 分甲方依法享有 (略) 分和共用 (略) 有权和使用权。
13、利 (略) 份危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的， (略) 有人应当及时修缮、维护或采取防范措施。
14、物业使用手册、使用人公约或法律、法规 (略) 为。
第六章  物业服务费及其他费用的标准和收取办法
第十五条  本物业服务费包含： (略) 位、公共设备设施日常维护费、清洁卫生保洁费、绿化养护费、安全秩序维护费、办公费、企业固定资产折旧、管理服务人 (略) 会保险和按规定提取的福利费、税费、物业公共责任保险费。
第十六条  本合同 (略) 物业管理区域的物业服务收费标准为：
1、 (略) 区综合办公楼            元/㎡.月，该物业服务费由非业 (略) 承担，乙方应按该标准及本合同第十七条约定的时间与非业 (略) 约定物业服务费的支付方式，对于非物业使用人迟交、缓交物业服务费等未依约付                                                                                                           (略) 为，甲方不承担任何责任。但是甲方与承租人签订租赁合同前应督促承租人与乙方签订物业管理合同。
 2、未出租和使用物业的空置费：按附表 (略) ；
特别说明：乙方使用的物管用房不计算物管费。乙方按本条约定的物 (略) 向甲方和其他非业主使用人按季收取。甲方和其他非业主使用人向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
第十七条  物业服务费用按自然季交纳。甲方在每自然季的 (略) 交纳上一季度物业服务费的义务;非业主使用人应在每自然季的 (略) 交纳下一季度物业服务费的义务，由非业主使用 (略) 约定。
第十八条  甲方与非业主使用人之间有由甲方缴纳物业服务费用约定的，甲方应当自约定之日起5日内以书面形式告知乙方。
第十九条  (略) 管理费收取标准及其他事宜由 (略) 商定。
第二十条 水电气费由乙方代收代缴，其收取标准及其他事宜由 (略) 商定。
第二十一条 水电气费按月交纳。非业主使用人应在每月的 (略) 交纳上月水电气费的义务。非业主使用人的水电气费由乙方向非业主使用人直接收取，对于非业主使用人迟交、缓交水电气费等未 (略) 为，甲方不承担任何责任。
第二十二条 未经甲方同意，乙方不得擅自将物业管理用房、 (略) 位、共用 (略) 经营。
第七章　　维修资金的承担责任划分
第二十三条 本合同约定物业服务区域内的房屋主体结构，外墙，电梯，强电，配电房，消防设备，排水管公用设施设备因自然原因发生损坏，且相关维修费用单件、单项在2000.00元（不含本数）以上的中、大修和更新改造费用由甲方承担，乙方负责拟定中、大修和更新改造方案并在甲方同意后组织实施,具体施工、验收工作流程由 (略) 商定。
第二十四条 本合同约定的物业服务区域内的房屋主体结构，外墙，电梯，强电，配电房，消防设备，排水管公用设施设备因非自然原因发生损坏，且相关维修费用单件、单项不超过2000元的（含本数），且累计形成维修金额超过2000元的， (略) 承担维修责任。同时约定：过道灯，厕所水笼头、冲水阀，化粪池、外墙清洗费用等零星养护修理， (略) 收取的物业服务费 (略) 组织实施。
第八章　　物业管理用房
第二十五条  按现在实际使用的物业用房为准，面积约176.16m2。（7楼138.16平方，负二楼维修用房38平方米）
第二十六条 物业管理 (略) 有，由乙方在本合同期限内无偿使用，但物业管理用房仅可用于物业 (略) 需，乙方不得擅自改变其用途。
本合同终止或解除时，乙方应在合同终止或解除后5日内将物业管理用房、物业管理相关资料等属于甲方或其他非 (略) 有的财产及时如数地移交给甲方及其他非业主使用人。
第九章  违约责任
第二十七条  因房屋建筑质量、设施设备质量或安装技术等原因，达不到使用功能，由甲方与建设方按签订的 (略) 处理，乙方负责配合和协调工作。
第二十八条　乙方违反本合同的约定，擅自提高收费标准的，甲方和其他非业主使用人有权要求乙方清退；造成甲方或其他非业主使用人损失的，乙方应给予赔偿。
第二十九条  (略) 本合同约定的义务，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在合理期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿，并按约定承担违约责任。
第三十条  (略) 本合同约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方和其他非业主便用人经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。乙方未完成本合同第二章和第三章的约定的，甲方有 (略) ，乙方未在甲方催 (略) (略) 义务的，甲方有权解除本合同，并由乙方赔偿甲方及其他非业主使用人相应的经济损失。
第三十一条  甲方违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。
第三十二条  本合同终止或解除后，乙方应当在5个 (略) 并向甲 (略) 部分物管费用或相关资料， (略) 、未依 (略) 部分物管费用或移交资料的，每延迟一日，应向甲方支付违约金3000元。
第三十三条  (略) 致的损害，可构成对乙方的免责事由：
1、因不可抗力导致的中断服务或物业价值的贬损；
2、因物业本身固有的瑕疵造成的损害；
3、因维修、 (略) 位、共用设施设备需要而暂时停水、停电或停止共用设施设备的使用；
4、因非乙方责任造成的供水、供电、供热、供冷、通讯、有线电视及其他共用设施设备的障碍和损失。
第三十四条  甲方根据 16 项后勤服务考核指 (略) 季考核。
1、考核标准：
（1）优秀：达标率为90%。
（2）合格：达标率为80%。
（3）基本合格：达标率为75%。
（4）不合格：达标率为：70%。
（5）达标率=达标项数量÷ 16 （项）×100%。
2、奖惩办法
（1）季考核为“优秀”，甲 (略) 表扬。
（2）季考核“基本合格”，甲方提出警告。
（3）季考核“不合格”，甲 (略) 惩罚，惩罚金额为乙方履约保证金的10%。
（4） (略) 期内，累计季考核2次“不合格”，甲方有权终止合同、没收乙方剩余履约保证金。
（5）甲方对乙方 (略) 以100—500元的经济罚款。
3、考核指标详见（附表2）。
第十章　　合同终止及期限
第三十五条  本合同期限为一年,自2015年   月  日起至2016年  月  日止。合同期届满，本合同终止。
第三十六条  合同期满后， (略) 完成合同约定并且管理成绩优秀，应优先与乙方续定合同。
第十一章  附  则
    第三十七条  双方可对本合 (略) 补充，以书面形式签订协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第三十八条  (略) 期间，如遇不可抗力或政府拆迁改造等原因，致使 (略) 时，甲方应提前三个月告知乙方并不因终止合同对乙方承担责任，否 (略) (略) 理。
第三十九条  (略) 中如发生争议，双方可以依法申请调解， (略) (略) 门申诉；也可 (略) (略) 诉讼。
第四十条　本合同自双方法人代表签字并盖公章后生效。
第四十一条 以下地址为乙方的有效送达地址，甲方送达的与乙方有关的一切书面材料（包括但不限于信函、法律文书等）及数据电文等，甲方送达该地址即视为已经送达。 如乙方地址或联系人发生变更，因以书面形式向甲方发出书面变更通知。
乙方名称：
地    址：
邮    编：
联系电话：
电子邮箱：
其他联系方式：
第四十二条 本合同正本连同附件16页，一式四份，甲乙双方各执二份，具同等法律效力。
  
甲方签章：                              乙方签章：                             

代 表 人：                              代 表 人：                                    
    
                                                         年      月      日