枝江某小区物业管理服务意向公开JD-F1008第1包

为便于供应商及时了解军队采购信息，根据《军队物资服务集中采购需求管理暂行办法》等有关规定，现将某部枝江某小区物业管理服务采购意向公开如下：

一、采购项目名称

枝江某小区物业管理服务项目

二、需求概况

本项目服务期限3年，拟采用公开招标方式组织实施。该小区位于 (略) 枝江城区，土地总面积*.6平方米，房屋总面积*.7平方米，其中居住房*.94平米（含步梯房*.19平米，电梯房*.75平米），办公用房*.8平米，物业管理服务主要包括小区内零星维修服务、设施设备运行与维修管理、绿化养护、房屋管理、保洁服务、垃圾清运、秩序维护、白蚁防治、四害消杀、物业费、水电费收缴、协助公寓搬家以及综合管理服务等。小区主要分为居住用房和办公用房两类，办公物业需提供外围公共区域物业基础服务、公共部位保洁以及维修服务，居住物业需提供物业基础服务，具体内容如下：

1、秩序维护服务：包括小区门卫以及小区内的防火、防盗、防事故、防损坏、防群体事件，及时调解纠纷，化解矛盾，安保实行24小时负责制。经常性组织定点巡查，对来访人员、车辆进行登记，建立各类登记，定期对消防、安防设施设备进行检查，确保消防，安防设施的完好；在发生火灾时要及时灭火报警并组织人员疏散并报*方管理部门；负责招待所、医院停车场和2个小区内停车管理，确保通道及消防通道的通畅，室外的各类车辆要停放有序，并防止被盗；做好幼儿园上学、放学期间的现场秩序维护及交通疏导。

2、卫生保洁与垃圾清运服务：主要包括综合服务楼、通讯楼、车库、幼儿园、医 (略) 部大楼、内部招待所、西院门面房等办公物业外围卫生保洁与垃圾清运；25栋居 (略) 、广场、绿化带、楼梯及楼梯间、走廊、卫生间、楼内公共墙面（含天花板）、公共区域内门窗（玻璃、窗帘以及灯具等）的卫生保洁，楼内公共区域内的消防设施（器材）、管道、标牌、显示屏、桌椅、垃圾桶等附属设施的卫生保洁及垃圾清运工作。小区各类垃圾收集点的垃圾桶布置，打 (略) 提供安排。物业公司垃圾清运需做到日产日清，确保垃圾得到及时处理清运。同时配合*方做好合同期内各类检查组临时检查的紧急卫生保洁与垃圾清运工作，制定专项保洁计划、垃圾清运计划，维护好小区的良好卫生。

3、设施设备运行与维修管理：是指对共用设施和附属建筑物、构筑物、共用设备的日常维修、养护和管理，包括居住区公共部位、办公区公共部位、上下水及雨水管道、给排水设施设备（含二次供水加压等）、消防设施设备（含消防栓）、落水管、照明、道路、沟渠、池、井、水（电）井盖、供配电系统（配电房、箱式变电站等设备）运行与维护，各类高压、 (略) 、化粪池、水箱、蓄水池、散水、围墙等设施的维修、养护和管理，不包括设施设备的大修中修和更新、改造。共用设施设备的主要维修项目的小修范围按附表小修标准界定，未界定部位的小修属于委托管理范围。

4、绿化养护：对办公区、居住区公共区域内栽种的花草树木以及草坪等组织有效管理，定期浇灌、除草、修剪、病虫害防治、施肥、补栽、松土、砍杂树以及水景维护、水面清理等事项；组织白蚁防治；定期对主干道及围墙边花草树木进行修剪除枯；及时清除小区掉落树枝、死树及倒塌树木清理工作，建立绿化巡查制度，每周在小区开展1次全方位绿化巡查，制定绿化管理相关制度，组织绿化抗旱以及雨雪天气积水处理等。

5、综合服务：物业公司办公场所设置在小区范围内，物业公司各业务部门设置完善，管理正规。保安值班室、物业办公室等值班、办公场所的办公家具、电话、电脑、打印机等办公设备及办公用品配置齐全，工作人员着装整齐、秩序正规。配备客服人员，建立完整详细的物业管理档案和服务工作记录，24小时报修服务，各项维修登统记完善。负责物业费、水电费、租金等费用收缴工作，配合*方主管部门及业委会做好社群活动及物业法规宣传，提高业主居住满意度。

三、初步技术参数

（一）总体要求

1.所有工作人员必须统一着装，佩戴铭牌，标识清晰；不得在小区范围内衣冠不整，大声喧哗。

2.项目经理必须具有3年以上的小区项目经理工作经验，持证上岗。

3.建立健全物业管理制度。包括但不限于以下内容：如企业内部管理制度，物业管理员工行为规范，项目经理岗位职责，工作人员岗位职责，项目经理岗位考核细则（百分考核），工作人员岗位考核细则（百分考核），考核奖惩制度，以及对各项制度的监督落实制度。

4.物业服务企业负责所属员工的住宿、就餐、医疗、工伤、意外保险、治安等，服务期间的劳动保护和意外伤害由物业服务企业负责，与*方无关。

5.制定各项管理制度、服务质量标准、各工作岗位考核标准、奖惩办法并严格遵守。确保无严重失职及广大业户对服务质量的重大投诉，业主满意度保持在80%以上。

6.建立规范的物业服务档案，用户档案管理规范，建立业户回访制度及回访记录。

7.按照*方管理要求合理安排物业服务人员工作时间，安排工作人员巡回保洁，保证服务区域卫生整洁。

8.安保服务人员。实行24小时公共秩序安全维护制度，年龄不超过60岁，统一着装、工作规范、纪律严明，严格管理，随时消除重大安全和消防隐患，杜绝事故发生。

9.积极开展消防知识及法规的宣传，定期试用检查，以保证消防控制系统设备齐全，完好无损。

10.公用设施完好，不随意改变用途。照明、通讯、设备设施齐全，道路畅通，车辆停放有序。

11.保洁人员年龄不超过60岁。环境卫生管理制度完善并落实，保洁工具齐全，每天上午8时前完成第一次普扫工作，保洁工具摆放有序，实行标准化清扫保洁，派专人负责检查监督。保洁区域无随意堆放杂物和占用。

12.绿化人员年龄不超过60岁，身体健康，主要负责绿化种植及管理维护等工作。

13.*方主管部门随时对物业服务中心服务工作进行检查督促，发现问题提出整改意见，物业服务中 (略) 方要求进行整改。

（二）服务要求

1.机构设置与制度建设：具有提供住宅物业服务的有效法定资格；有委托方提供的固定服务场所；配备满足服务需要的设施设备；建立物业管理制度以及各岗位的岗位职责、工作流程和服务规范；公示物业服务人员姓名和岗位、物业服务内容和标准、物业服务收费价格以及报修、投诉和监督电话，及时公示物业服务季度报告，接受业主监督；建立业主满意度调查管理制度，业主满意度调查每年至少组织1次，满意率80%以上。

2.人员管理：各岗位人员具有良好的职业技能与职业素养；管理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定取得职业资格证书或岗位证书；服务人员统一着装，佩戴工牌，仪容仪表整洁，举止文明礼貌，服务主动热情，窗口服务人员使用普通话；所有小区物业服务人员必须经过政治审查和入职体检，合格后方可进场服务。

3.安全管理

（1）日常安全管理：设置监控室并保证24小时值班，交接班记录规范、详实；监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员在15分钟内赶到现场进行处理；监控视频资料至少保留30日备查；对洪涝、地震等突发性自然灾害以及治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，应急预案每年至少实际组织1次。事故发生时及时报告有关部门和业主委员会，协助采取相应措施，并通过张贴公告等多种渠道告知业主；因故障导致的临时性停水、停电事件，及时报告有关部门并告知业主。

（2）消防安全：建立健全消防安全制度，制定消防设施设备操作规程、灭火和应急疏散预案，明确消防安全责任人和管理人；成立义务消防队，明确承担扑救初期火灾及疏散任务的人员，建立与辖区公安消防队联训机制。灭火、救生技能练习、消防宣传及配合活动每半年至少组织1次，每次活动形成记录；消防控制室值班人员需持证上岗；每周对火灾自动报警系统、自动灭火系统、室内外消火栓系统、防火门监控系统、防烟及排烟设施、防火门、窗、防火卷帘等防火分隔设施、消防电梯、建筑灭火器等消防设施进行巡查，定期检测、维修和保养，发现问题及时处置，确保消防设施完好有效。巡查及检测、维修、保养形成记录，定期整理并存档；釆取有效管理措施,及时劝阻和制止堵塞及占用管道井、避难层、消防车道、救援操作场地以及室内消防疏散走道、安全出口、室外疏散小巷的行为，劝阻和制止无效时向有关部门报告。

4.设备管理

（1）电梯管理：建立健全电梯安全管理制度，制定电梯安全管理操作规程，明确安全责任人和管理人；按照要求张贴特种设备使用标志；每日巡查不少于1次，设置24小时应急救援电话，电梯使用报警装置正常；按照要求定期进行维护保养和特种设备检测。

（2）二次供水管理：建立二次供水设施管理制度，二次供水水质符合GB5749的规定；二次供水设施清洗消毒人员取得健康证明，并接受卫生知识培训；储水设施每年清洗消毒2次，水质每年检测2次，检测合格后投入使用；水箱、蓄水池盖板保持完好并加锁，钥匙由专人保管。储水设施；溢水口、泄水口保持通畅，设置防虫防鼠设施；水箱间、水泵房每日巡视1次；水泵、管道、阀门每季度检查养护1次；入冬前对暴露管道进行防冻处理。

（3）供配电设备管理：建立总配电室管理制度，明确总配电室安全责任人和管理人，设备运行状况每日检查1次，对主要运行参数进行查抄；高低压配电柜、变压器每年检修除尘1次，按照相关要求对低压配电设备、绝缘工具进行检验检测；配电室安全标志设置规范，安全防护用品配备齐全，通风照明良好；备用发电机每月试运行1次，保证运行正常；

（4）安防设备管理：建立安防设施设备管理制度，明确安防设施设备安全责任人和管理人；在外露管道、围墙等易攀爬处配备防盗伞或防爬刺等防攀爬设施；安防报警控制管理主机每日巡查1次，每月清洁表面1次，每年内部除尘1次；网络控制箱、红外对射探测器等设备每月检查1次，每年内部除尘1次；监视器、摄像机、云台等设备定期检查、调校，并对设备进行清洁、除尘；单元防护门、对讲门口机、电磁门锁、出门按钮等每月检查1次。

（5）排水排污设施管理：配备排污泵、挡水板、沙袋、雨具、照明工具、备用发电机等防汛器材；排水泵汛期每日巡检1次，其它月份每月巡检1次；化粪池每年清掏2次，发现异常及时疏通。

（6）设备机房管理：建立设备机房管理制度，明确设备机房安全责任人和管理人，在显著位置张贴相关制度和责任人信息；设备机房门保持完好并加锁，设施设备标志、标牌齐全；设备机房每日巡视1次；机房内无杂物，入口等位置设置挡鼠板，在明显易取处设置消防器材；人员进出记录、交接班记录、工作日志等齐全、完整；按季节对雨水井、污水井、雨水口等排水设施进行检查，发现问题及时清理、疏通，汛前加强检查、清理和疏通。

5.档案管理

（1）物业服务企业应建立和完善档案管理制度。物业承接查验档案完整、准确，日常档案资料记录齐全、及时归档，按照规定的保存期限对日常档案进行保存。

（2）消防设施档案应按照GB*的规定进行保存。

（3）建立房屋及共用设施设备基础档案，运行、检查、维修养护记录应每月归档。每年第四季度编制下一年度共用部位及设施设备日常维护计划，并按计划组织实施。

（三）服务标准

1.综合管理

（1）设置物业服务中心，并配备专职客服人员。

（2）客户接待时间每天不少于8小时，其他时间设置值班人员，并提供24小时客户服务专线。

（3）客户意见、建议应在36小时内回复，求助、投诉应在48小时内反馈，客户有效投诉回访率80%以上。

（4）重要物业服务事项在住宅物业主要出入口、各楼栋单元内公示，紧急事项及时履行告知义务。

（5）住宅物业服务质量检查每年组织1次，并发布年度物业服务质量报告。

（6）业主及社区活动每年至少组织4次。

（7）开展经常性的业主拜访和互动，每年访问率不低于全体入住业主、物业使用人的70%。

（8）与业主委员会保持联系，渠道多样化，保证沟通通畅。每季度至少联系业主委员会召开1次工作例会。

2.保洁服务

（1）楼内保洁：楼层电梯厅、过道、楼梯台阶每周清洁2次；楼梯扶手每周清洁1次，栏杆、窗台、防火门、消火栓门、指示牌等每月清洁1次；大堂地面每日清洁1次，大堂墙面砖2米以下部位每月清洁1次，2米以上部位每年清洁1次，大堂玻璃每月清洁1次；天花板、公共灯具、楼道墙面及踢脚线每年清洁1次；其他共用部位门窗玻璃每半年清洁1次；电梯轿厢地面、四壁每日清洁1次，灯饰及轿厢顶部每月清洁1次，电梯层门每周清洁2次。

（2）外围保洁：道路每日清扫1次；绿化带每月清洁2次，秋冬落叶较多季节增加清洁次数；休闲娱乐、健身设施每月清洁并消毒1次；公共卫生间每日清洁1次，每周消杀1次；雨后应及 (略) 、干路积水，主干道有积雪时应及时清扫。

（3）车库、车棚：地面每周清洁1次，每年冲洗1次；天花板、墙面每年清洁1次；门窗、消防箱、防火门、箱柜、指示牌、指示灯等公共设施每半年清洁1次。

（4）垃圾收集与处理：设置垃圾收集点，生活垃圾每日至少清理1次；垃圾日产日清，垃圾转运点周围地面无散落垃圾；垃圾桶、果皮箱每周清洁1次。

（5）四害消杀：根据季节制定四害消杀计划，蚊、蝇、蝉螂孳生季节每月消杀1次；老鼠每季度消杀1次，投放药物应预先告知，投药位置设置明显标志。

（6）检查和记录：保洁服务应及时做好记录并存档；保洁服务质量每月检查1次，并做好记录。

3.秩序维护

（1）公共秩序维护人员身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序，能正确使用各类消防、安防器械和设备。

（2）建立健全门岗制度，主出入口建立24小时值班，对访客及车辆进出、物品搬运等进行登记，劝阻外来人员推销、发放广告等行为；出入口环境整洁、有序，道路畅通。

（3）不定人不定期巡逻，并做好记录；巡逻中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取相应措施。

（4）物业区域内应设置简易的交通标志；车辆有序停放，消防车道、救援操作场地不得停放车辆，及时劝阻、纠正不按规定停车的行为；定时巡查停车场、车库，车辆出入记录规范、详实；划定非机动车专用停放区域，并引导有序停放。

4.房屋及设施设备管理

（1）梁、板、柱等结构构件每年巡视1次，外观出现变形、开裂等现象时，应告知相关业主申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。

（2）楼梯、扶手、公共门窗、坡道等共有部分每半年检查1次，保证牢固、使用安全。

（3）室内地面、墙面、天棚、室外屋面、散水等每半年检查1次。

（4）外墙面砖或涂料抹灰、屋檐、阳台、雨罩、门窗玻璃等每年检查1次，发现房屋外墙面砖、涂料抹灰层等装饰材料脱落，及时做好安全防护措施并上报基地主管部门。

（5）每年汛前和强降雨后检查屋面防水和落水管等建筑部件。

（6）住宅物业、楼栋、单元（门）、户门标号标志明显，道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠、雨污水井等每半年巡查1次。

（7）大门、围墙、护栏每半年检查1次，发现锈蚀、变形、破损及时处理。休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品每半年巡查1次，发现变形、破损及时处理。

（8）游乐及康乐设施每半年检查1次，发现异常及时处理；危险部位设置安全防范警示标志，每半年检查1次。

（9）防雷装置每年检查1次，发现锈蚀、变形、断裂等异常情况及时处理。房屋防雷装置服务期内须安排检测1次，保证其性能符合GB/T*的要求。

（10）楼内照明、楼外照明、应急照明每半年集中检查1次，一般故障3日内修复，复杂故障2周内修复；根据季节变化及天气情况适时调整开启时间；水电等急修应在1小时内到现场处理，一般故障2日内修复，复杂故障2周内修复。

（11）受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，告知装修注意事项；装饰装修期间每周至少巡查现场1次，对违反规划私搭乱建、影响房屋外观、危及房屋结构安全、圈占共用部位以及拆改共用管线、消防设施等违规违章行为，应及时劝阻、制止，劝阻、制止无效应及时向有关部门报告；委托清运装修垃圾的，应实行袋装并在指定地点临时围合堆放，在1周内清运；自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式即清即运。

5.绿化养护

（1）小区内各种植物要适时浇水，并在每年的春、秋季重点施肥1次，施肥量根据种类和生长情况而定，确保现有植物存活率。

（2）在每年春、秋季不失时机的对死亡、缺株植物进行补植，保证现有植物的完好率不低于98%。

（3）及时修剪树木徒长枝、病虫枝，花灌木花谢后及时将残花残枝剪去，整形要与周围环境基本协调。

（4）做好病虫害的防治工作，以预防为主，精心管养，增强植物抗病虫能力，采取综合防治、化学防治、物理防治和生物防治相结合的方法防止病虫害蔓延，不影响植物生长，同时每年冬季需组织小区树木刷白。

（5）加强绿地清洁维护，确保无明显垃圾杂物及石砾砖块，无干枯枝叶，无粪便暴露，无鼠洞和蚊蝇滋生。

四、预算金额

本项目经费预算为*元/年。

五、预计采购时间

2024年6月底前完成招标。

六、人员及联系方式

李先生，*。

七、其它

（1）本次公开的采购意向仅作为供应商了解初步采购安排的参考，采购项目具体情况以最终发布的采购公告和采购文件为准；

（2）供应商 (略) 反馈参与意向和意见建议。