上海市宝山区共和二村11号201室住宅房产及房产占用费债权

(略) 第三 (略) （下称“ (略) ”）于2023年7月21日作出（2023）沪03破500号民事裁定书，裁定受理上海宝昌房 (略) （下称“宝昌公司”）强制破产清算一案，并于2023年7月28日指定上海同佳律师事务所担任管理人（下称“管理人”）。

管理人本着公开、公平、公正、优选的原则， (略) 的监督和指导下，现面向 (略) 名下房产。管理人将于2024年11月21日10时至2024年11月22日10时（延时除外）在 (略) （处置单位：上海宝昌房 (略) 管理人，监督单位： (略) 第三 (略) ，拍辅单位： (略) ，网址：http://**）进行公开拍卖活动，现公告如下：

一、拍卖标的及拍卖方式

（一）拍卖标的

拍卖 (略) (略) 共和二村11号201室住宅房产（建筑面积66.97平方米）及房产占用费债权，具体情况如下：

1.房产

宝昌公司于2002年4月28日从上海大柏树房 (略) 调拨取得标的“ (略) (略) 共和二村11号201室房产”，上述标的目前仍登记在上海大柏树房 (略) 名下。拍卖成交后，标的凭相关法律文书可能须办理二次过户手续，过户时间可能较长。

2.房产占用费债权

管理人可能有权向占用人追收占用费，占用费期间为2020年7月21日至收回房屋之日。管理人对其真实性、合法性、有效性不做任何承诺/保证，竞拍人须自行调查并判断该债权真实性、合法性、有效性及其价值。

3.现状情况

拍卖标的目前有人占用，管理人无法清场。宝昌公司于2004年申 (略) 强制执行(2003)宝民一(民)初字第2542号民事判决书，要求占用人返还房产，但未能执行完毕，法院已经终结本次执行。管理人已经申请恢复执行，法院一直未予立案。

经初步了解，占用人为被执行人，曾多次上访，曾到北京上 访，曾被刑事拘留，管理人暂无法清场。管理人重点提示，清场方式选择不当可能导致矛盾激化，影响社会稳定，请竞买人慎重决策。竞拍人清场导致的任何结果/责任，均与管理人无关。

管理人无法进入标的房屋，无法了解标的房屋是否存在缺陷。

特别说明：

1）拍卖标的无抵押、无查封。

2）拍卖标的均不包括房屋建筑物内电器、设备、家具等所有可移动物品。

3）拍卖标的存在瑕疵，目前有人占用，拍卖成交后，买受人自行与占用人协商解决清场等相关事宜。协商不成的，买受人自行按照法 (略) 理。法院、管理人和拍辅单位不承担任何保证责任，不负责拍卖标的的清场交房事宜。

（二）拍卖方式

本次拍卖采取有保留价的增价拍卖方式，保留价即为起拍价，一人或一人以上报名，拍卖时出价最高的竞买人竞买成功。至少一人报名且出价不低于起拍价，方可成交。无人报名或出价的，本场拍卖将流拍。

1.本次拍卖保留价（起拍价）为1,959,845元（大写：(略)佰(略)(略)(略)万(略)仟(略)佰(略)(略)(略)元整），其中房产价格为1,762,560元（大写：(略)佰(略)(略)(略)万(略)仟(略)佰(略)(略)元整），债权价格为197，285元（大写：(略)(略)(略)万(略)仟(略)佰(略)(略)(略)元整）。

2.竞价从起拍价开始以递增出价方式竞价，增价幅度为(略)元及其整倍数。

3.本次竞价活动设置延时出价功能，在竞价活动结束前，每最后5分钟如果有竞买人出价，就自动延迟5分钟。

二、竞买人资格与条件

1.竞买人须为具备完全民事行为能力的公民、法人或其他组织。

2.竞买人也可根据《竞买须知》相关规定委托代理人（具备完全民事行为能力的自然人）进行竞买，但须在竞买开始前与管理人或拍辅单位沟通办理委托手续。如委托手续不全，竞买活动认定为代理人的个人行为。因不符合条件参加竞买的，由竞买人自行承担相应的法律责任。

3、本标的优先购买权人相关说明：优先购买权人须在2024年11月20日前向管理人或拍辅单位提交书面申请材料，办理相关手续，资格经确认后方可参拍。

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三、保证金与余款交纳

1.第一次出价前，竞买人须在京东注册账号并通过实名认证（已注册京东账号需通过实名认证），在线支付竞买保证金(略)元（大写：(略)(略)万元整），支付后系统自动冻结该笔保证金。拍卖成交的，本标的物竞得者（下称“买受人”）冻结的保证金将自动转为部分成交款，由京东结算给管理人指定账户；竞价结束后，未能竞得者的保证金以及竞价未成交的（即流拍的）竞买人的保证金在竞价活动结束后即时解冻，保证金冻结期间不计利息。

2.拍卖成交后，标的物买受人原锁定的保证金自动转入管理人指定账户。买受人应于成交之时起10个工作日内将竞价成交价余款（扣除保证金后的余款）缴入管理人指定账户，并注明：“拍卖款”。

户 名：上海宝昌房 (略) 管理人

账 号：(略)

开户行：汇丰银行（中国）有限公司上海分行

3.拍卖成交后，买受人不符合竞拍资质或逾期未足额支付拍卖款的， (略) 理并视为买受人悔拍，管理人可以另行拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价。如支付拍卖产生的费用损失与弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款差价之和高于保证金，管理人有权要求买受人承担其中差额的损失赔偿责任。

四、咨询与调查

1.自本公告发布之日起至2024年11月21日止（节假日除外）接受咨询。咨询电话：(略)（金先生）；管理人监督电话：(略)（栾律师）。

2.在网络报名及缴纳保证金后，竞买人可向管理人申请对本次拍卖标的进行看样与实地调查，管理人将协调相关工作人员予以配合。

五、税费及其他费用承担

1. 拍卖成交的，拍卖标的房地产权属过户手续由买受人自行办理，管理人和拍辅单位将给予必要的协助。办理房地产交易过程中产生的相关税费（包括但不限于增值税、土地增值税、房产税、契税、印花税、交易手续费，具体以相关部门最终核定为准）依照税收相关法律法规的规定，由买卖双方各自承担。买受人应在竞买前应向所涉不动产登记中心及税务等部门确认成交后应缴纳的税费标准。拍卖标的存有的维修基金补缴（如有）、物业费、水电煤等公共事业的欠费或者其他欠费均由买受人承担。买受人在承担后不得据此主张竞价无效或向管理人、上拍机构索偿。

2. 本标的物存在综合服务费及软件服务费由买受人承担。

1）综合服务费由拍卖辅助机构收取（按拍卖成交价差额定率累进计算：(略)元及以下部分按1.5%计算，(略)元以上-(略)元部分按0.9%计算，(略)元以上部分按0.6%计算，封顶不超过(略)元），买受人须于成交后10日内将综合服务费汇款至 (略) 指定账户【户名： (略) ，开户银行：上海银行茶陵支行，账号：(略)】。

2） 软件 (略) 收取，付费方式及软件服务费金额等请详见京东拍卖相关收费规则。买受人须于成交后10日内通过线上完成相应费用的支付后，保证金将转为部分成交价款转至管理人指定账户。

3）上述综合服务费和软件服务费，买受人逾期未全额缴纳的， (略) 和拍辅单位可对其进行依法追缴。买受人缴纳相关费用后如需索取发票的，买受人可与拍辅单位联系开具或在京东支付系统中查看已完成支付的软件服务费记录并点击申请开票。

六、移交与过户

1.买受人应于付清所有成交款后5个工作日内凭付款凭证及相关身份材料、委托手续等原件到拍卖辅 (略) （地址： (略) (略) (略) 1158号； (略) ）签署相关文件。

2.标的物转让过户手续由买受人负责办理，管理人和拍卖辅助机构将给予必要的协助。管理人和拍卖辅助机构将协助买受人办理权属转移手续。

七、重要提示

1.竞买人在竞拍前请务必遵照《拍卖公告》《拍卖须知》要求，调查标的物信息、了解竞买资质、委托代理及尾款支付方式等内容。如违反相关规定，竞买人保证金可能会被划扣并产生其他法律责任，请理性参拍。

2.竞买人竞价前应向工商、税务、外管、商务等政府部门，对标的物的权属、能否过户、过户要求和流程、税费缴付的标准及起止时间，以及其他须注意的事项进行咨询，因政策原因或其他原因导致不能过户的风险由竞买人承担。

3.本次拍卖以现状拍卖，拍卖标的物以其权属现状和房产现状为准，凡参与竞拍即视为竞买人了解详情和确认标的现状。请欲报名参与竞价的竞买人充分考虑标的显性和隐性的瑕 (略) 场价格的波动，谨慎选择，慎重决定。本次拍卖标的物的真实性、合法性、有效性上可能存在的争议和风险由买受人自行考察、甄别、判断和承受，竞买人应对拍卖标的实际状况以及瑕疵（含显性、隐性瑕疵）等自行调查核实、承担投资风险，若与实际不符时，不影响本次拍卖的成交和成交价。管理人和拍辅单位、 (略) 提供的资料和数据仅供竞买人参考，不承担标的物的瑕疵担保责任。意向竞买人请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对标的物及相关实物现状的确认，责任自负。

4. (略) 络竞价所涉标的物已知的标的物属性、抵押、查封、担保、侵权等情况已经公示，买受人需承担标的物存在的其他权利瑕疵风险。本次拍卖公告所作的情况说明，仅为竞买人参与竞买提供参考，不能作为竞买人判断、权衡价值的最终依据，竞买人根据自身需求可自行调查、了解、核实。未尽事宜，管理人和拍辅单位不承担任何责任。如果标的物本身存在权利瑕疵导致交易行为无法顺利完成的，仅退还买受人支付的全部价款的本金（价款包含保证金）， (略) 不承担任何赔偿责任。

5.本次拍卖是按拍卖标的权属现状和房屋现状进行，拍卖成交后，因标的房屋有人占用，买受人自行与房屋占用人协商解决交房事宜，房屋外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。

6.本次拍卖以标的房地产权证书登记所载建筑面积为准，拍卖成交后该房地产如经实际测定面积与房地产权证书登记所载面积有溢缺，拍卖成交价均不作调整。特别提醒：如拍卖标的原有建筑物存有违章或改建的，后续办理房地产权属过户手续时如相关职能部门要求恢复原样的，所有手续均由买受人自行负责，并承担所有的费用与责任。如因此造成拍卖标的无法办理房地产权属过户手续的，管理人不承担任何责任，由买受人全权承担。

7.因标的物本身价值较高，起拍价、保证金、竞价成交数额较大。为避免在在线支付的过程中，因银行限额而导致无法支付的问题，请根据《竞买须知》相关规定进行充分准备。

8. 买受人应自行办理维修基金补缴（如有）、水、电等户名变更手续，相关费用自理。对可能存在的影响标的物使用的维修基金补缴（如有）、水、电、物业管理等欠费由买受人自行解决，管理人及拍辅单位不承担上述费用，未明确缴费义务人的费用也由买受人自行解决。买受人在按要求缴纳全部拍卖款后应及时办理产权过户手续，逾期不办理的，买受人承担本标的物可能发生的损毁、灭失等后果。能否办理过户手续及办理过户手续的时间请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认，标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果自负，管理人及拍辅单位不作过户的任何承诺，过户涉及的一切费用按《拍卖公告》相关规定来承担。涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政 (略) 理。

9.拍卖标的可能还存在尚未被发现及未说明的瑕疵，竞买人应当亲自了解和查验，并自行承担拍卖标的存在尚未被发现及未说明瑕疵的风险。买受人应在亲自了解和查验的基础上，独立判断该房产变更权利人为买受人的手续如何办理，并自行承担无法变更权利人的风险。买受人不得以该房产无法变更权利人或存在其他障碍为由，拒绝履行或不完全履行本次拍卖的任何义务。 (略) 已进入破产程序，存在财务资料遗失、报税记录不全、税务信息异常等情况，竞买人如报名参加本次拍卖的，视为已知悉上述情况，并同意承担可能无法开具拍卖标的房款发票的风险和后果。

10.拍卖成交之日起拍卖标的的风险及责任转移至买受人。如因政策法规限制，拍卖标的不能办理相关权属转移登记手续的，法院、管理人和拍辅单位不承担任何违约责任和经济责任。

11. (略) 上公开竞价所涉及的《拍卖公告》、《竞买须知》、《标的物介绍》等标的物相关文件 (略) 公开展示，请仔细阅读。竞买人知悉并同意接受前述文件的全部条款和内容，竞买人 (略) 置方双方不存在任何歧异和误认，竞买人承诺不再对前述文件的条款提出任何异议。

12.法院和管理人有权随时撤回或中止本次拍卖。管理人撤回或中止拍卖的，竞买人已缴纳的 (略) 无息退回。

13.竞买人在竞价前请务必仔细阅读相应标的拍卖公告、拍卖须知、标的详情。本公告其他未尽事宜，请向管理人或拍辅单位咨询。

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拍辅单位咨询电话：(略) 金先生

管理人监督电话：(略) 栾律师

联系地址： (略) (略) (略) 1158号12楼

凡发现竞价中有违规行为，可如实举报。

举报监督电话：021-(略)-(略) (略)老师

京东技术咨询电话：(略)

此公告在“ (略) ”上发布，网址: http://**。

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上海宝昌房 (略) 管理人

二〇二四年十一月十四日