物业管理服务项目采购需求公告

采购需求前附表

项目联系人：裴世龙 联系办公电话：0431-(略)

一、项目概述

根据工作需要，国 (略) 吉 (略) 第 (略) （以下简称省 (略) ）物业管理服务采购项目，为省 (略) 提供办公楼 (略) (略) 域综合服务、房屋及设备设施维护、共用设施设备管理、公共秩序维护、环境保洁、绿化养护服务、会议服务、报刊收发服务、特约服务（餐饮服务）、突发事件应急管理、绿色物业以及标准化建设等工作。

二、预算及服务期限

（一）本项目预算(略)元/年。

（二）服务期限为2025年1月1日至2027年12月31日。

（三）合同签订：合同期限三年，每年一签。

三、服务范围

（一）物业项目基本情况

本项 (略) (略) (略) 1050号。西侧为亚泰大街，北 (略) ，2012 年竣工并投入使用。房屋服务面积约9970㎡，其中主楼地下二层，地上八层，园林绿化面积 120㎡，道路面积 1600㎡。机动车停车位50个，其中地上停车位35个，地下停车位15个。

（二）术语和定义客户

物业管 (略) 域内，接受物业服务的组织或个人。 物业管理：采购人（产权人或办公楼物业使用人）通过选聘物业服务企业，由采购人和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维 (略) 域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理服务：采购人通过选聘物业服务企业，由采购人和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物 (略) 域内的环境卫生和相关秩序的活动。

（三）物业管理服务主要内容

——综合保障物业服务（以下简称综合服务）：发挥服务管理职能，提供相应保障服务，包括但不限于接待报修、信息公示、 (略) 理、客户意见的 (略) 理、信报收发、标识管理等；

——环境保洁：按时完成规定的环境保洁服务，提供整洁、卫生、安全、美观的环境;

——绿化养护：对办公楼物业管理服务范围内的绿地和室内绿化进行养护服务，保持办公楼整体的景观效果；

——房屋及设备设施维护：保持房屋建筑的完好和设施设备的正常运行；

——共用设施设备管理：提供机房、供电系统、电梯系统、供冷供暖、给排水系统、消防系统、安防监控系统、门禁系统等管理服务，保证设施设备正常运行；

——公共秩序维护：提供全天候公共秩序维护服务和安全服务，保证正常办公秩序;

——会议服务：会议受理、会前准备、会中服务、会后清理等服务；

——特约服务（餐饮服务）：须另外约定的其他服务，涉及设施设备的年检、专业维保、外墙清洗、地毯清洗、化粪池清掏、石材养护、餐饮服务等专业服务；（注：专业服务经采购人允许后可外包）；

——突发事件应急管理：对自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演整、光滑、接槎平顺。

②室内墙面及顶棚小修

——小修内容：内墙、踢脚线及顶棚抹灰空鼓、剥落的应修补；

——质量要求：维修后的内墙面及顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，层面与基层结合牢固。

③检修门窗小修

——小修内容：门锁损坏、门窗松动、门窗扇开关不灵活、开焊、小五金缺损的应进行修补、更换；

——质量要求：维修后的门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，窗纱紧绷，不露纱头。

④清扫屋面、雨落管等小修

——小修内容：每月将屋面、雨水口积存的杂物清扫干净； (略) 部残缺、破损应更换；

——质量要求：屋面应清扫干净，雨落管维修后应补齐五金配件。

⑤屋面补漏小修

——小修内容： (略) 部滴漏以至影响使用的 (略) 部补漏范围；

——质量要求：屋面应清扫干净，维修后屋面不再有滴漏现象。

（3）上下水系统小修

①室内给水系统小修、局部换管

——小修内容：楼内管道锈蚀脱皮的，应及时清除干净后， (略) 理，管道锈蚀严重的，应予以更换；给水系统漏水的，应进行修理，严重的，予以更换，零件残缺的应予以补齐；

——质量要求：经修缮的给水系统通畅，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。

②卫生设备

——小修内容：卫生设备及配件残缺的应配齐，破损的应维修；

——质量要求：修缮后应做到给排水畅通，各部位零件齐全、灵活、有效，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。

③排水、排污管道等

——小修内容：楼房排污管道堵塞、排污不畅通的应疏通，配件残缺应补齐；

——质量要求：楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水，达到井体、池体、井圈、井盖、池盖完好。

（4）供电设备设施小修标准

①室内设备

——小修内容：闸具、电源插座、开关、灯头、灯泡、灯管等；

——质量要求：正常使用。

(略)

——小修内容： (略) 、支持物，或维修金额在300元以下；

——质量要求：绝缘良好完整可靠。

（5）二次装修管理

①经采购人授权，对办公楼二次装修进行管理。

②在客户申请装修时应书面告知：装修申请、审批、收费、巡视、验收等装修管理的有关要求。

③装修材料申报要求

——装修施工协议复印件；

——施工单位营业执照及资质证明复印件（加盖单位公章）；

——装修图纸（包括平面图、强电图、弱电图、综合布线图等）；

——施工方案；

——施工进度计划；

——建筑消防设计备案凭证；

——装修施工材料应提交有关环保和质量证明，如地毯应是阻燃材料等。

④组织装修前、后的室内设施验收，留存客户、施工单位、物业公司签字/盖章确认的验收记录。

⑤组织与客户签订《装修管理协议》，与施工单位签订《安全责任书》。

⑥收取施工保证金、施工管理费，办理“施工人员出入证”。

⑦建立客户装修档案，内容应包括装修申请、审批、验收资料，就客户提交的装修方案，向采购人提出专业性的意见或建议。

⑧向临近客户发放装修通知。

⑨明确装修时间，不得影响其他客户（昼间噪声控制应执行GB 3096中的四类标准限值）。

⑩装修施工期间，对动火施工及临时用电情况进行重点巡视检查，发现违反装修管理要求的行为、现象，及时进行劝阻、制止。

?监督施工单位及时清运建筑垃圾。

（6）其他

——为保证房屋本体设施正常使用，对超出本维护范围且影响使用的维修项目给予维修响应；

——根据房屋本体的使用年限和维修情况，每年下半年提出需要下一年度进行的必要中修、大修维修项目计划及预算，提请采购人审定。

3.共用设施设备管理

（1）通用要求及范围（机房、制度、节能管理）

①机房管理

——设备及机房环境整洁，无杂物，有防鼠措施，机房符合设备运行要求；

——明确设备机房管理、安全责任人；

——设备、机房及重点部位有完善的安全管理措施，各种标识完整有效；

——设备机房按规范配备消防器材；

——设备机房配备必要的应急照明、通讯等设施；

——设备机房配置温湿度计环境监测设备和保障设备，环境符合要求。

②节能降耗

——对水电气热等能源消耗情况进行统计分析，配合后勤管理部门控制能源费用支出，制定节能降耗措施；

——后勤管理部门按国家有关规定推广使用绿色节能建 (略) 部节能改造时，应配合做好施工现场的必要支持和安全工作，同时做好后期新材料、新设备设施的使用和维护工作；

——配合后勤管理部门执行好节能改造运行工作中的各项任务要求；

——配合后勤管理部门严格执行国家要求的冬夏季室温控制标准；

——配合采购人定期进行节能降耗宣传；

—— (略) 员工节能降耗行为规范。

（2）供电系统（含避雷设备、公共照明系统、室内设施 (略) 的小修）

①运行管理

——统筹规划，做到合理、节约用电；

——供电运行和维修人员实行持证上岗；

——配电室24小时值班；

——设备出现故障时，维修人员应在规定时间内到达现场，及时修复；

——严格执行用电安全规范，确保用电安全；

——保证避雷设施完好、有效、安全；

——定期进行低压设备清扫；

——定期对应急柴油发电机试车进行监管, 柴油储存符合规范要求；

——制度完善，执行有力；

——有事故应急预案并定期演练；

——监视和维护运行中的电器设备的各项参数，参数值应在规定的范围内；

——检查、运行、维护记录清晰准确；

——配电机房、设备、配电箱柜定期清洁，值班室保持干净整洁；

——按要求对施工单位用电进行监督、检查和管理；

——安全用具、维修工具、测量仪表等配备齐全并按规定定期检测。

②设备维护

——监视和维修运行中的电气设备，检查高低压配电指示灯、电压表、电流表指示是否正确，有功、无功仪表是否正常，以保证其正常运行方式。确保管辖范围内的电气设备安全、运行经济；

——值班人员应按照有关安全操作规程，完成电气设备的倒闸等工作程序；

——定期有专人对电气用具进行巡视检查；

——定期巡视配电竖井内电气设备。

③其他

——负 (略) 域的照明系统及电源的安全运行工作；

——加强日常维护检修，确保办公楼宇的照明灯具、开关、闸盒及电气设备的正常使用；

——保证夜景照明、法定节假日照明的按时开启及系统的正常运行；

——定期 (略) 灯 (略) 域的照明灯具；

——定期根据巡视情况及时维护楼内各种照明灯具；

——节约用电， (略) 政府规定的办公楼节电要求。

（3）电梯系统

——协助采购人取得电梯准用证、年检合格证，轿厢内张贴年检合格证及乘客须知；

——确保电梯按规定时间运行；

——安全设施齐全有效，电梯内三方通话设备保持正常工作状态，发现问题及时报告；

——对通风、照明及其它附属设施进行巡查，发现问题及时报告；

——轿厢、井道、机房保持清洁；

——制定事故应急措施和援救预案并演练；

——在后勤管理部门安全员的指导下定期保养或监督专业保养单位定期保养特种设备并按时年检。

（4）供冷供暖

①运行管理

——采用地源、水源热泵或冰蓄冷技术的中央空调系统，应按设备供应商提供的技术要求进行操作，并符合国家相关技术规范。市政或锅炉供暖按照采购人要求配合专业部门（公司）做好日常运行管理。

②供冷

——按合同规定时间运行，室温符合要求，夏季不得低于26摄氏度；

——制冷期间定期按房间总数的5%抽检温度并作记录；

——在运行过程中设备噪音达标，无跑、冒、滴、漏现象；

——根据天气及时调整制冷温度；

——设备和机房整洁；

——标识完整有效，记录清晰、准确。

③供暖

——供暖设备、煤气设备、燃气设备运行正常；

——管道、阀门运行正常无隐患；

——冬季供暖室内温度不得低于20摄氏度；

——根据天气情况，相应调节供暖设备运行工况。

④日常维修养护

——定期对空调机房进行巡视检查；

——定期清洗、 (略) ；

——定期清洗、消毒送风机、风口；

——系统换季开、停机时按要求进行保养；

——遇有故障，维修人员在规定时间内进行抢修。

（5）给排水系统（含上下水管道更换、卫生间设备、排水排污管道等）

①管道、设施及相关阀件

——管道畅通、无渗漏水现象；

——定期巡视卫生间、开水房及洗漱间，及时维修并做好记录；

——各种设施、相关阀件无跑、冒、滴、漏现象，开关灵活；

——注重季节性预防养护，特别是冬季室外各类水管的防冻保温工作。

②落水管、沟渠、池、井

——落水管、沟渠、池、井等使用功能正常，畅通、无堵塞；

——室外管井定期巡查，发现问题及时维修，并做好记录；

——井盖及雨水篦子的管理，确保完好无损；

——楼内污水池定期巡视并对污水泵进行手动启动检查；

——定期清掏化粪池、污水池。

③二次供水及直饮水设备

按照各地的规章要求执行，如当地应符合DB11/T118《住宅二次供水设施设备运行维护技术规程》并做到：

——定期定时巡查、及时维护，并做好记录；

——保持水箱间的清洁卫生，确保无二次污染发生；

——定期按要求做好直饮水设备机房的保洁和设备巡视工作；

——有供水应急预案并进行演练；

——饮水设备机房钥匙指定专人保管；

——定期进行水箱清洗和水质检测。

④电热水器

——电热水器保持洁净、光亮、无污迹；

——保证规定时间内的开水供应；

——维修及时，无延误；

——定期除碱、消毒，保证无水垢；

——严格执行操作规程，按规范启动、关闭；

——电热水器严格卫生安全用水，电热水箱上锁，钥匙专人保管。

⑤其他

——标识完好，制度上墙；

——加强日常巡视检查，保证给排水系统的正常运行；

——设备出现故障时，维修人员及时修复；

——节 (略) 政府规定的办公楼节水要求。

（6）消防系统

——对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查；

——定期进行巡检和维护，定期对烟感、防火卷帘门进行抽测；

——消防控制室值班人员应熟练掌 (略) 置程序和要求，按照有关规定检查自动消防设施、联动控制设备运行情况， (略) 于正常工作状态，并做好消防控制室的火警、故障和值班记录；

—— (略) 域设备设施安全、整洁、标识清晰有效；

——如发生火灾报警，应立即赶到现场确认，若有火情应及时并通知相关部门及领导，同时协助采购人立即进行人员疏散、组织灭火，维持现场秩序；切 (略) 域非消防用电，关闭燃气等；保持物业管 (略) 域的消防通道、安全出口、消防登高面通畅；接应消防车到达火灾现场；

——制定火灾发生紧急预案并定期演练。

（7）楼宇自控系统

——定期检查楼宇自控设备运行状态；

——对楼宇自控设备发出的故 (略) 理及时；

——故障资料及时存盘；

——定期对模块箱进行巡视清洁；

——定期对系统进行检测。

（8）安防监控系统

——监控信息按规定时间保存；

——监控系统应定期检查、维护，确保系统功能运行正常,遇有设备故障及时排除。

（9）其他

——为保证共用设施设备的正常运行，对超出本管理范围且影响设备设施运行的设备设施故障给予维修、抢修响应；

——根据共用设施设备的使用年限和运行情况，每年下半年提出需要下一年度进行的必要中修、大修维修设备设施清单计划及预算，提请采购人审定。

——电梯系统等设施设备的安装改造维修应当由具备相应资质的供应商完成，如供应商自身不具备，可进行分包由具有相应资质的单位完成。服务标准涉及的国家标准有更新的，执行国家最新标准。

4.公共秩序管理

（1）秩序维护

①门卫服务

——服务内容：

秩序维护员通过对采购人单位出入口进行值守、验证、检查登记，维护客户安全；

查验出入人员的证件，办理登记手续，禁止无关人员进入；

对出入的人员、车辆及其携带或装运的物品进行查验，防止采购人单位财物流失及违禁物品流入；

指挥、疏导出入车辆，维护出入口的正常秩序；

及时发现不法行为人，截获赃物，做好安全防范工作；

协助采购人单位做好来访人员接待等工作；

遇有重要活动，按照采购人安排配合完成相关工作；

按规定填写岗位工作记录。

——岗位要求：

熟记采购人单位有关门卫规章制度、出入手续，使用的各种证件、标志、车辆的牌号等；

了 (略) 域内的环境状况和安全措施；

熟悉和掌握单位内部机构的分布、位置、联系方式；

基本熟悉和掌握采购人单位内部人员情况；

熟练使用本岗位配备的各种器械及工具装备；

遵守保密制度规定，定期进行保密教育。

②巡逻服务

——服务内容：

秩序维护员通过 (略) 域、地段和目标进行的巡视检查、警戒；

检查、发现、报告并及时消除各种安全隐患。防止火灾、爆炸等事故或抢劫、盗窃等不法侵害；

在巡逻过程中，对己经发生的不法侵害案件或治安灾害事故，应及时报告上级主管部门和公安单位，并采取相应措施保护现场；

按规定做好巡逻记录。

——岗位要求：

执行巡逻任务的秩序维护员，应熟悉有关制度、规定 (略) 域的重点目标；

熟悉岗位周围的地形、地物及设施，熟悉应急设备的位置、性能和使用方法；

熟记与有关部门、人员的联系方式；

熟 (略) 置一般问题和紧急情况的方法，自身解决不了的，能及时、准确报告；

遇有正在实施的不法侵害行为时，应迅速报告，并依法采取必要措施予以制止，期间防止其行凶、自杀或逃跑。遇有火灾、爆炸等事故，应立即报警，并及时通知采购人单位，采取措施防止事态扩大。要积极协助抢救受伤人员，并做好保护现场工作。

③监控安防

——办公楼的监视监控设施应24小时开通，执行双人值班制度，保持完整的监控记录，保证对办公楼安全出入口、内 (略) 域的安全监控、录像及协助布警；

——监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应按流程规定及时向有关人员或部门报告，并安排保安人员及时赶到现场进 (略) 理；

——监控的录入资料应至少保持30天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行；

——保障治安电话、紧急救援电话畅通，接听及时；

——不得泄露和传播监控录像内容，非经后勤主管部门领导批准和相关查看手续准予，不外借录像资料；

——按规定填写值班记录。

（2）消防安全

——建立消防设备设施台账，了解掌握消防设备设施使用状态，确保消防通道畅通；

——配合采购人保卫部门做好消防器材、标识标牌的日常检查与更新工作；

——定期开展消防培训和演。对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。需整改问题及时整改完成。

（二）物业管理服务人员

1.持证上岗

根据国家有关规定及行业要求，物业管理的部分岗位要求持证上岗：

——项目经理、主要管理人员应按照招标文件要求提供相关证书；

——特种作业人员应取得相应特种作业操作证；

——专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书；

——二次供水运行、保养、维修等人员应具有有效的健康检查证明并经卫生法规知识培训合格。

2.职业素质

（1）政治素质

——热爱祖国、诚实信用；

——爱岗敬业，恪尽职守；

——遵纪守法，团结协作；

——无违法犯罪记录。

（2） 业务技能

——具备基本法律知识，了解有关岗位管理政策、规定，熟悉物 (略) 域基本情况；

——具备较强的语言、文字表达能力和沟通能力；

——具备与岗位职责相应的观察、发现、处置问题能力；

——熟练使用相关专用设施设备。

（3）身体素质

仪表端庄，具备岗位需要的身高、视力等条件。

（4）文化素质

具备岗位所需学历，特殊岗位应具备相应的专业业务知识和技能。

（5）年龄条件

依据国家有关行业危险等级划分，秩序维护员等岗位人员年龄应符合国家法律规定的最低或最高年龄要求。

（6）安全生产

严格按安全操作规程操作，不得违章作业、违章指挥。

3.行为规范

（1）着装

统一着装、干净整洁，并按规定佩带标志，因私外出时应着便服。

（2）纪律

——姿态端正、工作规范、举止文明、精神饱满、表情自然；

——语言简洁、文明，主动、热情、耐心、周到并及时、主动提供服务；

——严格履行岗位职责；

——不准刁难客户及来访人员；

——不得脱岗、空岗、睡岗，不准迟到、早退；

——遵守采购人单位内部的规章制度，不准随意打听、记录、传播采购人单位内部的机密；

——有重要情 (略) 置并及时上报。不准迟报、漏报、瞒报；

——认真填写值班记录，做好交接班工作；

——爱护公物，爱护客户财物；

——自觉维护环境卫生，保持物 (略) 域整齐清洁。

（三）人员配置标准

1.人员配备依据

人员配备依据主要以当地有关规定为指导，根据单位办公楼要求的物业管理服务标准、办公楼物业管理经费水平、办公楼物业管理的经验值，共同确定物业管理人员配备数量。

2.人员类别与数量

（1）项目经理

配置项目经理1名，根据办公楼管理要求设置项目经理的资质水平，其要求为：

——大专以上学历（含大专及同等学历）；

——所学专业或技术职称，要求与物业相关专业（如物业管理专业等）；

——提供自开标前12个月内至少1个月(或连续6个月)的社保缴纳记录。

（2）主管人员

根据项目规模以及对物业管理服务的需求配置主要管理人员，管理人员应至少包括但不限于每一个部门1名主管（如项目本身规模较小可不设主管）。

①工程主管

——高中及以上学历，中级及以上职称（专业应为工程类）；

——提供自开标前12个月内至少1个月(或连续6个月)的社保缴纳记录；

——相关工作经验按项目服务需求制定即可。

②保洁主管(1名)

——高中及以上学历，可无职称要求；

——提供自开标前12个月内至少1个月(或连续6个月)的社保缴纳记录；

——相关工作经验按项目服务需求制定即可。

③秩序维护主管

——高中及以上学历，可无职称要求；

——复转军人（应提供相关证明如退(略)证等）；

——提供自开标前12个月内至少1个月(或连续6个月)的社保缴纳记录；

——相关工作经验按项目服务需求制定即可。

④绿化养护主管

——高中及以上学历，所学专业应与绿化养护相关；

——提供自开标前12个月内至少1个月(或连续6个月)的社保缴纳记录；

——相关工作经验按项目服务需求制定即可。

⑤消防主管

——高中及以上学历，持有消防工程师证或消防设施操作员证；

——提供自开标前12个月内至少1个月(或连续6个月)的社保缴纳记录；

——相关工作经验按项目服务需求制定即可。

⑥会务主管

——高中及以上学历，可无职称要求；

——提供自开标前12个月内至少1个月(或连续6个月)的社保缴纳记录；

——相关工作经验按项目服务需求制定即可。

⑦客服主管

——高中及以上学历，可无职称要求；

——提供自开标前12个月内至少1个月(或连续6个月)的社保缴纳记录；

——相关工作经验按项目服务需求制定即可。

（3）保洁人员

——保洁人员可配置4人；

——保洁人员的设置应根据楼宇功能、人流量以及机械化程度为基础计算；

——所有保洁人员应具有健康证，年龄可根据不同项目不同需求不同岗位另行制定。

（4）绿化养护人员

——绿化养护人员可配置1人；

——绿化养护人员的设置应根据项目具体绿化养护面积、品种、用途等不同情况设置；

——绿化养护人员应具有相应资格证书（如绿化工证等）。

（5）工程维修人员

工程维修人员应至少配置1人，根据项目规模、设备设施配置情况、使用率、使用年限、维保情况等情况而定。

①配电室值班

——配电室值班人员可配置2人；

——按国家规定（双人双岗）；

——全部值班人员应具备高压电工证，高 (略) 证等相关证件。

②空调机房值班

——空调机房值班人员可配置X人；

——按国家规定（双人双岗）；

——全部值班人员应具备空调制冷维修工等相关证件。

③综合维修人员

——综合维修人员可配置1人；

——综合维修人员应按万能工配置，原则上不少于1人/五千平米；

——全部综合维修人员应按具备相关资质（如电工证、管道工证等）；

——其中至少一人应具备电梯安全员证书。

（6）秩序维护（保安员）

根据项目具体情况设置相关岗位及人员配置，原则上每个岗位应不少于2人:

①主要进出大门门岗

——主要进出大门门岗可配置2人；

——岗位人员设置（24小时岗）；

②车库职守岗

——车库职守岗可配置2人；

——岗位人员设置（24小时岗）；

③巡逻岗

——巡逻岗可配置2人；

——岗位人员设置（24小时岗）双人双岗；

——园区面积 (略) 线复杂可按项目实际情况增减岗位；

④形象岗

——形象岗可配置1人；

——岗位人员设置（10小时岗）

——年龄、身高要求可根据不同项目不同需求不同岗位另行制定。

⑤消防中控值班岗

——消防中控值班岗可配置2人;

——岗位人员设置（24小时岗）；

——全部人员应具备高中以上学历，消防设施操作员证。

（7）会议服务员

根据项目具体情况设置相关岗位及人员配置，原则上每个岗位应不少于1人:

① 通会议服务员

——普通会议服务员可配置1人;

——人员岗位设置应根据具体开会频次、人数等相关信息制定；

——全部人员应具备健康证；

——年龄、身高要求可根据不同项目不同需求另行制定。

——会议服务接待员上岗时，必须严格按照要求着装，保持平整干净。将头发盘起，头发色彩不得过于夸张；接待员应穿职业装鞋；同时，要求接待员讲究个人卫生，身体、面部、双手无污垢，严禁涂抹指(略)油。上班前不吃有异味的食物以保证口腔清洁，口气清新。

②VIP服务员

——VIP服务员可配置X人;

——人员岗位设置应根据项目性质、等级等相关信息制度；

——全部人员应具备健康证；

——年龄、身高要求可根据不同项目不同需求另行制定。

（8）客服服务人员

根据项目具体情况设置相关岗位及人员配置，原则上每个岗位应不少于1人；全部人员应具备健康证。

①前台客服

——前台客服人员可配置男女客服人员各1名；

——年龄、身高要求可根据不同项目不同需求不同岗位另行制定；

——根据项目性质可要求前台接待客服有一人能够熟练使用英语交流；

②电话接听

——电话接听岗可配置1人；

——年龄、身高要求可根据不同项目不同需求不同岗位另行制定；

（9）特约服务（餐饮服务）

①食堂服务人员总数不得低于9人，其中：厨师长1人；厨师1人；改刀1人；面点师2人；服务员1人；洗碗工2人；杂工1人。

②服务要求

食堂人员应服从用人单位统一管理，统一着装，爱岗敬业，文明服务。

③人员类别与数量

——厨师长（1人）：

应具有健康证、职业资格证书（中式烹调师）；8年以上的餐饮管理经历，炒锅、蒸煮等均熟练并掌握，曾在大型餐饮食堂从事过食堂管理3年以上从业经历；

年龄：35--55岁（含）之间；

对工作认真踏实，工作态度端正，能吃苦耐劳，身体健康，仪表端正，主要负责食品的成品率，根据不同菜品进行切配，根据卫生标准严格操作安全生产，保证食品质量，掌握遵守每个工作流程，具有丰富的餐饮服务，成本控制，烹饪技术，设施设备维护，食品营养卫生等餐饮专业知识；

提供投标人为其缴纳的开标前 12 个月内至少 1 个月社保的证明材料。

——厨师（1人）：

应具有健康证、职业资格证书（中式烹调师）；8年以上的餐饮岗位经历，炒锅、蒸煮等均熟练并掌握，曾在大型餐饮食堂从事过厨师岗位3年以上从业经历；

年龄：30-50岁（含）之间；

对工作认真踏实，工作态度端正，能吃苦耐劳，身体健康，仪表端正，主要负责食品的成品率，根据不同菜品进行切配，根据卫生标准严格操作安全生产，保证食品质量，掌握遵守每个工作流程，具有丰富的餐饮服务，烹饪技术，设施设备维护，食品营养卫生等餐饮专业知识；

提供投标人为其缴纳的开标前 12 个月内至少 1 个月社保的证明材料。

——改刀（1人）：

应具有健康证； 8年以上的餐饮岗位经历，30种以上菜品制作改刀方法熟练掌握，曾在餐饮食堂从事过改刀岗位3年以上从业经历；

年龄：30-50岁（含）之间；

对工作认真踏实，工作态度端正，能吃苦耐劳，身体健康，仪表端正，熟练制作各式凉菜，创新精神，具备上进心，保证产品质量，按食谱精心加工，熟练掌握各项工具使用方法；

提供投标人为其缴纳的开标前 12 个月内至少 1 个月社保的证明材料。

——面点师（2人）：

应具有健康证； 8年以上的餐饮岗位经历，20种以上面食制作方法熟练掌握，曾在大型餐饮食堂从事过面点师岗位3年以上从业经历；

年龄：30--50岁（含）之间；

对工作认真踏实，工作态度端正，能吃苦耐劳，身体健康，仪表端正，能够完成上级安排的生产任务，保证产品质量，按规定食谱精心加工，制作各样面点食品；

提供投标人为其缴纳的开标前 12 个月内至少 1 个月社保的证明材料。

——服务员（1人）：

应具有健康证； 5年以上的餐饮服务业岗位经历，曾在大型餐饮食堂从事过服务员岗位2年以上从业经历；

年龄：25--40岁（含）之间；

对工作认真踏实，工作态度端正，能吃苦耐劳，身体健康，仪表端正，能够完成上级安排的工作任务，保证产品质量，熟练掌握服务流程及服务细节；

提供投标人为其缴纳的开标前 12 个月内至少 1 个月社保的证明材料；

——杂工（1人）：

应具有健康证； 5年以上的餐饮服务业岗位经历，曾在大型餐饮食堂从事过杂工或服务岗位3年以上从业经历；

年龄：30-55岁（含）之间；

对工作认真踏实，工作态度端正，能吃苦耐劳，身体健康，仪表端正，根据不同菜品进行清洗、切配以及清洁后厨卫生等，根据卫生标准严格操作，保证食品质量，避免浪费，熟练掌握服务流程及服务细节；

提供投标人为其缴纳的开标前 12 个月内至少 1 个月社保的证明材料。

——洗碗工（2人）：

应具有健康证； 5年以上的餐饮服务业岗位经历，曾在大型餐饮食堂从事过洗碗工或服务岗位3年以上从业经历；

年龄：30-55岁（含）之间；

对工作认真踏实，工作态度端正，能吃苦耐劳，身体健康，仪表端正，要求工作日早中午两次彻底清洁餐盘、筷子、碗等，并按规定清洁后高温消毒。保证碗筷等用餐工具干净整洁，保证碗筷等用餐工具干净整洁，每日进行全方位消毒，严格遵守卫生安全；

提供投标人为其缴纳的开标前 12 个月内至少 1 个月社保的证明材料。

六、考核细则

采购人每月按照物业管理服务指标及考评表对中标人进行物业管理监管考评，根据考评分支付物业管理费，扣分和评分 (略) 罚按考评办法执行。

（一）事故过错责任。事故过错责任是指因中标人存在管理责任，导致标的物业发生事故造成财产损失或人身损害的。事故过错责任分三个等级:a、一般事故过错责任，指中标人存在管理责任，但没有发生人身损害，仅出现财产损失，且损失金额达人民币【2】万元的情形；b、较大事故过错责任，指中标人存在管理责任，出现人身伤害(低于10级伤残等级鉴定，即没有鉴定法定等级)或财产损失达人民币【5】万元的情形:c、重大事故过错责任，指中标人存在管理责任，出现人身伤害(伤残等级10级以上，含10级)或财产损失达人民币【10】万元的情形。

(二)标的物业出现前款事故过错责任的，中标人除赔偿采购人或第三人损失外，采购人还有权要求中标人按照下列标准支付违约金，其计算基数均为当月的物业管理费。一般事故过错的扣罚比例幅度为5%；较大事故过错的扣罚比例幅度为15%； 重大事故过错的扣罚比例幅度为25%。

(三)上述物业管理服务费的扣罚涉及的投诉类型、过错大小、事故性质、有效性有分歧异议的，以采购人的意见为准。

(四)采购人将参照行业标准以及招标文件要求、投标文件响应情况、委托管理合同的有关约定，确定考核内容及标准，对中标公司物业服务事项进行考核，并根据考核结果，据实核定管理服务费。

(五)考核采用百分制，其中:

90分(含)以上为优秀，支付当期合同价款；

90分以下至85分(含)为良，支付当期98%的合同价款；

85分以下至80分(含)为中，支付当期95%的合同价款；

80分以下至75分(含)为一般，支付当期90%的合同价款；

75分以下至70分(含)为较差，支付当期85%的合同价款；

70分以下为差，采购人有权终止合同。

表5 考核规则表

采购人检查人员做好工作检查记录和投诉记录，检查中发现或受理投诉不符合服务标准及细则的，按照考核标准确定扣分，向物业公司发出书面整改及扣分通知书，物业负责人签字认可并整理保存。支付管理服务费时，统计扣分累计数，对照考评办法评定是否合格，不合格 (略) 罚扣款。

（六）中标人承担的责任：

1.因物业服务人员在物业服务范围内从事违法活动导致的相关责任；

2.因工作失误或失职导致物业服务范围内财产被盗责任；

3.因工作方法不当、失误而伤害员工或访客以致引发的事故责任；

4.因操作不当造成物业服务范围内的设备、设施损坏的责任；

5.因在管理内容或职责范围内未有效排除险情(自然灾害除外)或未及时反馈给采购人而造成访客及员工伤残责任；

6.因管理松散，未按采购人规定浪费资源，视情节轻重扣减物业管理费；

7.因未达到物业管理质量量化考核标准，考核结果按评分细则进行奖惩，严重者解除合同；

8.因半个月内两天以上(含两天)人员配置不到位或者擅离工作岗位按缺岗计算，采购人有权扣减当季5%物业管理费；

9.因合同期内提供的服务与承诺相差较大或因管理问题而发生重大事故的，采购人有权要求中标人按要求整改或单方面解除合同，造成损失的，由中标人承担；

10.因合同期内中标人无故单方解除终止合同，除赔偿采购人经济损失外，扣除全部履约保证金。

(七) 物业管理服务前期交接工作的要求：

1.中标人对物业管理服务前期交接工作不收取任何费用；

2.中标人须提前做好进场准备工作，服务开始前一周所有工作人员、设备全部准备到位；

3.中标人必须参加物业管理项目的全部设备、设施的验收工作，履行交接手续后一切责任由中标人承担。

七、项目验收要求

采购人以项目采购需求及合同相关内容为验收标准组织验收，中标人配合。

（一）验收条件

中标人按照项目采购需求及合同相关内容完成全部服务，并通过采购人每个服务周期（1个月为一个服务周期）的考核。

（二）验收方式及标准

每期结算前，采购人依据本项目管理要求和中标人投标文件承诺，对中标人提供的服务质量进行考核打分。考核方式为，采购人后勤管理部门进行考核打分，采取定期不定期相结合，确保评价客观准确。具体打分见考核表（表5）， 总分100分，中标人违反物业合同约定服务标准的，每一项不达标扣1分，中标人得分在 90(含)-100分之间的，要严格服务标准，提高服务质量；中标人得分在80(含)-90(不含)分之间的，要逐项向采购人提交整改措施，同时对不达标服务项目进行整改；中标人得分在80(不含)以下的，视为不合格，一年内中标人有2次(含)以上考核不合格的，采购人有权不支付中标人当期任何费用。同时，采购人有权要求中标人支付当期费用的【5】%作为违约金，违约金不足以弥补采购人损失的，中标人应当予以补足。因中标人工作人员的工作不认真造成的采购人物品、器具、设备、设施等的损坏由中标人按原价进行赔偿。

（三）验收流程

在符合项目验收条件后，中标人可提出项目验收申请。采购人在收到中标人提出的合格的验收申请后，组织验收小组完成验收工作。具体验收流程如下：

（1）中标人向采购人书面提出项目验收申请；

（2）中标人整理提交项目验收相关的管理和技术文档，由采购人进行初步审核，并根据采购人要求进行修正直至审核通过。中标人应提交的相关文档包括但不限于以下内容：每个服务周期的考核情况及整改情况、设施设备运行情况和风险隐患排查情况、各系统运行资料（运行记录、检测报告、外包合同等）、各系统操作密码和门禁卡以及房间钥匙清单、应交回采购人历次移交的资料清单、应移交属于采购人的物资清单、拟移走的中标人物资清单；

（3）采购人成立验收小组，召开项目验收评审会议，根据项目验收内容及相关要求，对中标人提交的项目过程文档进行验收评审；

（4）验收评审通过后，由验收小组出具项目验收意见。

（5）项目验收结束后，中标人配合采购人按照档案管理要求进行资料归档。

八、付款方式

合同签订后，中标人开始进场，按照采购需求项目内容进行服务，采购人根据服务项目每月组织考核验收，将月度考核结果按季度进行汇总打分，根据季度得分情况，按季度支付物业服务费用。

九、其他要求

（一）中标人严格按照合同的要求向采购人提供物业管理服务，并达到质量标准。

（二）中标人严格遵守采购人的各项规章制度和管理规定，并确保采购人的正常工作环境，办公秩序及安全。

（三）采购人可提供的食堂，餐费由中标人自理；

（四）中标人必须按要求配备强干物业队(略)，物业工作人员须身体健康，经采购人审核同意后，方能上岗。

（五）建立安全责任制，中标人在工作中应注意防火、防盗，注意工作安全，中标人员工 (略) 域内因操作不当造成设备设施、配件损坏及人员受伤、死亡的，由中标人承担全部责任。并对给采购人造成的损失按实际发生金额进行赔偿。凡是中标人管理不善、操作不当等原因导致人身伤亡事故，由中标人负责。

（六）采购人提供中标人使用的全部资产属采购人所有，中标人不得出售或转让。

（七）中标人应遵守采购人规定，并服从采购人工作人员的管理，采购人有权要求中标人重做未达到标准的工作。

（八）采购人为中标人提供生活用水、用电、办公场所以及应当由采购人提供的工程设备的维修所用材料等条件。

（九）采购人有权要求中标人配齐符合规定的工作人员（全体工作人员必须具有身体健康证明）。

（十）中标人应定期组织员工进行培训，提高其专业技能，牢固树立为采购人服务的思想意识。

（十一）中标人所有员工不得使用电饭锅电磁炉等与工作无关的电器设备，不得在楼内存放易燃易爆物品，对违反规定的，由采购人按考核规定扣减相应费用。

（十二）中标人因故无法正常工作时，应报采购人同意。

（十三）中标人应节约使用采购人提供的资源，保证不造成资源浪费。

（十四）中标人应及时向采购人汇报工作，征求意见，协助采购人更好的开展工作。

（十五）在合同履约期内，中标人应对任何时候、任何情况下发生的用工人员意外伤害事故或用工人员致他人意外伤害等事故涉及的责任和赔偿承担全部责任，不得就此向采购人主张任何权利。凡提供服务人员出现任何事故和伤害，全部由中标人负责（包括人身伤害事故）。

（十六）投标人为本项目所配备的人员不得随意辞退、调离、转岗，且投标人所有人员进场服务前，需向采购人提供所有入场人员清单由采购人进行确认，经采购人确认无误后，方可进场。如有特殊情况必须调整，须提交书面申请并征得采购人同意后方可调整。

（十七）采购人对中标人不尽职责的项目经理、员工，有辞退的建议权。因中标人工作失误给采购人造成经济损失或重大不利影响的，采购人有权终止合同，并要求中标人给予经济赔偿并消除影响。

（十八）中标人编制物业管理服务年度计划，本着高效、精干的原则设置人员，服从采购人的整体管理。

（十九）物业工作人员工资、各项保险及伤亡，严格执行《劳动法》、《民法典》相关规定。中标人应为物业工作人员购买相关保险。如发生意外情况由中标人自行承担。

（二十）中标人不得拖欠物业服务人员工资，如因拖欠工资而导致的服务质量下降甚至出现重大延误，采购人有权对中标 (略) 罚直至终止合同履行。

（二十一）保洁、保安所需清洁消耗品、工具、用具、设备由采购人提供。物业工作人员服装由中标人提供且须先征得采购人认可。

（二十二）为了保证项目顺利实施并按时交付，能满足以下一项或多项条件的供应商将酌情优先选择：

1.提供2024年12月31日以来（以合同签订日期为准），投标人独立承担的相关服务供应案例；

2.提供ISO 9001质量管理体系认证证书的；

3.提供ISO(略):2018职业健康安全管理体系认证证书的；

4.提供ISO(略):2015环境管理体系认证证书的；

5.根据投标人明确投入本项目技术人员工作年限及经验，相关资质、专业程度等情况合理，与项目需求匹配程度高的，提供相关文件复印件；或提供合同复印件及(略)方开具的用户证明等）；

6.能够提供除采购人保障设备之外适合本项目服务需求的相关设备的。