梁溪区公共卫生大楼2024年度物业管理服务四

采购项目需求

一、项目概况

梁溪区卫生监督 (略) 人民东路北匝道2号，受区卫生健康委委托，承担梁溪区公共卫生大楼的安全生产职责，并对整幢大楼的保洁、消控室、日常维护等物业服务进行统一管理。总建筑面积约10000余平方米，共10层，另地下一层（地下为车库）。其中：1层、2层和 (略) 施尔美 (略) ；3层和4层为梁溪区卫生监督所、6层至10层为梁溪区疾控中心。

二、公共场所及公用设施设备情况：

（一）公共场所

1．室外地界所有区域。

（二）公用设施

1．供水：恒压供水系统；

2．供电：变电所20KV供电系统；

3．大楼空调系统：每层采用东芝吸顶式空调机组系统；

4．电信：综合布线系统、电信光纤主楼入机房，电话光纤接入程控交换；

5．电梯：共3台；

6．消防设施(含消防楼道)：火灾自动报警及联动控制系统、消防栓给水系统、自动喷淋灭火系统等；

7．安保系统：监控系统、入侵报警系统、门襟系统等。

三、物业管理范围内容及标准：

物业管理的范围：

卫生保洁、消防控制室持有效《建（构）筑物消防员资格证书》24小时双人双岗、设备运行维护、房屋维护、楼宇档案管理（设备设施及物业档案等）、国家法律法规规定的其他事项。

（一）卫生保洁管理

1.物业公司应根据采购有关卫生保洁要求标准提出：

（l）制定完善的保洁工作细则，明确所需材料、检查方法等，并严格执行。

（2）制定部门各岗位的责任制。

（3）建立卫生清洁的检查制度。

2.具体内容要求：

根据上述要求，具体应做到：

（1）保洁员统一着装，规范管理，总人数不少于7人。

在岗时间：根据各部门的工作性质确定。如有临时需要另外提前通知保洁做好各项工作。

（2）大楼内门窗（室内面）清洁每季度一次。

（3）单位标志、公共图形符号标识、标志，公共区域座椅，每日擦抹一次；

（4）垃圾箱（桶）每日清理一次以上；垃圾箱（桶）夏季每周卫生消毒一次，冬季每月消毒一次；

（5）屋顶、屋顶排雨水通道每月清理一次，保证不堵塞；

（6）会议室、接待室等定期保洁结合使用后立即保洁；做好大型活动、会议、重要接待任务等的突击保洁工作。

与此同时，保洁人员在工作时段内处于巡视检查状态，按总体要求保持环境整洁。

总体要求：本区域内（含地面、内墙及内侧门窗，立柱，墙面，吊顶板，隔板玻璃，主楼梯，扶手，装饰，消防箱，标识标志，照明，公共座椅等和公共设施），应保持完整，整齐、平整、无破损、无划痕、无裂痕、无脱落、无污迹、无灰尘、无蛛网，无异味、干净、明亮。地面保持清洁、明亮；走廊两边墙面无灰尘；标识标志保持光亮无灰尘；空调出风口保持畅通、光亮无灰尘，立柱保持光亮无灰尘；公共座椅保持整齐、无灰尘、无污迹、完好。

根据上述要求、具体应做到：

（1）各类会议室茶具等确保干净、卫生、明亮、无手印、无划痕、无破损、摆放整齐，同时确保茶水供应。

（2）公共区域地面、楼梯每天擦拖擦抹一次以上。

（3）墙面、吊顶板及立柱2米以上部分、照明灯（2米以上）、空调出风口等每月清掸一次以上。

（4）大楼内侧门窗，隔板玻璃、消防箱、照明（2米以下）立柱2米以下、公共座椅以及沿壁凹凸槽边隔日擦抹无灰尘。

与此同时，保洁人员在工作时段内处于巡视检查状态，循环保洁，按总体要求保持环境整洁。

3.消防楼梯、电梯轿箱等公共场所保洁

总体要求：本区域内（含电梯等候区，电梯轿厢，楼梯前堂及门窗和扶手，走廊两边墙面包括玻璃隔墙，吊顶，照明，消防箱，装饰品，地面，标识标志，废纸篓或垃圾箱)等公共设施应保持完整，整齐，有效，平整，无破损，无变形，无划痕，无卷边，无污迹和杂物，无异味，无灰尘，干净，光亮。其中：地面保持光亮；走廊两边墙面无灰尘，若两边为玻璃隔墙则应保持光亮，无灰尘，无手印；电梯轿箱、门无手印；整个地面、楼梯、电梯内等场所无烟头，电梯操作板有卫生消毒措施。

根据上述要求，具体应做到：

（1）消防楼梯、扶手、墙面循环清扫，保持清洁，无灰尘。

（2）电梯门壁、轿箱四壁每天擦抹1次，每月上光打蜡1次。

（3）垃圾桶每天清倒1次以上。

（4）电梯操作板每日卫生消毒1次。

与此同时，保洁人员应在工作时段内处于巡视检查状态，按总体要求保持环境整洁。

4.公共卫生间保洁

本区域内设施（含盥洗室，茶水废弃物桶，大小便器具，龙头，洗手池等公共设施）应保持完好、无堵塞、无滴漏、平整无破损、划痕，无污物、污迹，无异味，无脱落，无灰尘，干净，其中，梳妆镜应保持玻璃镜明亮无印痕，龙头和洗手台无污迹、光亮；厕位、洗手台无磨损和无污迹、无灰尘；整个地面光亮无积水；卫生洁具有消毒措施。

根据上述要求，具体应做到：

（1）茶水废弃物桶每天擦抹、清倒2次以上。

（2）卫生间四壁及厕位箱厅每日擦抹1次，门窗每日擦抹1次，地面每天擦拖2次以上。

（3）大小便器具每日擦抹2次，并每天消毒1次。

（4）公共卫生间需提供废纸篓、垃圾桶、垃圾袋、卫生纸，小便池放置樟脑球。

与此同时，保洁人员应在工作时段内处于巡视检查状态，按总体要求保持环境整洁。

5.设备清洁要求：

应按专业标准，保持设备整洁，无油渍和污迹，明亮和干净，设备运行间整洁、干净、无污渍和杂物，无蛛网。

6.防疫防虫防鼠及环境消毒

（1）每月进行两次灭虫消杀工作。当苍蝇、蚊虫、蟑螂、老鼠等生长旺季时，可根据实际情况进行消杀；

（2）春秋季及传染病易发季节需对公共场所、厕所等进行消毒处理；

（3） (略) 必须制定防虫防鼠及环境消毒相关制度，做好消杀记录，建立消杀档案；

（4）按防疫要求做好消杀；

（5）做好消杀物品的管理防止人员中毒。

（二）设施、设备运行维护管理标准：

本设施设备是指保障采购单位开展正常工作运行的除房屋外的设施设备（含供电线路等、照明、电视电路、供水泵间管道、消防设施、空调设备、卫生设施等，不含信息中心机房）。设施设备运行、维护应严格按照专业技术标准要求进行，确保安全、节能、正常运行。如有故障，立即维修或通知维保单位维修，确保各项设施、设备运行正常。

具体内容：

1．对设备、设施管理人员要求：

（1）设备、设施运行维护要配备工作责任性强、有专业知识的工作人员，特殊岗位要求具有上岗证的专业人员，同时必须完成本系统设备、设施生产厂家对操作和日常维护人员的培训课目。

（2）根据不同设备、设施和场所的要求建立相应的规章制度和操作规程，严格落实、定岗定位、责任到人。倡导业务学时运行管理中要勤检查，一旦发现要及时排除，减少损失。

（8）空调装置的部件维护保养：

①制冷压缩机保养，主要是观察主机的运行压力及运行电流，分析压缩机运行杂音，监测压缩机的外壳温度情况。

②定期检查结尘情况，滤网每年清洗2次。

③排气管道及阀件不畅通的检查以及保养。

④冷量不足，降温慢或时间长的检查工作。

5.弱电系统

（1）保障通讯、网络、门禁、停车弱电系统的正常运行；

（2）对监控系统、消防系统等设备做周期性的切换试验，保障系统安全可靠正常运行，发现问题及时与业主和维保人员联系配合维修；

6.大型设备维修与保养

（1）设备维修保修期内（非人为因素）由供应商负责，物业人为原因引起设备损坏，损失由物业承担。

(2) 按照设备建立设备档案和保修与维修程序。

(3) 按照设备规定建立保养制度，进行必要的日常保养、等级保养等。

（三）保安与消防管理

投标单位必须根据本大楼使用面积及功能，合理配置保安岗位及人数。保安人员对大楼及其范围内进行全天候保安值勤，对重点部位要加强安全管理，确保大楼正常办公秩序，切实做好各单位快递、报刊、杂志、邮件、信件收发工作，确保收、发准确、及时到位不遗失；消防控制室要保证24小时双人双岗持有效《建（构）筑物消防员资格证书》上岗；做好消防器材的维护，对违法违纪行为要及时处理；做好地下停车库的管理,根据采购方要求合理安排停车位,做到车辆有序停放。

1. 保安管理

（1）贯彻保安管理的基本原则是：用户至上，服务第一；预防为主。

（2）要求建立保安组织机构。

（3）要求制定严密的保安规章制度，明确本部门各类人员的岗位职责。

（4）加强治安防范。主要是加强保安措施，加强大楼内部保安巡逻；防止人为破坏治安秩序，杜绝各类可能发生的事故。

2．消防工作

（1）消防工作的指导思想是：以防为主，宣传先行，防消结合。

（2）承担合同期内消防维护、保养工作。

（3）大楼消防系统主要有：

①湿式消防系统：自动喷淋系统，消防栓系统（消防泵）等。

②气体灭火系统：按规定进行检查、维护和管理。

③消防联动机构：空气系统鲜风机和排气机的功能和联动试验；消防电梯的功能试验等。

④火灾报警系统：自动报警系统（包括感温式火灾报警、感烟式火灾报警等），手动报警系统（包括电铃报警、破碎玻璃报警、紧急电话报警等）。

（3）消防工作的展开：

①进行消防宣传。宣传的形式有：消防轮训，利用标语或牌示进行宣传，发放消防须知（防火手册）。宣传的内容有：消防工作的原则，消防法规，消防须知。

②建立三级防火组织，并确立相应的防火责任人：管理公司总经理、部门经理、班组长。

③把防火责任分解到各楼层使用单位。各楼层使用单位担负所属物业范围的防火责任。

④明确防火责任人的职责，根据《中华人民共和国消防条例》的规定，制定防火制度。

⑤要求定期组织及安排消防检查，根据查出的火险隐患发出消防整改通知书，限期整改。

⑥要求制定防火工作措施，从制度上预防火灾事故的发生。配备必需、完好的消防设备设施。

⑦明确火灾紧急疏散程序。做好疏散的准备工作，人员疏散为主为先，转移危险品、抢救贵重财产在后。

⑧制订灭火方案及重点部位保卫方案。

⑨建立自防、自救组织。包括：建立义务消防队；建立专职消防队；抓好消防训练，每年组织一次全体人员消防演下降，投诉多等现象或管理服务中发生重大失误的，或违反合同诚实信用条款的，采购方有权依照法律程序解除合同，并要求进行财务审计，责任由中标方承担。造成采购方经济损失的，中标方需依法进行赔偿。中标方不得将项目转包或分包。一经发现有项目转包或分包情况，采购人有权依照法律程序解除合同，并追究中标方的违约责任。

十、有关说明：

1. 总报价应包括为完成招标文件规定的物业管理工作服务期内所涉及到的一切相关费用。投标人报价时应充分考虑服务期内所有可能影响到报价的因素， (略) 最低工资标准及社保基数的调整因素等，一旦中标，总价（每月金额）将包定，即为合同价，不予调整。

2. 中标方应按照相关规定，与所有聘用人员依法签订劳动合同，服务人员的工资须符合国家、省、市的相关规定， (略) 最低工资标准且缴纳社会保险费。中标单位必须依法参加工伤社会保险，为聘用人员缴纳保险费。

3. 投标人必须在满足招标文件要求的基础上进行报价，如有服务偏离请于服务偏离表中说明。

4. 服务期限：自合同签订生效之日起（预计2024年3月1日）至2025年2月28日止。

5. 质量及验收：采购人根据国家有关规定、招标文件、中标方的投标文件以及合同约定的内容和验收标准进行验收。验收情况作为支付货款的依据。如有质疑，以相关质量技术检验检测机构的检验结果为准，如产生检验费用，则该费用由过失方承担。

6. 根据国家扶持中小企业的有关政策，在我中心组织的采购项目中标的供应商，如需要政府采购合同融资，请按锡财购【2020】17号文件执行。

合同融资，是指参与政府采购的供应商，凭借中标、成交通知书或政府采购合同向金融机构申请融资，金融机构以供应商信用审查和政府采购信誉为基础，按便捷贷款程序和优惠利率，为其发放无财产抵押贷款的一种融资模式。供应商与金融机构按照“银企自愿，风险共担”的原则开展融资活动，有融资需求的中标、成交供应商可根据自身情况， (略) 政府采购交易管理一体化系统凭政府采购中标、成交通知书或政府采购合同在线提出融资申请，自主选择金融机构及其融资产品，金融机构进行融资信息审查决定是否为其提供融资，做好预授信。双方达成融资意向后签订融资协议，确定融资成交信息并约定融资回款账户。

中标、成交供应商可根据自身情况，自行决定是否选择采用合同融资形式，在无锡政府采购网――政采贷专栏提供的银行名录内自主选择合作银行。

7. 履约担保，是指由专业担保机构为中标、成交供应商支付履约保证金的义务向采购人提供的保函担保。专业担保机构根据中标、成交供应商的中标（成交）通知书为凭据，进行资信审查后出具保函, 中标、成交供应商以保函形式缴纳履约保证金；供应商未按政府采购合同履行约定义务而应实际支付保证金的，由专业担保机构按照担保函约定履行担保责任。供应商可以自愿选择是否采取履约担保函的形式交纳履约保证金。

中标、成交供应商可以根据自身情况，自行决定是否选择采用履约担保形式，自主选择合作银行。 (略) 财政厅 (略) (略) (略) 财政局确定的 (略) (略) 政府采购信用担保合作担保机构外，民生银行南京分行、江苏银行和中信银行南京分行、浙商银行无锡分行 (略) 范围内开展政府采购履约担保业务。

8. 中标供应商为残疾人福利性单位的，其《残疾人福利性单位声明函》将随中标公告同时发布，接受社会监督。投标人提供的《残疾人福利性单位声明函》与事实不符的，依照《政府采购法》第七十七条第一款的规定追究法律责任。

9. 依据《政府采购促进中小企业发展管理办法》规定享受扶持政策获得政府采购合同的，小微企业不得将合同分包给大中型企业，中型企业不得将合同分包给大型企业。

10. 开标后，投标人须自行准备设备（包括但不限于笔记本电脑、无线网络）登录“政府采购交易管理一体化系统”，按招标文件规定时间解密后，在评标过程中保持在线，等待评标委员会的询标和评标结果，中途不得离开。如未按要求应答，由此所产生的损失及风险由投标人自行承担。

采购项目需求（2024年度）.doc