永安家苑前期物业管理招标变更



(略) 市永宁 (略) (略) 家苑前期物业管理采购项目更正（补充）公告

各投标单位：

(略) 市永宁 (略) (略) 家苑前期物业管理采购项目（编号：诸政采 * ）根据项目实际和业主要求，对采购文件更正（补充）如下：

一、原采购文件第36页：投标报价明细表（格式）更改如下：

六、投标报价明细表（格式）

（编号:诸政采 2014-XX-XX）

序号	服务分项	服务内容	分项报价	说明
1	员工工资			每年
2	员工福利			每年
3	员工保险			每年
4	办公费用			每年
5	清洁耗材			每年
6	公共能耗费			每年
7	公用设施设备维护费、检测费等			保修期内 (略)
8	绿化养护费			保修期内 (略)
9	公共水费			每年
10	社区活动费			每年
11	前期开办费			一次性，不低于8万
12	不可预计费			每年
13	税费			每年
14	管理佣金			每年
15	其他			每年
总报价	小写
	大写

1、服务分项由谈判响应人根据 (略) 编制，以上服务分项内容仅作参考。中标后如果发现有缺少的， (略) 承担风险；同时必须根据业主要求无偿提供服务，并做到优质服务。

2、中标后，分项报价按照总价同比例下浮。

谈判响应人： （盖单位公章）

法定代表人或委托代理人： （签字或盖章）

日期： 年 月 日

注：以上我公司物业服务均满足采购文件各项要求。

二、增加物业服务合同如下：

(略) 家苑前期物业服务合同

（暂定，具体以合同签订为准）

甲方： ；

法定代表人： ；

住所地： ；

邮编： 。

乙方： ；

法定代表人： ；

住所地： ；

邮编： ；

资质等级： ；

证书编号： 。

根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策， (略) 文件相关内容，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对 （物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。

目 录

第一章 物业基本情况

第二章 服务内容与质量

第三章 服务费用

第四章 物业的承接验收

第五章 物业的使用与维护

第六章 违约责任

第七章 其他事项

第一章 物业基本情况

第一条 物业基本情况:

物业名称 ；

物业类型 ；

座落位置 ；

建筑面积 。

物业管理区域四至：

东至 ；

南至 ；

西至 ；

北至 。

（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。

第二章 服务内容与质量

第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：

1、 (略) 位的维修、养护和管理（ (略) 位明细见附件三）；

2、物业共用设 (略) 、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；

3、 (略) (略) 地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

4、公共绿化的养护和管理；

5、车辆停放管理；

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

7、装饰装修管理服务；

8、物业档案资料管理；

9、法律政策和物业服务合同中规定的其它事项。

第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：

1、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行协调和管理；

2、物业管理区域内建筑及智能系统的日常检查维护；

3、物业管 (略) 消防安全管理；

4、社区文化活动、节日文化布置；

5、做好房屋竣工验收后各项建设施工单位的联系，督促其在保修期范围内各项设施、设备的维护、维修；

6、协助业主做好安置房交付等相关工作；。

第四条 乙方提供的前期物业管理服务应达到 (略) 家苑物业服务要求中三级承诺标准（见附件四）。

第五条 乙方按专业化的要求配置管理服务人员（人员配置见附件五）。配置人员职务可以适当灵活调整；招聘人员总数中当地移民人数不宜低于50%；人员工资不得低于 (略) 市最低工资标准；工作人员年龄不宜偏大，身体健康。

第六条 (略) 文件中其他明确规定内容。

第三章 服务费用

第七条 本物业管理区域物业 (略) 包干制，即中标价格 万，大写

物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）公共照明、电梯、二次供水等公共设施设备水电费；

（3） (略) 位、共用设施设 (略) 、维护费用、检测费；

（4）前期物业管理的开办费和日常办公费用（前期物业开办设施 (略) 有）；

（5）物业管理区域清洁卫生费用；

（6）物业管理区域绿化养护费用；

（7）物业管理区域秩序维护费用；

（8）办公费用；

（9）物业管理企业固定资产折旧；

（10） (略) 位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（11）社区文化活动费、节日布置费

（12）运输费用；

（13）培训费用、制服及劳保用品费用

（14）法定税费；

（15）物业管理企业的利润；

（16） 。

乙方按按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

第八条 物业服务费用支付方式：签订合同后，先给予5%的合同费用，后按考核结果支付前一个月的物业管理费用。

第九条 物业服务费用考核方式：乙方违反《 (略) 家苑物业管理考核办法（暂定）》（见附件六），每项每次扣500元物业管理费用； (略) 甲方工作安排，每项每次扣2000元物业管理费用，三次以上甲方有权单方面取消合同。

第四章 物业的承接验收

第十条 乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以 (略) 位、共用 (略) 查验：

1、 ；

2、 ；

3、 。

第十一条 甲乙双方确认查验过 (略) 位、共用设施设备存在以下问题：

1、 ；

2、 ；

3、 。

甲方应承担解决以上问题的责任，解决办法如下：

1、 ；

2、 ；

3、 。

第十二条 对于本合同签订后承接 (略) 位、共用设施设备，甲乙双方应按照 (略) 查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。

第十三条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、 (略) 工程竣工图等竣工验收资料；

2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4、 。

第十四条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第五章 物业的使用与维护

第十五条 业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域 (略) 位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。

第十六条 乙方可采取规劝、 、 等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理 (略) 为。

第十七条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项， (略) 理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

第十八条 因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。

临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

第十九条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃 (略) 置、装修管理服务费 (略) 约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装 (略) 为和注意事项。

第二十条 甲方应于 （具体时间）按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。

物业管理用房建筑面积 平方米，其中：办公用房 平方米，位于 ；住宿用房 平方米，位于 ；

用房 平方米，位于 。

第二十一条 物业管理 (略) 有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。

第六章 违约责任

第二十二条 乙方方必须自觉接受甲方、居民的监督。合同期间出现重大投诉或重大管理失误，甲方核实后可以单方面终止乙方管理合同， (略) 财务审计，由乙方承担违约和赔偿责任。

第三十三条 以下情况乙方不承担责任：

1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；

2、 (略) 本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

3、因维修养 (略) 位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用 (略) 障碍造成损失的；

5、 。

第七章 其他事项

第二十四条 乙方权利和义务

1、根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理方案；

2、受甲方委托，对 (略) 日常管理；

3、劝阻、制止损害小区公共设施或妨 (略) 为，并对造成的损失要求赔偿；

4、征得甲方同意， (略) 承担本物业的专项管理业务，但不得将该物业的管理责任转让给第三方；

5、负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备的年度维修养护计划，经双方议定后由乙方组织实施；

6、向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督；

7、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协 (略) 门批准方可实施；

8、本合同终止时，乙方必须向 (略) (略) 物业管理用房及物 (略) 档案资料；

第二十五条 物业管理开办设备及费用由乙方提供，所 (略) 有，开办设备购置费用不得低于8万元，具体购置内容、数量经甲方同意可以根据实际适当调整。

第二十六条 双方可对本合 (略) 补充，以书面形式签订补充协议与本合同具有同等效力。

第二十七条 本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止；但在本合同期限内， (略) 代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。

第二十八条 本合同期满前 月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。

第二十九条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属 (略) 有的财物及时完整地 (略) ； (略) 尚未成立的，移交给甲方或 代管。

第三十条 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。

第三十一条 业主可与物业使用人就本合同的 (略) 约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。

第三十二条 本合同的附件为本合同不可 (略) 分，与本合同具有同等法律效力。

第三十三条 本合同未尽事宜， (略) 以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。

第三十四条 (略) 中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第 (略) 理：

1、向 (略) 申请仲裁；

2、 (略) 提起诉讼。

第三十五条 本合同一式 份，甲、乙双方各执 份。

甲方（签章） 乙方（签章）

法定代表人 法定代表人

年 月 日

附件一：

物业构成明细

类 型	幢 数	套（单元）数	建筑面积 （平方米）
高层住宅
多层住宅
别 墅
商业用房
工业用房
办公楼
车 库
会 所
学 校
幼儿园
用房
合 计
备 注

附件二：

(略) 位明细

1、房屋承重结构；

2、房屋主体结构；

3、公共门厅；

4、公共走廊；

5、公共楼梯间；

6、内天井;

7、户外墙面；

8、屋面；

9、传达室；

10、 ；

11、 。

附件三：

物业共用设施设备明细

1、绿地 平方米；

2、道路 平方米；

3、化粪池 个；

4、污水井 个；

5、雨水井 个；

6、 (略) 个；

7、水泵 个；

8、水箱 个；

9、电梯 部；

10、信报箱 个；

11、消防设施 ；

12、公共照明设施 ；

13、监控设施 ；

14、避雷设施 ；

15、共用天线 ；

16、机动车库 个 平方米；

17、 (略) 个 平方米；

18、非机动车库 个 平方米；

19、共用设施设备用房 平方米；

20、物业管理用房 平方米；

21、 ；

22、 。

附件四：

(略) 家苑小区物业服务承诺

（一）基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住 (略) 位、共用 (略) 认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、公示16小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定 (略) ，有报修、维修和回访记录。

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。（二）房屋管理

1、 (略) (略) 日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，适时检 (略) 位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大 (略) 提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以 (略) 位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰 (略) 为和注意事项。每3日巡查1次 (略) ，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻 (略) (略) 门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变 (略) 为及时劝阻， (略) (略) 门。

6、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。

（三）共用设施设备维修养护

1、对共用 (略) 日常管理和维修养护（依 (略) 门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设 (略) 、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护 (略) 设施设备操作规程及保养规范； (略) 正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主 (略) 提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯24 (略) 。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象

8、小区主要 (略) 交通标志齐全。

9、路灯、楼道灯完好率不低于90%。

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）协助维护公共秩序

1、小区主出入口24小时值勤。

2、对重点区域、 (略) 位每3小时至少巡查1次。

3、对进出小 (略) 管理，引导 (略) 、停放。

4、对进出小区的装修等 (略) 登记管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及 (略) (略) 门，并协助采取相应措施。

（五）保洁服务

1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。

2、小区道路、广场、 (略) 、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次； (略) 位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。

3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

5、根据当地实际 (略) 消毒和灭虫除害。

（六）绿化养护管理

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、对草坪、花卉、绿篱、 (略) 修剪、养护。

3、定期清除绿地杂草、杂物。

4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、适时喷洒药物，预防病虫害。

附件五：

配置管理服务人员明细表

人员类别	人数	职责	要求
小区主任	1		需持证上岗
客服主管	1		有物业管理5年以上经验
物业管理员	4		需要专业培训
工程员、电梯管理员	4		需持证上岗
保洁员	15		年龄不得大于60岁，身体健康
路面\地库保洁	3		年龄不得大于60岁，身体健康
监控员	2		有相应工作经验
保安班长	2		男性，年龄45周岁以下
保安员	15		男性，年龄55周岁以下
(略) 长	1		男性，年龄45周岁以下
其他人员	2		按相关要求配备
合计	50

附件六：

(略) 家苑物业管理考核办法（暂定）

考 评 项 目	考 评 内 容	备注
一、 服务承诺考核	按照 (略) 家苑小区服务承诺， (略) 。
二、 (略) 管理	1、工作人员按时上下班，没有无故迟到早退现象。	(略) 需要制定更加细致的考核办法，并报采购人备案
	2、工作时间不允许干与本职无关的事情。
	3、工作时间用餐不得喝酒。
	4、遵守各项规章制度， (略) 设备、设施、用品等。
	5、作业时，不得妨碍公共秩序。
	6、不动 (略) 家苑小区物品， (略) 为。
	7、小区各项管理制度完善，有管理规划和具体的实施方案，制定了业主公约及各项专业管理制度、办法及 (略) 岗位考核制度。
	8、物业管理企业主要负责人和管理人员经过专业培训，专业技术人员有相关专业技术证书。
三、 综合管理	1、小区管理服务人员佩戴明显标志，遵守职业道德规范，有较强的事业心。
	2、小区管理设施齐全，有较先进的保障措施，应用计算机等现代化管理手段，进行科学管理。
	3、定期征询业主对物业管理服务的意见，对业主提出的正当、合理的意见及时采纳。
四、 房屋 维修 管理	1、无违章私搭、乱建现象，阳台的使用统一有序，不碍观瞻。住宅装修，不得危害房屋结构和他人安全。如果发生违章，及时制止， (略) 门。
	2、房屋维修及时，并建立回访制度。
	3、房屋资料、档案齐全完善，并建立住户居住档案， (略) 在幢号、门号、房号清晰。
五、 环境 卫生 管理	1、小区内环卫设施完备，设有垃圾箱（房）、果壳箱、 (略) 等垃圾收集设施及中转设施。
	2、 (略) 标准化清扫保洁，垃圾日产日清，区内道路每天清扫并保持整洁，绿地废弃物及时清理。
	3、小区内没有违反规定饲养家禽、家畜及宠物的现象，无乱张贴悬挂，无乱设摊点现象。
	4、房屋的公共楼梯、扶拦、 (略) 位保持清洁，没有随意堆放杂物和占用现象。
	5、及时清理化粪池，确保粪便不外溢。
	6、二次供水水箱定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
	7、整体环境整洁，定期杀虫灭鼠，无鼠害、虫害。
六、 安全 防范 及公 共秩 序管理	1、小区配有电视监控系统、有专人负责随时掌握小区内各种情况，有 (略) * ，岗位人员配备合理，实行24小时值班巡逻。
	2、保安人员有统一制服，工作认真负责，文明执勤、言行规范。
	3、可能危 (略) 有明显标识和防范措施。
	4、小区内无因管理企业责任造成治安案件、交通事故和消防事故。
	5、 (略) 使、停放有序，管理制度落实，无乱停乱放机动车、非机动车。
	6、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及 (略) (略) 门，并协助采取相应措施。
七、 公用 配套 设施 设备 管理	1、小区公用设施、设备档案资料齐全、存放有序，查阅方便。
	2、各种设备完好无损、运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备；日常维修及时，维修工程质量合格以上。
	3、每 (略) 记录，运行人员严格遵守操作程序及保养规范。
	4、供水、供电、供气、通讯、照明、消防、邮政等设施、设备齐全，工作正常。
	5、小区内公共配套服务设施完好，无改变用途。
	6、小区道路畅通，路面平坦整洁，排水、排污管线设施完好，排放畅通。
八、 绿化 管理	1、有专业人员实施绿化养护管理。
	2、花草树木长势良好，定期修剪整形，保持观赏效果。禁止在绿化带内种菜。
	3、管理及养护制度完善，措施落实，无病虫害，无践踏折损及占用现象。
九、 社区 文化	1、小 (略) 所和设施，管理企业定期开展健康有益的宣传和文体活动。
	2、管理企业为住户开展多项便民服务，为住户提供方便。
	3、管理企业积极协助街道、 (略) 、居委会开展各项工作。
十、 收费 执行 情况	1、 (略) 有人、使用人意愿收取与自身管理服务无关的费用，未 (略) 门代收费用。
	2、 (略) 规定的收费项目、标准，提供质价相符的服务，无只收费不服务或多收费少服务现象。
	3、住户对物业管理服务质量及收费满意。

其他要求不变。

本更正“补充”公告作为采 (略) 分，与采购文件具有同等效力，各投标单位 (略) 。

特此公告！

(略) 市永宁 (略)

(略) 市公 (略)

* 日